Przez nowe przepisy mieszkania mogą zdrożeć. Chodzi o miejsca parkingowe

Na jeden lokal budowany na mocy specustawy co najmniej 1,5 miejsca parkingowego – zakłada ustawa deregulacyjna. Ceny poszybują, a inwestycje mogą być nieopłacalne – przestrzega branża.

Publikacja: 06.02.2023 21:00

Przez nowe przepisy mieszkania mogą zdrożeć. Chodzi o miejsca parkingowe

Foto: Fotorzepa, Rafał Guz

Ustawa deregulacyjna, która z założenia ma likwidować „zbędne bariery administracyjne i prawne”, trafiła do Senatu. Ustawodawca proponuje m.in. rozszerzenie specustawy mieszkaniowej (tzw. lex deweloper), umożliwiając budowę osiedli – wbrew zapisom studium zagospodarowania – także na zdegradowanych terenach, na których stoją stare centra handlowe czy biurowce. Mieszkania można by też stawiać na niezabudowanych działkach, które w studium są przeznaczone pod handel wielkopowierzchniowy. I tym pomysłom cierpiący na brak gruntów deweloperzy przyklaskują. Może się jednak okazać, że wyśrubowane normy dotyczące miejsc parkingowych zatopią inwestycje.

Centralne planowanie

– Zawarte w ustawie deregulacyjnej zmiany to szansa na transformację terenów z upadającymi galeriami i wiekowymi biurowcami, które ze względu na upowszechnienie pracy zdalnej trudno dziś wynająć – komentuje Maciej Wandzel, prezes Soho Development (przygotowuje inwestycję w ramach specustawy). – Nowe przepisy mogłyby doprowadzić do przełomowych zmian, np. na stołecznym Mordorze, zmieniając monofunkcyjną biurową zabudowę w multifunkcyjny teren, który żyje także po godzinach pracy.

Jest ryzyko, że tak nie będzie. – Budowa 1,5 miejsca postojowego na jedno nowe mieszkanie znacząco wpłynie na koszty inwestycji. W niektórych przypadkach inwestycja może się okazać nieopłacalna – zaznacza Maciej Wandzel. – Bardziej optymistyczny scenariusz? Budynek powstanie, ale z cenami mieszkań tak wysokimi, że lokale będą dostępne dla niewielu, co w kraju, w którym według szacunków brakuje ok. 2 mln mieszkań, jest bardzo złą informacją.

Czytaj więcej

Adam Roguski: Centralne planowanie parkingowe

Także Jarosław Jędrzyński, ekspert portalu RynekPierwotny.pl, ocenia, że konieczność urządzenia tylu miejsc postojowych podniesie koszty budowy, ograniczy PUM (powierzchnia użytkowa mieszkań – red.), a w konsekwencji podniesie ceny mieszkań.

Eksperci przypominają, że przy inwestycjach lex deweloper normy dotyczące parkingów określała do tej pory rada gminy znająca potrzeby terenu. – Teraz zadecydował Sejm, co trochę przypomina centralne ustalanie cen w sklepach. A mamy do czynienia z ustawą deregulacyjną – mówi Maciej Wandzel.

Czytaj więcej

Zamiast dodatkowego pokoju, dodatkowy parking

Budowa hali garażowej słono kosztuje. Prezes Soho Development szacuje: jedna kondygnacja parkingu to ok. 12–13 proc. kosztów przeciętnego siedmiokondygnacyjnego budynku. Średni koszt budowy miejsca parkingowego to 70 tys. zł. Stanowiska są sprzedawane po ok. 35–40 tys. zł. Ok. 35 tys. zł jest dodawane do ceny mieszkania, aby pokryć stratę. – Jeżeli będzie trzeba wybudować dwa razy więcej miejsc parkingowych, to ten „dodatek” do ceny może wynieść nawet ok. 70 tys. zł – zaznacza prezes Wandzel. – Często też, zwłaszcza w większych miastach, jedna kondygnacja nie pomieści wszystkich stanowisk, jeśli zastosować współczynnik 1,5. Jedno miejsce zajmuje 30–35 mkw. hali, która nie jest przecież z gumy. Zależy od wielkości działki. A te w większych miastach są raczej małe i trudno dostępne. Inwestor ma wtedy dwie drogi: albo wybudować drugą kondygnację, albo wybudować mniej mieszkań, aby zmieścić garaże na jednym poziomie.

Budowa kondygnacji „minus 2” jest dużo droższa, bo dochodzą koszty oddzielenia się od lustra wody i odwodnienia. – Często będzie to w ogóle niemożliwe ze względu na ekologiczne szkody – tłumaczy prezes Soho Development. Inwestorowi nie pozostanie nic innego, jak wybudować mniej mieszkań i parking na jednej kondygnacji.

Czytaj więcej

Ceny mieszkań mogą pójść w górę za dwa, trzy lata

Legislacyjny chaos

Patryk Kozierkiewicz, aplikant radcowski, ekspert Polskiego Związku Firm Deweloperskich (PZFD), przypomina, że celem specustawy mieszkaniowej, która weszła w życie niemal pięć lat temu, było wprowadzenie elastycznego instrumentu planowania, czyli uchwał o lokalizacji inwestycji mieszkaniowej. – Uchwały miały pomóc w realizacji rządowego programu „Mieszkanie+”, stanowiąc przeciwwagę dla długoletniej procedury uchwalania nowych oraz modyfikacji istniejących planów miejscowych – mówi ekspert. Specustawa pozwala inwestorowi starać się o zgodę na budowę, nawet gdy jest sprzeczna z planem miejscowym. – Gminy zachowały pełną uznaniowość w wydawaniu uchwał – zaznacza mec. Kozierkiewicz. – Mogą wydać zgodę wyłącznie na te inwestycje, które są zgodne z ich wizją i odpowiednio wpisują się w tkankę miejską. I o ile program „Mieszkanie+” nie spełnił pokładanych w nim oczekiwań, o tyle ze specustawy skorzystało wiele samorządów – dodaje.

Zauważa, że z roku na rok wydawanych jest coraz więcej pozytywnych uchwał – łącznie to ok. 300. Na ich mocy może powstać co najmniej 25,6–33,6 tys. mieszkań (dane na koniec sierpnia 2022 r.).

Zdaniem mecenasa oprócz konsekwencji ekonomicznych i środowiskowych regulacja prowadzi też do legislacyjnego chaosu. – Utworzenie takiej liczby miejsc postojowych, która będzie zgodna i z lokalnym studium, i z ustawą, będzie niemożliwe. Jeżeli studium dopuszcza tworzenie maksimum jednego miejsca na mieszkanie, a ustawa nakazuje, aby było ich 1,5, nie będzie możliwości wydania uchwały zgodnej jednocześnie z oboma aktami – tłumaczy. – Co do zasady uchwała o lokalizacji inwestycji mieszkaniowej nie może być sprzeczna z lokalnym studium.

Ustawa w proponowanej formule budzi niepokój wielu organizacji. Pod apelem o zmianę wskaźnika miejsc postojowych i o wprowadzenie okresu przejściowego do przewodniczącej senackiej komisji gospodarki narodowej i innowacyjności podpisały się organizacje: BCC, PZFD, Polska Rada Biznesu, Pracodawcy RP, Federacja Przedsiębiorców Polskich.

Opinia dla „Rz"
Angelika Kliś, członek zarządu spółki deweloperskiej Atal

Przepis, który nakaże wyprodukowanie dodatkowych miejsc parkingowych, kłóci się z ideą ekoosiedli i współczesnymi trendami urbanistycznymi. Miasta powinny raczej rozwijać sieć ścieżek rowerowych i zachęcać ludzi do korzystania z komunikacji miejskiej. Przepis spowoduje też wzrost cen mieszkań i wpłynie negatywnie na zagospodarowanie zewnętrznych terenów, które wolelibyśmy wykorzystać na miejsca do rekreacji i wypoczynku. Na osiedlach, gdzie współczynnik miejsc jest zbliżony do proponowanego, borykamy się z nadwyżką stanowisk, których klienci nie potrzebują. ∑

Ustawa deregulacyjna, która z założenia ma likwidować „zbędne bariery administracyjne i prawne”, trafiła do Senatu. Ustawodawca proponuje m.in. rozszerzenie specustawy mieszkaniowej (tzw. lex deweloper), umożliwiając budowę osiedli – wbrew zapisom studium zagospodarowania – także na zdegradowanych terenach, na których stoją stare centra handlowe czy biurowce. Mieszkania można by też stawiać na niezabudowanych działkach, które w studium są przeznaczone pod handel wielkopowierzchniowy. I tym pomysłom cierpiący na brak gruntów deweloperzy przyklaskują. Może się jednak okazać, że wyśrubowane normy dotyczące miejsc parkingowych zatopią inwestycje.

Pozostało 91% artykułu
2 / 3
artykułów
Czytaj dalej. Subskrybuj
Nieruchomości
Zamiast dodatkowego pokoju, dodatkowy parking
Nieruchomości mieszkaniowe
Ceny mieszkań mogą pójść w górę za dwa, trzy lata
Nieruchomości
Kupujący mają pod górkę
Nieruchomości
Mniej za wynajem dużego mieszkania
Materiał Promocyjny
Jakie są główne zalety systemów do zarządzania zasobami ludzkimi?
Nieruchomości
Własne lokum jak droga na Marsa
Nieruchomości
Coraz droższe budowanie. Deweloperzy zamrażają inwestycje