Rok 2022 zaczął weryfikować inwestorów, którzy weszli na rynek nieruchomości ze zbyt małą wiedzą lub zbyt ryzykownie – ocenia Michał Grzeląska, dyrektor Freedom Nieruchomości Łódź Wierzbowa. – Jak przy każdej inwestycji potrzebna jest dywersyfikacja – podkreśla.

Większym zainteresowaniem cieszyły się mniejsze mieszkania z drugiej ręki. – Jeśli w 2021 roku mogliśmy rozważać zakup czteropokojowego lokalu od dewelopera, to dziś zdolności kredytowej wystarczy nam na trzypokojowe mieszkanie do generalnego remontu z rynku wtórnego – zaznacza.

Za gotówkę

Kamil Wrotniak, właściciel firmy hołm, przypomina, że początek 2022 r. nie wskazywał na zbliżającą się zapaść w branży. – Do 24 lutego wydawało się, że rynek nieruchomości będzie nadal rósł, a przed nami kolejne miesiące prosperity. Wybuch wojny w Ukrainie całkowicie zmienił sytuację i zamknął klamrą ośmio-, dziewięcioletni letni okres hossy – podkreśla. – Dziś praktycznie nie istnieje popyt na nieruchomości wśród klientów kredytowych.

Biuro Informacji Kredytowej (BIK) szacuje, że wartość kredytów, o które klienci wnioskowali w bankach i SKOK-ach, w grudniu 2022 r. była mniejsza niż rok wcześniej niemal o 61 proc. Średnia wartość wnioskowanego kredytu to prawie 348 tys. zł – o 3 proc. mniej niż rok wcześniej.

Coraz mniej klientów w bankach, to coraz mniejsza sprzedaż u deweloperów. – Stąd wiele firm, w tym nasza, wstrzymało nowe budowy, których wystartowało o 30 proc. mniej niż równo rok temu (dane na koniec grudnia – red.) – wskazuje Kamil Wrotniak.

Jego zdaniem w najtrudniejszej sytuacji wydają się być deweloperzy sprzedający domy. Ich wartość zwykle mocno przewyższa ceny mieszkań. – W ciężkich czasach, a takie mamy, dużo łatwiej odłożyć lub uzyskać częściowe finansowanie na 55 metrów w bloku za 450 tys. zł niż na 120-metrowy dom pod miastem za 750 tys. zł – wyjaśnia ekspert.

Transakcje zawdzięczamy nabywcom gotówkowym. – Nadal jest ich całkiem sporo, zwłaszcza w aglomeracjach – mówi Kamil Wrotniak. – Mamy tam zakupy inwestycyjne, ale też na własne potrzeby. Nieruchomości kupują powracający z emigracji, rodzice dla studiujących dzieci, single z wysokimi zarobkami (np. lekarze, branża IT) lub osoby starsze i samotne, które sprzedały za duży dom i chcą się przenieść do mniejszego lokalu w mieście.

Zgoła inaczej wygląda sytuacja na rynku premium. - Wydaje się on być całkowicie odporny na kryzys. Nic dziwnego, bowiem w znakomitej większości dochodzi tam tylko do zakupów gotówkowych, stąd klientom na przeszkodzie nie stoją wysokie stopy procentowe czy brak zdolności kredytowej – mówi Kamil Wrotniak. - Kto ma kupić, kupi, choćby po to, by ulokować kapitał w nieruchomościach, a do tego w znacznej mierze służą mieszkania i domy z tego segmentu. Agenci sprzedający bardzo drogie apartamenty mają pełne ręce roboty i jest to trend ogólnoświatowy, nie tylko lokalny. Wystarczy spojrzeć choćby na Dubaj,  gdzie ceny nieruchomości luksusowych wzrosły w ostatnim roku o prawie 100 proc.

Małgorzata Porowska, dyrektor w agencji Freedom Nieruchomości Warszawa Mokotów, potwierdza, że w 2022 r. dominowały transakcje gotówkowe dokonywane przez inwestorów uciekających z oszczędnościami przed rosnącą inflacją. – Do zakupów inwestycyjnych zachęcała też fala emigrantów z Ukrainy. Rynek najmu odżył po pandemicznej zapaści. W Warszawie popyt przewyższał podaż. Ci, którzy mieli gotówkę, kupowali mieszkania dostępne od ręki, żeby je od razu wynająć Ukraińcom – mówi. – Przekazanie lokalu najemcy odbywało się czasem w dniu aktu notarialnego. Był dobry rok dla inwestorów. A 2023 zapowiada się jeszcze lepiej – ocenia.

Ale, jak podkreśla dyrektor Porowska, dobre czasy dla inwestorów i łowców okazji to bardzo trudne czasy dla poszukujących mieszkania dla siebie.

Bezpieczne rynki

Pytana o inwestycje w 2023 r. Małgorzata Porowska podkreśla, że „zdania nie zmienia od lat”. – Najbezpieczniejsze dla małych, początkujących inwestorów są stare rynki. – W Warszawie: Śródmieście, Powiśle, Mokotów, Żoliborz, Saską Kępa – wskazuje. – A tam: kawalerki i mieszkania dwupokojowe do 40 mkw. Idealnie, jeśli blisko jest stacja metra. Takie mieszkania zawsze będą najbardziej pożądane. Wystarczy spojrzeć na rynki zachodnie: zakup mieszkania w centrum Berlina, Paryża czy Londynu graniczy z cudem.

Według dyrektor z Freedom Nieruchomości ze względu na wojnę w Ukrainie dobrym pomysłem jest także zakup większego mieszkania i wynajem „na pokoje”. – To jednak dużo trudniejsze i bardziej ryzykowne zadanie, wymaga większych nakładów. W czasie pandemii takie mieszkania całkowicie opustoszały, a właściciele nie mogli znaleźć nowych najemców – mówi. – Wielu inwestorów przez kilka miesięcy musiało dokładać do biznesu. Dlatego dziś do takich inwestycji podchodzą ostrożniej. Poszukują raczej mniejszych nieruchomości, którymi łatwiej obracać. Myślę, że ten trend utrzyma się w 2023 roku.

Zdaniem Kamila Wrotniaka 2023 r. nie przyniesie większych zmian. – Będziemy mówić co najwyżej o dążeniu do pewnego rodzaju stabilizacji, co po długim okresie niepewności i tak jest dobrym prognostykiem – ocenia. – Kluczowa będzie polityka rządu w walce z inflacją. Dopóki stopy procentowe nie zaczną spadać, kredyty nadal będą drogie i niedostępne, więc nabywcy nie wrócą na rynek.

W ocenie Wrotniaka bezpieczną przystanią pozostaną mieszkania kupowane w celach inwestycyjnych – kawalerki i jak najmniejsze lokale dwupokojowe, najlepiej wykończone pod klucz, gotowe do wprowadzenia się zaraz po zakupie. – Takie nieruchomości mogą służyć jako wieloletnia lokata nadwyżki finansowej, jako wstęp do biznesu związanego z najmem mieszkań lub jako second home np. nad polskim morzem – mówi.

Także Michał Grzeląska uważa, że największym zainteresowaniem będą się cieszyły małe mieszkania (do 40 mkw.). – Ze względu na cenę łatwiej je kupić, łatwiej wynająć, a ostatecznie – łatwiej sprzedać, gdy zajdzie taka potrzeba – mówi. - A np. inwestycja w grunty wiąże się z większym ryzykiem. Nie wystarczy podstawowa wiedza o zakupie. Jest wiele czynników, które ostatecznie mogą doprowadzić do straty. Przykładem jest chociażby wprowadzenie niekorzystnego dla nas planu miejscowego. Jest to elementarna wiedza, dla osób, które zajmują się gruntami zawodowo. Trzeba wiedzieć, że to na właścicielu działki spoczywa obowiązek śledzenia komunikatów i ogłoszeń publikowanych przez gminę.

Jarosław Jędrzyński, ekspert portalu RynekPierwotny.pl, komentuje, że preferencje inwestorów w głównej mierze zależą od posiadanego kapitału. – Innym regułom podlega inwestowanie 300 tys. zł, a innym kapitały rzędu kilku czy kilkunastu milionów. Niestety, w Polsce wciąż brakuje REIT-ów, które dla drobnych inwestorów byłyby optymalnym czy nawet jedynym wyborem, a dla dużych graczy doskonałą opcją dywersyfikacji inwestycji – mówi. – Tradycyjnie pierwszym wyborem będą mieszkania, ze szczególnym uwzględnieniem najmniej ryzykownych, czyli niewielkich jedno-, dwupokojowych, z segmentu popularnego. Optymalny wybór dla szukających lokali na wynajem to mieszkania o powierzchni maksimum ok. 50 mkw., nawet w przypadku trzech pokoi. Ewentualnie – mniejsze funkcjonalne kawalerki dla singli. Warunek konieczny to spory balkon i spokojna, bezpieczna okolica z dobrze rozwiniętą infrastrukturą.

Dodaje, że wyśrubowane do granic wytrzymałości stawki najmu sugerują wybór raczej lokalizacji peryferyjnych lub satelickich największych metropolii, jednak dobrze skomunikowanych w ramach aglomeracji.  - Wiele wskazuje, że właśnie w kierunku takich lokalizacji będzie się przemieszczał środek ciężkości zainteresowania zarówno kupujących, jak i najemców, co bardzo dobrze wróży rentowności inwestycji- mówi. 

Zdaniem eksperta RynkuPierwotnego osoby z większym kapitałem mogą myśleć o nieruchomościach z wyższej półki. – Jest to jednak segment bardziej wymagający, odpowiedni dla inwestorów z odpowiednim doświadczeniem – zaznacza. Podobnie jest z inwestycjami w ziemię. - Nie jest to rynek dla każdego – ocenia Jędrzyński. - Choć grunty pod budownictwo mieszkaniowe, ale także rekreacyjne to w czasach kryzysu zazwyczaj dobry cel lokowania większych i mniejszych kapitałów. Ceny działek w najbliższych miesiącach powinny kontynuować trend urealniania, podobnie i podaż powinna utrzymać swój umiarkowanie rosnący trend. Na pewno więc warto brać pod uwagę i ten segment rynku nieruchomości w poszukiwaniu okazji. Inwestorzy indywidualni powinni też szukać atrakcyjnych propozycji wśród ofert lokali komercyjnych u deweloperów. Malejąca podaż mieszkań wprowadzanych do sprzedaży przełoży się zapewne na podobny trend na rynku lokali komercyjnych. Dobrze trafiona inwestycja tego typu zazwyczaj przynosi ponadprzeciętne profity, zarówno z najmu, jak i wzrostu wartości w czasie.