Społeczne Inicjatywy Mieszkaniowe rozwijają skrzydła

Duże zainteresowanie samorządów, atrakcyjnie skonstruowany model finansowania, schłodzenie rynku budowlanego – między innymi to wszystko powoduje, że Społeczne Inicjatywy Mieszkaniowe będą coraz mocniej widoczne jako budowniczowie przystępnych lokali – zgodzili się uczestnicy kolejnego spotkania z cyklu „Nieruchomości pod Orłem”.

Dobiega końca okres organizowania się SIM-ów, w tym roku powinny wystartować pierwsze budowy. Należy przy tym pamiętać, że SIM-y to nie masowy program budownictwa społecznego mający być przeciwwagą dla deweloperów – to forma zarządzenia oddolnym, realnym zapotrzebowaniem na mieszkania gmin – głównie małych i średnich.

Co to jest SIM

Społeczne Inicjatywy Mieszkaniowe to rodzaj joint ventures, które nie są nastawione na zysk. Przystępują do nich gminy oraz koordynator całego programu, Krajowy Zasób Nieruchomości (KZN).

Zainteresowana budową mieszkań gmina może zawiązać z KZN-em nowy SIM lub przystąpić do już istniejącego. Może wnieść do przedsięwzięcia konkretną działkę pod zabudowę wielorodzinną, a jeśli takowej nie ma, skorzystać z oferty KZN-u. Dotychczas państwo przekazało około 40 nieruchomości o wartości ponad ćwierć miliarda złotych.

– Zainteresowanie programem jest bardzo duże, zarówno jeśli chodzi o władze samorządowe, jak i samych potencjalnych mieszkańców. Działania niektórych gmin wynikają wręcz z oczekiwań społecznych – powiedział Arkadiusz Urban, prezes Krajowego Zasobu Nieruchomości. Do tej pory do programu przystąpiło prawie 400 gmin, zawiązując ponad 30 SIM-ów. Dziewięć kolejnych jest na etapie formowania.

– Rozmawiamy z kolejnymi samorządami, planujemy tworzenie kolejnych SIM-ów. W efekcie do końca tego roku liczymy na podwojenie liczby SIM-ów i doprowadzenie do stanu, że będzie w nich uczestniczyć co trzecia gmina w Polsce. Tym samym zakończymy zasadniczą fazę tworzenia SIM-ów i skoncentrujemy się na nadzorze oraz wsparciu powołanych organizacji. Liczymy oczywiście, że kolejne gminy będą dołączały do tych SIM-ów – powiedział prezes Urban.

Jego zdaniem zainteresowanie programem nie powinno dziwić, bo jest on bardzo atrakcyjny dla gmin, szczególnie tych małych i średnich.

– Takie samorządy mogą wchodzić do SIM-ów z marszu, nie muszą nawet posiadać ziemi – choć jak dotąd w większości przypadków to gminy wnoszą do SIM-ów grunty. Program nie obciąża w żaden sposób gminnych finansów, a nierzadko mówimy o samorządach, których budżet wynosi tylko 10 mln zł rocznie, które nie mają spółek komunalnych, a co dopiero możliwości samodzielnego budowania mieszkań. O ile w większych miastach działają deweloperzy prywatni, a samorządy mają zasoby, by działać np. w oparciu o towarzystwa budownictwa społecznego, o tyle mniejsze gminy nie mają takiego potencjału, a potrzeby mieszkaniowe jak najbardziej są. Często chodzi o projekty na tyle małe, że nie zainteresują się nimi deweloperzy, to np. 10–20 lokali w zabudowie szeregowej. SIM-y mogą się w to zaangażować, bo nie kierują się zyskami – wskazał Urban.

Bez kosztów dla gmin

W tej chwili dziesięć SIM-ów jest na etapie wyłaniania generalnych wykonawców i kończenia montażu finansowego.

Jak przebiega proces inwestycyjny w praktyce?

– Mając od gminy działkę ze wstępną koncepcją zagospodarowania, SIM zajmuje się formalnościami, czyli m.in. projektem budowlanym, kosztorysem inwestorskim i przygotowaniem wniosku o pozwolenie na budowę. Te formalności trwają kilka miesięcy, w zależności m.in. od wielkości inwestycji. Często gminy zaczynają od jednego budynku, ale już wiemy, że w przyszłym roku będziemy realizować projekt na 14 budynków. Kiedy kosztorys jest gotowy, przystępujemy do organizowania montażu finansowego – powiedział Roman Niesiobędzki, prezes SIM Północne Mazowsze.

Przystępujący do SIM-u samorząd na start otrzymuje z Rządowego Funduszu Rozwoju Mieszkalnictwa 3 mln zł na objęcie udziałów. To oznacza, że im więcej samorządów przystępuje do SIM-u, tym większy ta organizacja ma potencjał finansowy na start.

Na budżet samej budowy składa się wspomniany montaż finansowy – środki pochodzące z kilku źródeł, których udział nie może przekraczać pewnych progów. Po pierwsze, to dofinansowanie z Rządowego Funduszu Rozwoju Mieszkalnictwa w wysokości do 10 proc. wartości inwestycji. Po drugie, grant z Funduszu Dopłat Banku Gospodarstwa Krajowego w wysokości do 35 proc. wartości inwestycji. Po trzecie, wkład partycypantów (do 30 proc. wartości inwestycji), a po czwarte, preferencyjny 30-letni kredyt SBC od BGK w wysokości do 80 proc. wartości inwestycji. Jak mówi prezes Urban, dotychczasowa praktyka pokazuje, że zgłaszane zapotrzebowanie na środki z kredytu to zazwyczaj 20–30 proc. wartości inwestycji.

– Zachęcamy gminy, żeby udział partycypantów był jak najwyższy, bo to się przekłada na wysokość kredytu, a więc i wysokość czynszów. Tak czy inaczej czynsze w inwestycjach SIM-ów będą niższe od stawek rynkowych – wskazał prezes Urban.

Kredyt udzielony przez BGK jest oprocentowany w oparciu o WIBOR 3M, bez żadnej marży banku. Jednak po ostatnich zwyżkach stóp wskaźnik WIBOR 3M to 6,9 proc. w skali roku. Za chwilę jednak wchodzi w życie kredyt SBC z oprocentowaniem zamrożonym na poziomie 2 proc. w skali roku na pięć lat.

– Idea społecznego budownictwa czynszowego nie jest nowa, w 1995 r. został uruchomiony Krajowy Fundusz Mieszkaniowy, z którego BGK sfinansował budowę 99 tys. lokali, w tym 82 tys. w ramach TBS-ów, a reszta w spółdzielniach mieszkaniowych. Wzorowaliśmy się na rozwiązaniach zagranicznych, ale nasz model udał się dużo lepiej, nie powstały getta, tylko bardzo dobrze funkcjonujące, wkomponowane w otoczenie budynki, które często po dwóch dekadach wyglądają lepiej niż inwestycje deweloperów – powiedział Dariusz Stachera, dyrektor departamentu kredytowych programów mieszkaniowych w BGK. – SIM-y to kontynuacja tej idei, przy czym poza samymi początkami społecznego budownictwa czynszowego nie było tak masowo tworzonych spółek we współpracy z gminami. Nie jest to też nowa idea kredytu SBC, takich pożyczek udzielamy od 2016 r., jest ich łącznie ponad 200, sfinansowaliśmy budowę ponad 10 tys. mieszkań czynszowych. Zdecydowanie największą grupą klientów są TBS-y. Liczyliśmy też na spółdzielnie mieszkaniowe, ale ten sektor wymaga chyba daleko idących zmian systemowych, żeby mógł się obudzić. Szkoda, bo mówimy o ponad 3,5 tys. spółdzielni w całej Polsce – dodał.

Stachera podkreślił, że SIM-y to zupełnie inny rodzaj klientów niż TBS-y. Te drugie mają udokumentowaną, długą działalność. SIM-y to start-upy, które nie mają historii działalności, historii kredytowej, nie mają jeszcze przychodów z czynszów – a więc zdolności kredytowej.

– W związku z tym prawo bankowe mówi, że należy pozyskać płynne dodatkowe zabezpieczenie do czasu, aż pojawią się stabilne przepływy z czynszów. Dla otuchy mogę powiedzieć, że i TBS-y były kiedyś start-upami i nie było tak, że po wdrożeniu Krajowego Funduszu Mieszkaniowego od razu masowo składały wnioski kredytowe. Rozruch zabrał kilka lat i początek XXI w. to apogeum rozwoju tego programu. Wierzę, że z SIM-ami będzie tak samo. Tym bardziej że mają one po 3 mln zł od gminy na rozruch – powiedział Stachera. Dodał, że BGK zapewnia SIM-om duże wsparcie, prowadząc warsztaty, konferencje i szkolenia obejmujące wiele obszarów – tak by SIM-y składały dobrze przygotowane wnioski kredytowe.

– Mamy pierwszą jaskółkę, mogę powiedzieć, że wydaliśmy pierwszą decyzję kredytową dla jednego z SIM-ów i za chwilę będziemy się przymierzać do podpisania umowy kredytowej – podkreślił Stachera.

Jeśli chodzi o dodatkowe przejściowe zabezpieczenia dla BGK w związku z kredytem, to – jak przyznał Przemysław Cielecki, prezes SIM SMS – same gminy proponują pewne rozwiązania.

Prezes Urban zaznaczył, że także KZN przeznaczył pulę gruntów, by stanowiły zabezpieczenie dla poszczególnych SIM-ów.

Inwestycyjne okienko

Jednak ziemia pod zabudowę i dopięcie finansowania to nie wszystko. Wyzwaniem potrafi być realizacja – znalezienie wykonawcy, który zbuduje zgodnie z budżetem i harmonogramem. W ostatnich latach rynek budowlany borykał się ze skutkami pandemii i najazdu Rosji na Ukrainę – z uwagi na inflację i wzrost kosztów wykonawstwa budżety przestały się spinać, wykonawcy domagali się dopłat.

Uczestnicy naszego spotkania zgodzili się, że faza realizacyjna SIM-ów odbywa się w korzystnym momencie.

– Rynek inwestycji budowlanych, szczególnie deweloperskich, wyhamował. Pracy jest mniej, dlatego zlecenia od SIM-ów są bardzo atrakcyjne dla firm wykonawczych. To się również przekłada na ceny budowy – wskazał prezes Urban.

Przemysław Cielecki zrelacjonował, że jego SIM jest po przetargach w trybie „zaprojektuj i wybuduj”, gdzie wyłonieni zostali wykonawcy, oczekiwane są pozwolenia na budowę i równolegle trwa praca nad montażem finansowym.

– Mamy wstępną promesę od BGK, liczymy na zamknięcie finansowania kredytowego w ciągu miesiąca, co otworzy drogę do uruchomienia budowy. Dla siedmiu inwestycji wyłoniliśmy w przetargu w trybie zamówień publicznych dwóch wykonawców. Nie jest tajemnicą, że w zależności od tego, gdzie budujemy, koszt waha się między 6,5 tys. a 7 tys. zł brutto za metr kwadratowy – powiedział Cielecki.

Roman Niesiobędzki stwierdził, że na wizję lokalną przed przetargiem stawiło się dziewięciu wykonawców. – Nawet ja, będąc wielkim optymistą, nie przewidywałem takiego zainteresowania. Jeszcze rok temu martwilibyśmy się, czy w postępowaniu pojawi się chociaż jedna oferta. Nasze kosztorysy przewidują, że koszt budowy wyniesie 6–6,5 tys. zł za mkw., ale liczymy, że i u nas złożone oferty będą o 10 proc. niższe od kosztorysu – powiedział Niesiobędzki.

Jeden z projektów SIM Północne Mazowsze to adaptacja koszar na mieszkania, w dodatku pod okiem konserwatora zabytków. Czy program SIM-ów to nie idealny moment na zwiększenie roli budownictwa prefabrykowanego?

– Odbyliśmy spotkania z producentami i wykonawcami, jesteśmy na to otwarci. Cenowo jest to technologia podobna, może nawet droższa od tradycyjnego budowania, ale pozwala na szybszą realizację, a także wypracowanie standardu i powtarzalności, co mogłoby ułatwić realizację kolejnych inwestycji – stwierdził prezes Urban.

Bezkonkurencyjna oferta

Jeśli chodzi o pozyskiwanie partycypantów, to określenie kryteriów jest zadaniem poszczególnych gmin.

– Jako SIM zaplanowaliśmy szeroko zakrojoną kampanię informacyjną, żeby przyszli lokatorzy wiedzieli, że po 15 latach mogą stać się właścicielami mieszkań. Dla młodych osób SIM-y to najlepsza propozycja. Wynajem mieszkania na prowincji na wolnym rynku to około 1000 zł plus czynsz, w sumie około 2000 zł miesięcznie. Nasz kosztorys mówi o stawce 16,7 zł za mkw., co daje mniej więcej 850 zł. Biorąc pod uwagę, że osoby te będą korzystały jeszcze z ustawy o pomocy państwa w ponoszeniu wydatków mieszkaniowych w pierwszych latach najmu, czynsz razem z kredytem będzie wynosił około 600 zł plus opłaty za media. Podsumowując, całkowity koszt związany ze średnim mieszkaniem, 52 mkw., zamknie się kwotą 1000 zł miesięcznie. Trudno to konfrontować ze stawkami komercyjnego czynszu, nie mówiąc o racie kredytu mieszkaniowego – powiedział Cielecki. – Biorąc pod uwagę, że w niektórych gminach od 30 lat nie powstały żadne mieszkania na wynajem, SIM-y stanowią niesamowity potencjał, żeby takie inwestycje prowadzić. Dziś SIM-ów jest 30, a za chwilę powstaną kolejne. W województwie świętokrzyskim, gdzie działa SIM SMS, niebawem powoływany będzie następny SIM. Docieramy do momentu, kiedy zaczniemy już fizycznie budować, i jeśli nic nie zakłóci tempa, będziemy niedługo mogli mówić o realnym sukcesie – zaznaczył.

Jak oszacował prezes Urban, od lipca ub.r. SIM-y pozyskały pozwolenia na budowę 3 tys. lokali, w tym roku spodziewane jest 10 tys. zgód. Przy docelowo 60 SIM-ach łączny potencjał to 60 tys. lokali dla 200–250 tys. osób.