Polski rynek mieszkaniowy to domena deweloperów i inwestorów indywidualnych. Jak podaje GUS, w 2020 r. ruszyli oni z budową odpowiednio 130 tys. i 90 tys. lokali. Na pozostałe formy budownictwa: społeczne czynszowe, spółdzielcze i komunalne, przypadło zaledwie 3,3 tys. Do rozpoczętego w 2016 r. programu Mieszkanie+ „przykleiła się" liczba 100 tys. lokali, która miała wiele interpretacji – w styczniu wiceminister Anna Kornecka mówiła, że na koniec 2020 r. w ramach tej inicjatywy było 26 tys. mieszkań, w większości w budowie. Proponujecie kolejne nowe otwarcie polityki mieszkaniowej – czy ma pan swoją diagnozę, dlaczego program Mieszkanie+ nie spełnił pokładanych w nim nadziei. Dlaczego nowy pakiet miałby przynieść przełom?
JAROSŁAW GOWIN: Przytoczone statystyki to hymn pochwalny dla wolnego rynku i prywatnych inwestorów. W 2020 r. w Polsce oddano najwięcej mieszkań od 1979 r. (blisko 220 tys., z czego 144 tys. deweloperzy, a 74 tys. Kowalscy – red.). Jednak wolny rynek nie rozwiąże wszystkich problemów mieszkalnictwa. Wciąż odczuwamy szacowany na około 2 mln dramatyczny deficyt lokali, co plasuje nas w ogonie państw UE. Kolejny problem to wysokie ceny. Program Mieszkanie+ był pierwszą próbą zmierzenia się z tym wyzwaniem. Był jednak próbą – delikatnie mówiąc – mało udaną. Dlaczego? Nie został dobrze oszacowany. Koszt tych mieszkań nie jest konkurencyjny ani nie są to inwestycje atrakcyjne z punktu widzenia samorządów.
Deficyt mieszkań w Polsce wynika z innych przyczyn, które dokładnie zanalizowaliśmy i zdefiniowaliśmy w naszym resorcie. To m.in. brak wystarczającej ilości terenów pod inwestycje mieszkaniowe. Zmienimy to przez zachęcanie gmin do ich szerszego udostępniania.
Drugi problem stanowi deficyt pracowników w budownictwie. To z kolei rozwiążemy dzięki ustawie ułatwiającej zatrudnianie cudzoziemców.
Na bazie doświadczeń (i mankamentów) Mieszkania+ przygotowaliśmy nowy pakiet mieszkaniowy. Jego fundamentem są Społeczne Inicjatywy Mieszkaniowe (SIM) i ścisła współpraca z samorządami. Z punktu widzenia zrównoważonego rozwoju Polski równie ważne jak wielkie inwestycje infrastrukturalne pokroju CPK jest zapewnienie mieszkań przede wszystkim w wyludniającej się Polsce powiatowej. Ma to bowiem fatalne skutki społeczne i demograficzne. Dlatego opracowaliśmy realny i precyzyjny program wspierania budowy mieszkań na wynajem z relatywnie niskim czynszem. Te lokale będą dostępne dla młodych rodzin czy osób średniozamożnych.
Jak ma działać współpraca na linii samorząd–państwo w ramach SIM-ów?
SIM-y wyzwolą potencjał gmin: samorządy dysponują ogromnymi zasobami gruntów, które można wykorzystać pod budowę mieszkań, ale często problemem są pieniądze. Nasz model polega na tym, że gmina inwestuje w budowę mieszkań przez SIM-y (mogą to być także działające już Towarzystwa Budownictwa Społecznego), a państwo zapewnia środki na inwestycję. Po pierwsze, bezzwrotnie 3 mln zł na stworzenie SIM-u. Po drugie, bezzwrotny grant z Banku Gospodarstwa Krajowego w wysokości 35 proc. kosztów inwestycji. Po trzecie, bezzwrotne 10 proc. kosztów inwestycji finansowane z Rządowego Funduszu Rozwoju Mieszkalnictwa. Resztę SIM lub TBS może zapewnić sobie z niskooprocentowanego kredytu z BGK oraz wkładu własnego lokatorów. Jeżeli wkład ten wyniesie powyżej 20 proc. kosztów budowy mieszkania, lokator będzie miał możliwość dojścia do własności.
Dodatkowym ułatwieniem jest możliwość wniesienia do SIM-u gruntu z Krajowego Zasobu Nieruchomości. Tak jest np. w SIM-ie w Stalowej Woli, gdzie powstanie 1,2 tys. mieszkań. Inwestycja ta będzie realizowana na 20-hektarowym gruncie z KZN o wartości 20 mln zł.
Zadaniem SIM-ów będzie budownictwo czynszowe społeczne, ale też komunalne – w tym miks obu funkcji.
Unikalna oferta
Tylko 5,90 zł/miesiąc
W przypadku lokali komunalnych bezzwrotny grant wyniesie aż 80 proc., a nie 35 proc. nakładów.
Na dodatek chodzi nie tylko o nowe projekty, ale i remonty istniejącej substancji mieszkaniowej, w tym pustostanów nienadających się obecnie do użytku.
Na tym nie koniec. Gminy będą mogły otrzymać jeszcze dodatkowe dofinansowanie na przedsięwzięcia infrastrukturalne, np. budowę drogi – do 10 proc. wartości inwestycji (tzw. grant na infrastrukturę).
W naszym pakiecie mieszkaniowym przypisana została nowa rola Krajowemu Zasobowi Nieruchomości. Ten podmiot staje się wsparciem operacyjnym dla tworzonych SIM-ów, a nie wyłącznie bankiem ziemi.
KZN powstał jako bank ziemi dla Mieszkania+. Tak jak narzekano na efektywność samego programu, tak narzeka się także na jakość zgromadzonych w KZN gruntów, które nie zawsze mogły być sensownie wykorzystane. Jak ocenia pan realny potencjał zagospodarowania ziemi z KZN?
Owszem, KZN ma około 900 ha ziemi pod zabudowę, ale SIM-y mają się opierać głównie na zasobach gminnych, których jest – na potrzeby budownictwa wielorodzinnego – około 28 tys. hektarów. Bank ziemi KZN będzie więc pełnić rolę uzupełniającą. Co istotne, KZN może przejmować pod mieszkaniówkę działki leżące w obszarze miast, będące w gestii Agencji Mienia Wojskowego i Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa. Tak było we wspomnianej Stalowej Woli.
Polityka gruntami KZN jest bardzo elastyczna, pozwalająca jak najlepiej wykorzystać zasoby, np. w Poznaniu w zamian za budowę nowych mieszkań KZN przekazał gminie parcelę pod budowę szkoły.
Jaki jest odzew samorządów?
W tej chwili w trakcie zawiązywania jest kilkanaście SIM-ów z potencjałem budowy 20 tys. mieszkań. Każdy z nich skupia od kilku do kilkunastu gmin z danego regionu. Ponadto KZN podpisał z samorządami kilkadziesiąt porozumień przygotowujących kolejne SIM-y. W weekend KZN podpisał porozumienie z kolejnymi 13 gminami z woj. małopolskiego.
Ciężar finansowania programu bierze na siebie państwo – bezpośrednio i poprzez BGK. Jakie kwoty zabudżetowano?
W ramach Rządowego Funduszu Rozwoju Mieszkalnictwa dysponujemy 1,5 mld zł, z czego część już została zagospodarowana, a reszta – biorąc pod uwagę wspomniane zainteresowanie gmin – zostanie wykorzystana niebawem. To pokazuje, jak znaczącego wsparcia potrzebuje mieszkalnictwo. Limit wydatków Skarbu Państwa na udzielane przez BGK granty to obecnie 1 mld zł rocznie. Dokładna kwota co roku zapisywana będzie w ustawie budżetowej. Jestem przekonany, że widząc pierwsze sukcesy SIM-ów, rząd przeznaczy wielokrotnie większe kwoty.
Mamy więc finansowanie i ziemię. A kto będzie te mieszkania budować?
Stawiamy na lokalne firmy budowlane i wykonawcze.
Od kwietnia wejdzie mechanizm „lokale za grunty". Gminy będą mogły wchodzić w joint venture z deweloperami, wnosić ziemię, w zamian za co firmy przekażą ustaloną pulę mieszkań. Polski Związek Firm Deweloperskich komentował, że warunki tej wymiany są mało korzystne: ta pula przekazywanych mieszkań wyceniana ma być poniżej realnych kosztów wytworzenia, co oznacza straty, które będą musiały zostać pokryte z marży ze sprzedaży pozostałych lokali...
„Lokale za grunty" to kolejny instrument mający na celu zachęcanie samorządów do udostępniania terenów pod budowę mieszkań. Gminy zresztą same zgłaszały takie zapotrzebowanie, ale nie było stosownych regulacji, przez co niechętnie wchodzono w kooperację z prywatnymi deweloperami. Daliśmy więc podstawę prawną pod racjonalną praktykę.
Ten model przewiduje, że deweloperzy będą „płacić" lokalami, przy czym to nie muszą być mieszkania w tej konkretnej inwestycji, ale mogą to być lokale (także użytkowe) z innych projektów tych firm.
I nie można powiedzieć, że deweloperzy na takich rozliczeniach będą stratni. Jeden deweloper oceni, że zwrot z inwestycji jest atrakcyjny, inny – że nie i nie przystąpi do współpracy. Tak po prostu działa wolny rynek. Dajemy wędkę w postaci przepisów, a strony niech wypracowują optymalne warunki współpracy.
Program SIM adresowany jest do Polski powiatowej, do osób bez zdolności kredytowej, ale mogących płacić czynsze. Nie jest jednak tak, że w aglomeracjach jest różowo – tu ciągną ludzie za pracą, a nawet jeśli ktoś otrzyma kredyt, to jest to zobowiązanie na dekady i stanowiące sporą część domowego budżetu, co może zniechęcać do powiększania rodziny itd. Czy planujecie wsparcie także dla tej części społeczeństwa?
Wszystko wskazuje na to, że wkrótce ogłoszony zostanie projekt Nowego Polskiego Ładu. Znajdzie się w nim pakiet wsparcia dla wkładu własnego.
W najbliższych tygodniach nasze ministerstwo przedstawi szczegóły.
Pracujemy też nad powołaniem Społecznych Agencji Najmu (SAN). Pandemia utrudniła funkcjonowanie właścicielom lokali.
Z powodu zdalnej pracy czy nauki na uczelniach trudniej dziś o najemcę. Tworzone w ramach gmin SAN-y miałyby na celu wynajmowanie takich pustych mieszkań – na cele taniego najmu czy potrzeby komunalne. Byłoby to więc kolejne uzupełnienie programu SIM-ów.
Powiedział pan, że SIM-y będą mogły budować na gruntach z portfela Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa. Czy dostęp do działek rolnych w obrębie aglomeracji mógłby zostać otwarty komercyjnym deweloperom? Firmy twierdzą, że mogłoby to się przełożyć pozytywnie na ceny mieszkań.
Generalnie KZN nie przejmuje działek rolnych. Jest zainteresowany działkami o przeznaczeniu mieszkaniowym, które znajdowały się w zasobach Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa. Chodzi głównie o tereny po dawnych PGR-ach. Te państwowe gospodarstwa miał tereny rolne, ale przy nich często także działki mieszkaniowe lub takie, które w ostatnich 30 latach zamieniono na mieszkaniowe – i to te działki przejmuje dziś KZN od KOWR. Gdyby doszło do przejęcia działek rolnych, gmina musi zmienić ich przeznaczenie w planie miejscowym i uzyskać odrolnienie. Oczywiście rozważamy udostępnienie takich gruntów inwestorom na zasadach omówionego już rozwiązania „lokal za grunt". Jesteśmy jednak dopiero na wczesnym etapie prac, dlatego na szczegóły trzeba jeszcze zaczekać.
Jarosław Gowin, polityk, obecnie wicepremier i szef Ministerstwa Rozwoju, w latach 2011–2013 minister sprawiedliwości, a 2015–2020 – nauki i szkolnictwa wyższego. Poseł na Sejm kilku kadencji, zasiadał też w Senacie. Założyciel i do 2013 r. rektor Wyższej Szkoły Europejskiej. Ukończył Wydział Filozoficzno-Historyczny Uniwersytetu Jagiellońskiego, jest doktorem nauk politycznych.
