Wiceminister rozwoju: Pracujemy nad poprawą sytuacji w polskiej mieszkaniówce

Co się dzieje z zespołem ds. REIT? Pierwsze posiedzenie odbyło się w lipcu, w sierpniu wiceminister Anna Kornecka, szefowa i animatorka tegoż gremium, straciła stanowisko. Zgodnie z rozporządzeniem premiera z kwietnia 2021 r. przewodniczącym zespołu jest przedstawiciel ministra właściwego do spraw budownictwa, planowania i zagospodarowania przestrzennego oraz mieszkalnictwa w randze sekretarza stanu albo podsekretarza stanu. Kto kieruje teraz pracami, jaka jest przyszłość tego projektu? Przypomnę, że próby stworzenia ram prawnych dla REIT w Polsce trwają szósty rok.

PIOTR UŚCIŃSKI: Podczas pierwszego posiedzenia zespołu, które odbyło się w lipcu tego roku, uczestnicy złożyli swoje uwagi i stanowiska, a później dosłali jeszcze kolejne. Po przeanalizowaniu uwag doszliśmy do wniosku, że oczekiwania co do REIT dotyczyły głównie nieruchomości komercyjnych.

Z tego względu wydaje się, że Ministerstwo Rozwoju (właściwe do spraw mieszkalnictwa) nie jest najwłaściwszym podmiotem, by kierować pracami dotyczącymi regulacji rynku finansowego i inwestycyjnego. Mieszkaniówka w przypadku REIT ma charakter uzupełniający, wobec czego możemy wspomagać prace zespołu, natomiast niekoniecznie nimi kierować. Dlatego zaproponowaliśmy zmianę i jesteśmy w trakcie przekazywania przewodnictwa Ministerstwu Finansów.

Rozumiem potrzebę wprowadzenia REIT do polskich przepisów, co umożliwiłoby m.in. inwestowanie w szeroko rozumiany rynek nieruchomości, a dziś sprowadza się to często do nabywania mieszkań. Lokale traktowane są jako inwestycja, nawet nie z myślą o najmie: część stoi pusta, właściciele czekają na wzrost ich wartości i możliwość odsprzedaży z zyskiem. Dlatego obecnie zastanawiamy się nad tym, jak zatrzymać ten trend oraz stworzyć takie uwarunkowania prawne, aby jak najwięcej Polaków było stać na kupno własnego mieszkania.

Mieszkania drożeją, bo podaż nie nadąża za popytem, i...

...proszę jednak zwrócić uwagę, że podaż od sześciu lat bardzo rosła – a to jest efekt polityki rządu.

A jakie zasługi ma w tym rząd?

Od początku rządów Zjednoczonej Prawicy kładziemy duży nacisk na politykę prospołeczną, której efektem jest to, że wynagrodzenia rosną szybciej niż inflacja, ludzie mają więcej pieniędzy w domowych budżetach, a ich siła nabywcza rośnie. Od wielu miesięcy notujemy też niskie bezrobocie, a wskaźniki gospodarcze cały czas mają trend wzrostowy.

Jednak deweloperzy narzekają, że mogliby budować więcej, ale nie mają gdzie. Podaż ziemi, głównie w aglomeracjach, jest ograniczona, duże zasoby są zamrożone w rękach Skarbu Państwa. Może warto udostępnić te grunty deweloperom?

Pracujemy intensywnie nad reformą ustawy o planowaniu przestrzennym. Naszym celem jest to, aby gminy mogły w prostszy i szybszy sposób dokonywać korekt istniejących planów bądź też przyjmować je tam, gdzie ich jeszcze nie ma. Oczywiście przy poszanowaniu praw społeczności lokalnej do partycypacji w procesie, przy poszanowaniu prawa własności i ładu przestrzennego.

Czyli kres „budownictwa łanowego" już blisko?

Taka zabudowa powstaje na podstawie „wuzetek", gdzie nie ma planów zagospodarowania. Intencją rządu, i jest to zapisane w Krajowym Planie Odbudowy, jest, żeby były plany zagospodarowania, a gminy zapanowały nad ładem przestrzennym. Ma im w tym pomóc przygotowywana przez resort rozwoju reforma planowania przestrzennego. Jeszcze w tym roku chcielibyśmy przedstawić założenia ustawy.

Czy jest szansa, że to zadziała? Specustawa ochrzczona mianem lex deweloper miała być taką szybką ścieżką, ale jest wykorzystywana niezwykle rzadko.

Zdaniem ekspertów to przepisy, które ułatwiają inwestycje. Przypuszczam, że pewną rolę odgrywa tu aspekt psychologiczny. Radni czy włodarze gmin mogą bać się zarzutów o „dogadywanie się" z deweloperami. Znamienne, pod jaką potoczną nazwą funkcjonuje ta ustawa...

Reforma planistyczna to procedury, a co z udostępnieniem gruntów z zasobów Skarbu Państwa?

Zależy, o jakich gruntach pan mówi. Jeśli o Krajowym Zasobie Nieruchomości (KZN), to intensywnie pracujemy nad tym, by ta ziemia była przeznaczana na mieszkalnictwo, tylko w tym roku przekazanych zostało 15 nieruchomości (obejmujących 32 działki ewidencyjne) o łącznej powierzchni prawie 25,5 ha. Rozwijamy społeczne inicjatywy mieszkaniowe: do tej pory KZN z prawie 200 gminami powołał 18 społecznych inicjatyw mieszkaniowych, które planują budowę łącznie ponad 15 tys. mieszkań. W sumie KZN zawarł z 271 samorządami porozumienia o współpracy przy budowie nowych mieszkań.

Jeśli zaś chodzi o grunty z zasobu Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa, to pytanie należałoby skierować do Ministerstwa Rolnictwa.

W ostatnim czasie inwestorom z rynku PRS (najem instytucjonalny mieszkań) zarzuca się, że przez hurtowe zakupy mieszkań w Polsce zmniejszają oni i tak niską już podaż i prowadzą do windowania cen. Straszy się obrazkami z Berlina, gdzie w referendum ludzie opowiedzieli się za nacjonalizacją części zasobów funduszy. Do tego, by PRS zdominowały udział w najmie w Polsce, jest bardzo daleko. A z punktu widzenia wpływu na podaż – czy faktycznie inwestorzy instytucjonalni stwarzają zagrożenie dla naszego rynku? Czy to prawda, że prowadzicie prace, które mają uregulować tę kwestię? Spekuluje się o zakazie hurtowych zakupów mieszkań...

PRS w Polsce znajduje się na początkowym etapie rozwoju i ma tak małą skalę, że trudno go porównywać z sytuacją na berlińskim rynku mieszkaniowym. Według szacunków udział PRS to aktualnie około 0,6 proc. wszystkich mieszkań na rynku najmu w Polsce.

Nie chcemy, żeby rynek w Polsce rozwijał się w takim samym kierunku jak u naszego zachodniego sąsiada. Już teraz chcemy zapobiec potencjalnej sytuacji polegającej na gigantycznej koncentracji mieszkań w rękach wielkich funduszy. Na pewno trzeba podjąć kroki, które zabezpieczą nasz rynek i dadzą narzędzia, żebyśmy za dwie dekady nie mieli takiej sytuacji, jaka jest w Berlinie. Analizujemy sytuację i szukamy rozwiązań.

Czy to oznacza, że fundusze będą miały jakiś limit zakupu?

Jeszcze za wcześnie, aby mówić o szczegółowych rozwiązaniach.

Popyt inwestycyjny na mieszkania od lat jest generowany przez samych Polaków. Według firmy JLL w zależności miasta to 20–40 proc. udziału w zakupach. Wcześniej nabywano głównie po to, by zarabiać długoterminowo na wynajmie, dziś te zakupy mają charakter parkowania gotówki w środowisku wysokiej inflacji, a w pewnym stopniu mają charakter spekulacyjny, krótkoterminowy. Sam pan wspomniał o lokalach, które po zakupie stoją puste. Może należałoby się tu zastanowić nad wprowadzeniem mechanizmów? Podatek katastralny co jakiś czas wyskakuje z pudełka, ale za granicą funkcjonują podatki od więcej niż jednego mieszkania czy od niezamieszkanych lokali...

Zauważamy ten problem, szczególnie dotyczący „niepracujących mieszkań". Szczególna uwaga resortu zwrócona jest obecnie na problem pustostanów, tj. mieszkań, które po nabyciu nie są wynajmowane, ale służą jedynie jako forma gromadzenia kapitału w oczekiwaniu na wzrost jego wartości. Przygotowujemy rozwiązania odnoszące się do tej sprawy, ale na szczegóły obecnie jest za wcześnie.

Sporo emocji wzbudza kredyt z gwarantowanym wkładem własnym, bo to dalsze podkręcanie popytu. Z drugiej strony pytanie o efektywność tego programu, który ma określone limity maksymalnej kwoty gwarancji i ceny za mkw. Analitycy Gethome.pl wskazują, że w największych miastach limity ceny za mkw. są dużo niższe od przeciętnych cen ofertowych na rynku pierwotnym, a jeszcze gorzej jest na rynku wtórnym.

Założenia ustawy o gwarantowanym kredycie mieszkaniowym co do zasady mają wspierać rodziny z dziećmi mieszkające w niedużych mieszkaniach albo takie, których do tej pory nie było stać na zakup własnego. Nie chcemy jednak pompować popytu ani podkręcać cen. Po to są limity, które są wyliczane na podstawie pewnych określonych wskaźników GUS. Gwarantowanym kredytem nie będzie można sfinansować zakupu mieszkania po cenie wyższej niż 130 proc. średniej ceny odtworzeniowej w danej lokalizacji. Być może w centrach dużych miast trudniej jest znaleźć mieszkania spełniające te kryteria, ale na obrzeżach owszem. Grupa, do której adresowany jest ten mechanizm, nie nastawia się jednak na zakup najdroższych mieszkań. Uważam też, że dzięki takiej polityce deweloperzy zwiększą ofertę tego typu lokali.

Kolejny pomysł to ułatwienia w budowaniu małych domów. Jaka jest idea tego zamierzenia?

Z badań wynika, że część Polaków chciałaby mieszkać we własnym domu, a nie kupować za te same pieniądze małe mieszkanie w mieście. Nie każdy chce mieszkać w aglomeracjach. Ustawa ma uprościć ścieżkę biurokratyczną. Maksymalnie skracamy proces obiegu dokumentów. Dzięki temu na przykład wydanie warunków zabudowy mogłoby zająć 21 dni, a nie – jak wielokrotnie jest teraz – wiele miesięcy.

Po drugie, udostępnimy ustandaryzowane projekty domów – projektant potrzebny będzie tylko do wykonania adaptacji projektu domu na działce budowlanej. To dalsza oszczędność czasu i pieniędzy. Następnie zgłaszamy budowę do starosty i powiadamiamy Powiatowy Inspektorat Nadzoru Budowlanego o jej rozpoczęciu.

Budowniczowie większych domów i deweloperzy na pewno w tym momencie pomyślą – też chcemy ułatwień, bo po braku ziemi to skomplikowane procedury i przepisy są dużą bolączką.

Szykujemy deregulację i dalsze uproszczenie prawa budowlanego.

To odwieczny temat...