Parkingi w Polsce mamy budować w poprzek światowym trendom

Przypadkowość rządzi ustawami – mówi adwokat Maciej Górski, partner w kancelarii GPLF Górski & Partners Law Firm.

Publikacja: 02.03.2023 19:48

Parkingi w Polsce mamy budować w poprzek światowym trendom

Foto: mat. pras.

Wydawać by się mogło, że w czasach wyprowadzania samochodów z miast nie będziemy dyskutowali o tym, ile ich powinno przypadać na jedno mieszkanie – dlaczego aż półtora?

Zgadzam się z krytycznymi głosami na ten temat. Półtora miejsca parkingowego na mieszkanie, jakie inwestor będzie musiał zagwarantować mieszkańcom, może spowodować uniemożliwienie realizacji wielu inwestycji z uwagi na kwestie techniczne czy ekonomiczne, a jego wprowadzenie jest absurdem w dobie ograniczania ilości samochodów w miastach. Możemy mieć problem z realizacją takich inwestycji w związku z brakiem możliwości ich zagwarantowania, a jak się uda, to z faktem, że przez to bardzo podrożeją ceny takich nieruchomości. Nie ma też gwarancji, że te miejsca będą skomercjalizowane.

Ten pomysł przede wszystkim stoi w sprzeczności z europejskimi standardami.

Wszyscy chcą ograniczać liczbę samochodów, zwłaszcza w dużych miastach.

To skąd pana zdaniem taki pomysł? Nikt go nie chce.

Nie mam zielonego pojęcia!

Był taki czas, w którym parkingi podziemne miały rozwiązać problem braku miejsc postojowych. To teraz będziemy naziemne jednak budowali? W ogóle jest jakaś strategia dla miast?

A to mam do tego tematu anegdotę. Akurat pracuję dla jednego z deweloperów w Warszawie. Mają już wydane pozwolenie na budowę, z dwupoziomowym parkingiem podziemnym. W miejscowym planie współczynnik dla parkingów wynosi do jednego miejsca na mieszkanie, czyli równie dobrze może nie być ich wcale. Inwestor chce, żeby ze względów kosztowych zlikwidować jedną kondygnację podziemną. Mieszkania będą funkcjonowały w formule PRS i tyle miejsc parkingowych inwestor nie potrzebuje. Ale dzielnica nie chce się na to zgodzić.

Dlaczego?

Dzielnica argumentuje, że wprawdzie w miejscowym planie jest do jednego miejsca zapisane, ale „u nas się to nie przyjęło” – mówią. Chcą więc minimum 0,7. I to jest odpowiedź na pytanie o strategię, a w zasadzie o jej brak. Nawet na poziomie samorządowym, a tym bardziej na ogólnopolskim.

Tylko tak myślę, po ile samochodów mają moi sąsiedzi, i zastanawiam się, czy to jednak nie jest presja klientów?

Jeżeli pytamy, czy chcemy więcej miejsc postojowych, to może zapytajmy też, czy możemy je sprzedać. Jeżeli sam inwestor chce ograniczyć ich liczbę, to może trzeba go posłuchać?

Ale to nadal nie zbliża nas do odpowiedzi, komu te przepisy były potrzebne i do czego?

Moim zdaniem dobre pytanie postawili sobie swego czasu mieszkańcy Kopenhagi. Czy najpierw powinniśmy zmusić ludzi, aby jeździli rowerami, a potem wybudujemy dla nich ścieżki rowerowe, czy odwrotnie? A może najpierw dajmy im ścieżki, a następstwie sami zechcą po nich jeździć? Jeżeli nadal będziemy myśleli o mieście jako tym, w którym samochody będą w centrum myślenia i planowania, to raczej w dłuższej nawet perspektywie nie bardzo się coś zmieni.

A wiecie, czego w tej dzielnicy z pana anegdoty chcą mieszkańcy?

Dzielnica chce wyższego współczynnika parkingów, wyższego, niż to wynika z miejscowego planu, ponieważ obok znajduje się duża spółdzielnia mieszkaniowa, która obawiała się, że użytkownicy nowej inwestycji będą korzystali z ogólnodostępnych miejsc postojowych.

Może to właśnie jest ten nasz trend…

Może chodzi o to, że przez zagęszczanie zabudowy rośnie liczba użytkowników miejsc ogólnodostępnych. Ale nadal nie mam odpowiedzi na pytanie, dlaczego akurat jest to półtora miejsca zapisane w projekcie ustawy. Nie znam analiz i chyba takie nie istnieją, które potwierdzałyby taką decyzję.

Przypadek?

Przypadkowość jest w ogóle typowa w ustawach. Podobnie jest z reformą planowania i zagospodarowania przestrzennego, w której mówi się np. o dostępie do terenów zielonych. Odległości od nich, ich wielkości… Na świecie są badania, które takie potrzeby opisują, ale nie ma to nic wspólnego z tym, co oferuje nam reforma tej ustawy. I nie znajdziemy tego w uzasadnieniu do tej reformy. Proszę nawet nie szukać.

Skoro jesteśmy przy terenach zielonych, to ustawa deregulacyjna i nimi się zajęła. Określa minimalny współczynnik powierzchni biologicznie czynnej.

Tak, na poziomie 25 proc. (12,5 proc. w przypadku zabudowy śródmiejskiej), przy czym min. 50 proc. tego terenu ma stanowić ogólnodostępny, nieogrodzony, urządzony teren wypoczynku oraz rekreacji lub sportu. Ponadto określa minimalny udział powierzchni handlowej lub usługowej, jaką można realizować w ramach inwestycji mieszkaniowej lub towarzyszącej na nie mniej niż 5 proc. Wcześniej specustawa tego nie przewidywała, więc jest to coś nowego i dlatego warto zwrócić uwagę na te zapisy.

A teraz jest i trzeba będzie ekstraordynaryjnie się do niej zastosować, jeżeli przejdzie przez głosowanie w Sejmie, a raczej przejdzie.

Gdyby zostało to uchwalone normalnie, ujęte w procedurze planistycznej i każdy, kto powinien, mógł w tym procesie ustalania i konsultowania planu wziąć udział, nie byłoby to zaskoczeniem dla nikogo. Ale znowu mamy do czynienia z centralnym planowaniem, odgórnym narzucaniem woli przez ustawodawcę. Nawet w Warszawie są takie miejsca, które w żaden sposób nie będą korelowały z tymi zapisami. Wystarczy udać się na Mokotów. I co wtedy? A tak będzie wszędzie tam, gdzie mamy zabudowę pierzejową, a nie śródmiejską.

CV

Maciej Górski – adwokat, partner w kancelarii GPLF Górski & Partners, członek Izby Adwokackiej w Warszawie, współzałożyciel Instytutu Badań nad Prawem Nieruchomości. Współpracował z Kliniką Prawa Własności Helsińskiej Fundacji Praw Człowieka. Komentator prawa nieruchomości. W przeszłości był członkiem zespołu ekspertów do spraw analizy i oceny projektowanych zmian w przepisach systemu planowania i zagospodarowania przestrzennego przy Departamencie Polityki Przestrzennej w Ministerstwie Infrastruktury.

Wydawać by się mogło, że w czasach wyprowadzania samochodów z miast nie będziemy dyskutowali o tym, ile ich powinno przypadać na jedno mieszkanie – dlaczego aż półtora?

Zgadzam się z krytycznymi głosami na ten temat. Półtora miejsca parkingowego na mieszkanie, jakie inwestor będzie musiał zagwarantować mieszkańcom, może spowodować uniemożliwienie realizacji wielu inwestycji z uwagi na kwestie techniczne czy ekonomiczne, a jego wprowadzenie jest absurdem w dobie ograniczania ilości samochodów w miastach. Możemy mieć problem z realizacją takich inwestycji w związku z brakiem możliwości ich zagwarantowania, a jak się uda, to z faktem, że przez to bardzo podrożeją ceny takich nieruchomości. Nie ma też gwarancji, że te miejsca będą skomercjalizowane.

Pozostało 87% artykułu
2 / 3
artykułów
Czytaj dalej. Subskrybuj
Nieruchomości
Przez nowe przepisy mieszkania mogą zdrożeć. Chodzi o miejsca parkingowe
Materiał Promocyjny
Mity i fakty - Czy to prawda, że elektryczne auta palą się częściej niż spalinowe?
Nieruchomości
Własne lokum jak droga na Marsa
Nieruchomości
Gotówka rządzi na rynku pierwotnym i wtórnym
Nieruchomości
Budowa hali garażowej słono kosztuje
Rynek nieruchomości
Kredyty łatwiej dostępne, ale nie w stopniu, by rynek odbił
Nieruchomości
Mniej budów, mniej transakcji. Wzrost cen mieszkań wyhamował