W czwartym kwartale 2022 r. najmem ponad 60-metrowych mieszkań staniał średnio o 1,1 proc. w porównaniu z trzecim kwartałem. Stawki za lokale średniej wielkości (35 – 60 mkw.) wzrosły o 0,8 proc. Koszty najmu małych mieszkań (poniżej 35 mkw.) niemal się nie zmieniły – podają analitycy Expandera i Rentier.io.

Roczne wzrosty

Autorzy raportu zwracają uwagę na Warszawę. – Zauważalne wzrosty czynszów odnotowaliśmy we wszystkich segmentach. W Gdańsku i Gdyni mamy z kolei znaczące spadki stawek najmu – mówią eksperci. Podkreślają, że o ile ubiegły rok był okresem rekordowych wzrostów stawek najmu, o tyle czwarty kwartał już nie.

Pod koniec roku stawki musieli obniżyć właściciele dużych mieszkań. Obniżki w porównaniu z trzecim kwartałem odnotowaliśmy aż w ośmiu z badanych przez nas miast, w dwóch stawki pozostały na poprzednim poziomie, a wzrosły – w czterech – wskazują analitycy Expandera i Rentier.io. - Największy spadek w tym segmencie odnotowaliśmy w Toruniu (-12 proc.). Spore spadki pojawiły się też w Gdyni (-6,9 proc.) i Gdańsku (-5,5 proc.). Z kolei duży wzrost pojawił się na największym rynku, czyli w Warszawie (4,9 proc.).

Ale już licząc rok do roku, stawki są wyraźnie wyższe we wszystkich badanych miastach. Najem dużych mieszkań zdrożał w tym czasie o 24 proc. Licząc kwartał do kwartału, na rynku mieszkań o średniej wielkości dominują wzrosty stawek najmu. - W porównaniu z trzecim kwartałem drożej jest w dziesięciu miastach, spadki pojawiły się w sześciu, w jednym się nie zmieniły – wskazują autorzy raportu. Najmocniej najem takich mieszkań zdrożał w Lublinie (8,2 proc.), Rzeszowie (6,1 proc.) i Toruniu (5,5 proc.). Największe spadki odnotowaliśmy w Gdyni (-7,1 proc.), Gdańsku (-6,7 proc.) i Katowicach (-4,2 proc.). W porównaniu z sytuacją sprzed roku stawki we wszystkich badanych miastach są dużo wyższe. Średnio najem w tym segmencie jest droższy niż przed rokiem o 26 proc.

Expander i Rentier.io

Przegrzane rynki

Koszty najmu małych mieszkań w czwartym kwartale były bardzo zbliżone do tych z trzeciego kwartału. Wzrosty odnotowano w pięciu miastach, spadki w czterech, w jednym czynsze się nie zmieniły. - Liderami spadków ponownie są Gdynia (-9,6 proc.) i Gdańsk (-7,5 proc.). Z kolei znaczące wzrosty pojawiły się w Krakowie (6 proc.), Łodzi (5,3 proc.) i Warszawie (5 proc.).

Autorzy raportu Expandera i Rentier.io zwracają uwagę na Gdańsk, Gdynię i Warszawa. - Rynki, które ewidentnie się „przegrzały" (w czwartym kwartale spadki odnotowano we wszystkich segmentach), to Gdańsk i Gdynia – wskazują. – W stolicy stawki wciąż znacząco rosły – nawet za wynajem dużych mieszkań . Warto też zwrócić uwagę na Kraków, gdzie koszty najmu w porównaniu z tymi sprzed roku wzrosły najmocniej . Najem małych i średnich lokali zdrożał aż o 42 proc., a dużych o 38 proc.

Większa oferta

Eksperci zaznaczają, że oferta mieszkań na wynajem konsekwentnie kurczyła się od września do grudnia, czyli od szczytu sezonu. - To normalne, ponieważ we wrześniu niemal zawsze jest najwięcej ofert. W grudniu wszystkich dostępnych na wynajem ofert (niezależnie od tego, kiedy oferty zostały dodane na portalach) było o 19,3 proc. mniej niż we wrześniu. Choć oferta kurczyła się z miesiąca na miesiąc, to w całym czwartym kwartale 2022 r. ofert było więcej niż w czwartym kwartale 2021 roku. W połączeniu z wyhamowaniem wzrostów stawek lub spadkami potwierdza to, że rynek w wielu miastach nasycił się mieszkaniami na wynajem – oceniają.

Z analiz wynika, że opłacalność inwestycji w mieszkanie na wynajem ponownie wzrosła. - W przypadku małych mieszkań przeciętna rentowność netto wyniosła 6,1 proc., co jest odpowiednikiem lokaty bankowej z oprocentowaniem 7,55 proc. Dla średniej wielkości mieszkań było to 5,5 proc. (odpowiednik 6,8 proc.). W przypadku dużych lokali rentowność netto wyniosła 4,8 proc. (odpowiednik 6 proc.). Dla porównania w trzecim kwartale rentowność netto wynosiła odpowiednio 5,9, 5,4 i 4,8 proc. netto. Najmocniej wzrosła więc w przypadku małych lokali.

Expander i Rentier.io