Tanieć zaczęły już duże mieszkania. Z analiz portalu Nieruchomosci-online.pl wynika, że w IV kw. 2022 r. ceny czteropokojowych lokali spadły nawet o 6–8 proc. (wobec III kw.).

Serwis analizuje też sytuację na rynku domów i działek. W IV kw. 2022 r. spadek średniej ceny ofertowej wolnostojących domów z rynku wtórnego odnotowano w ośmiu miastach wojewódzkich. Największe korekty (o 4 proc., ponad 5,7 tys. zł za mkw.) widać w Katowicach. We Wrocławiu średnie ceny wywoławcze domów jednorodzinnych spadły o 3,7 proc., do 8,4 tys. zł za mkw.

Ograniczona oferta

Alicja Palińska z działu analiz serwisu Nieruchomosci-online.pl zwraca uwagę na Warszawę. – Chociaż średnia cena mkw. domów w stolicy wciąż rośnie (o 1 proc., kw./kw.), to dynamika wzrostów wyraźnie zwolniła – zauważa. – W III kw. 2022 r. ceny rosły w tempie ponad 5 proc. w relacji do II kw. – przypomina.

Dane serwisu pokazują, że w wielu miastach domy nie tanieją. – I to pomimo spadku spowodowanego drogimi kredytami i rosnącymi kosztami utrzymania nieruchomości – zaznaczają autorzy raportu Nieruchomosci-online.pl. – O ile wzrosty średnich cen były niewielkie (1 proc.) w takich miastach jak Warszawa (9,6 tys. zł za mkw. domu), Kielce (ponad 4,9 tys. zł) i Zielona Góra (ponad 6 tys. zł), o tyle o ok. 5 proc. wyniosły w Gdańsku (ponad 8,5 tys. zł), Łodzi (ponad 5,6 tys. zł), Opolu (ponad 5,2 tys. zł) i Gorzowie Wielkopolskim (niespełna 5,6 tys. zł), a w Lublinie – 8 proc. (ponad 5,5 tys. zł za mkw.).

Palińska wskazuje, że jednym z powodów braku przecen domów w wielu miastach może być ograniczona podaż. – Oferta domów w naszym portalu od połowy 2022 r. jest praktycznie taka sama – mówi ekspertka. – Wiele osób liczyło na wysyp atrakcyjnych cenowo ofert domów z powodu problemów właścicieli ze spłatą kredytów, ale tak się jeszcze nie stało, m.in. dzięki wakacjom kredytowym. Oferta domów nie rośnie również dlatego, że wielu deweloperów wstrzymało się z nowymi inwestycjami – tłumaczy.

Na rynku działek budowlanych w stolicach regionów sytuacja się stabilizuje. – W połowie miast wojewódzkich korekta średniej ceny ofertowej gruntów to dosłownie kilka złotych w górę lub w dół – wskazują autorzy raportu.

W Warszawie średnia ofertowa cena działek budowlanych w IV kw. 2022 r. to 713 zł za mkw., podczas gdy kwartał wcześniej – 726 zł. W Krakowie ceny ziemi wzrosły z 424 do 444 zł za mkw., a w Gdańsku – z 520 do 532 zł. Wyraźną obniżkę gruntów budowlanych – z 348 do 286 zł za mkw. – odnotowano w Łodzi.

W stanie surowym

W ofercie sprzedaży pojawiają się też nieukończone domy. Paweł Dyszlewicz z agencji Freedom Nieruchomości Opole ocenia, że nowe inwestycje po prostu stoją. To efekt wysokich cen materiałów budowlanych i drogiego finansowania w bankach. – Jeżdżąc po Polsce, można zauważyć ogromną liczbę nieukończonych domów w stanie surowym zamkniętym – mówi Dyszlewicz. A działki budowlane, jak dodaje, jeszcze nigdy tak długo nie czekały na sprzedaż.

Marcin Jańczuk, ekspert sieciowej agencji Metrohouse, zaznacza, że w ofercie zawsze trafiały się domy nieukończone, domy w budowie – na różnym etapie zaawansowania prac. – Nie inaczej jest teraz – mówi. – Biorąc pod uwagę naszą bazę ofert, nie widać jednak szczególnego wzrostu liczby takich ofert. W erze rosnących cen materiałów budowlanych i robocizny można jednak uznać za naturalne, że część inwestorów nie podoła kosztom budowy i będzie chciała sprzedać domy już po rozpoczęciu ich budowy – przyznaje ekspert.

Pytany o to, na jakim etapie inwestorzy porzucają budowy, Marcin Jańczuk mówi, że zwykle są to domy w stanie surowym. – Takie budynki wymagają znacznych nakładów finansowych, a koniec inwestycji jest jeszcze odległy – mówi ekspert Metrohouse.

Podkreśla, że kosztorysowanie w obecnych warunkach jest bardzo trudne, a zaplanowany na całą budowę budżet może się czasem skończyć znacznie wcześniej. Wtedy nie pozostaje nic innego, niż nieukończony dom wystawić na sprzedaż.

– Są też sytuacje losowe, jak rozwód czy strata pracy – Marcin Jańczuk wskazuje kolejny powód wystawiania domów na sprzedaż przed ukończeniem ich budowy. Dodaje, że i na tym rynku, jak na każdym innym, trafiają się okazje.

Lidia Dołhan, starszy analityk Wrocławskiej Giełdy Nieruchomości (WGN), szacuje, że domy w budowie to ok. 10 proc. całej oferty budynków jednorodzinnych na sprzedaż. – Takie domy pojawiają się w ofercie z różnych powodów. Przeważnie są to inwestycje prowadzone przez drobnych inwestorów – bezpośrednich właścicieli działek budowlanych – mówi Lidia Dołhan. Analitycy WGN zaznaczają, że część inwestorów liczy, że działka z rozpoczętą budowlą przyniesie większy dochód niż sprzedaż pustej parceli.

A druga grupa to domy budowane na własne potrzeby. – Pierwszym krokiem w realizacji marzenia o własnym domu był zakup działki, czasem za własne pieniądze – mówi Lidia Dołhan. – Na postawienie domu brano kredyt. Inwestycje nie zostały zrealizowane z różnych powodów. Czasem są to problemy finansowe, czasem rodzinne – przyznaje ekspertka WGN.