Stare budynki oddają ziemię

Rewitalizację terenu przy ul. Głowackiego w Olsztynie przygotowuje spółka deweloperska Inpro. W miejscu nieczynnego basenu, który jest już rozbierany, powstanie osiedle Metamorfoza. W trzech budynkach deweloper zaplanował mieszkania i lokale usługowe. Będzie też ogólnodostępny park.

Rozbiórka starych zabudowań ma się zakończyć w styczniu 2023 r. Start inwestycji deweloper zapowiada na 2024–2025 r. – Budowa osiedla w Olsztynie połączona z rozbiórką to nie pierwsza taka inwestycja w historii naszej firmy – mówi Rafał Zdebski, dyrektor handlowy w Inpro. – Bardzo często przed rozpoczęciem budowy konieczne jest wyburzenie starszych obiektów. Przykładami takich zrealizowanych przez nas inwestycji są Rytm, Kwartał Uniwersytecki, Kwartał Kamienic, Synteza Miasta i Start w Gdańsku, Kamienica Orłowska w Gdyni, Kamienica Sopocka w Sopocie i Dom Zdrojowy w Jastarni – wskazuje dyrektor.

Nowa wartość

Rafał Zdebski podkreśla, że to częsta stosowana od lat praktyka. – Budynki się dekapitalizują, trzeba je rozebrać, a w ich miejsce wybudować współczesne obiekty – tłumaczy.

– Głównym wyzwaniem jest to, aby z nowym budynkiem wpasować się w istniejącą tkankę miejską. Chodzi zarówno o nową, ponadczasową architekturę, jak i nowoczesne rozwiązania zapewniające wygodę i mieszkańcom, i lokalnej społeczności.

Zabudowanych terenów nie boi się Develia. W miejscu starego biurowca przy ul. Ślężnej we Wrocławiu firma wybuduje mieszkania i lokale użytkowe. Mają być gotowe w I półroczu 2025 roku.

Tomasz Kaleta, dyrektor departamentu sprzedaży w spółce Develia, przypomina, że firma ma w swoim portfolio kilka inwestycji, które wymagały prac rozbiórkowych. Oznacza to wiele wyzwań.

– Przede wszystkim są to wyższe koszty związane z koniecznością wyburzeń obiektów, ale też dłuższy czas budowy – tłumaczy Tomasz Kaleta. – Czasem deweloperzy muszą spełnić dodatkowe wymogi stawiane przez konserwatora zabytków. W inwestycji Bastion Wałowa w Gdańsku musieliśmy np. odtworzyć zabytkową ścianę dawnych koszar wojskowych, wykorzystując oryginalny budulec pozyskany podczas rozbiórki.

W najbliższej przyszłości Develia nie planuje kolejnych tego typu inwestycji. Tomasz Kaleta nie ma jednak wątpliwości, że będzie ich przybywać. – W centrach dużych miast nie ma zbyt wielu pustych, nadających się do zabudowy działek. Nie brakuje za to zdegradowanych terenów poprzemysłowych, które można zrewitalizować i nadać im nową funkcję – tłumaczy dyrektor. Jego zdaniem trend będzie się umacniał także na skutek braku miejscowych planów zagospodarowania. – W zależności od lokalizacji pokrywają one tylko ok. 30–50 proc. obszarów aglomeracji. Deweloperzy będą więc coraz częściej sięgać po grunty, na których dozwolona jest zabudowa mieszkaniowa, ale najpierw trzeba wyburzyć lub przebudować znajdujące się na nich obiekty – wyjaśnia.

Do rozbiórki Atrium International przy al. Jana Pawła II w Warszawie szykuje się Strabag Real Estate. Jak zapowiedział na naszych łamach Łukasz Ciesielski, dyrektor zarządzający firmą w Polsce, w miejscu wyburzonych budynków powstanie 131,5-metrowy biurowiec i 55-metrowy hotel. Dyrektor tłumaczy, że nowa nieruchomość – Upper One – lepiej wpisze się w okolicę.

Zabudowany teren Strabag kupił też w Krakowie. Nieczynna galeria Plaza zniknie z powierzchni ziemi. Na działce mogą powstać np. biurowce.

Maciej Dymkowski, prezes zarządzający serwisem tabelaofert.pl, komentuje, że centra dużych miast to łakomy kąsek dla deweloperów. – Rewitalizacja terenów poprzemysłowych w centralnych dzielnicach trwa od lat. Wystarczy spojrzeć na warszawską Wolę, która całkiem zmieniła swoje oblicze, czy też na dawne koszary w Gdańsku-Wrzeszczu – mówi. – Świetnym przykładem takich zmian są też tereny po PZO na warszawskiej Pradze-Południe (Soho) czy gdańskiej Stoczni (m.in. Doki Living). W kolejce czeka ogromny teren po dawnej Fabryce Samochodów Osobowych na Żeraniu w Warszawie kupiony przez firmę Okam.

Zdaniem Macieja Dymkowskiego można się spodziewać kolejnych rewitalizacji terenów poprzemysłowych. – Nie zabraknie też mniejszych inwestycji – odnawiania, adaptacji czy przebudowy starych kamienic – przewiduje prezes.

Świetne adresy

O podobnych inwestycjach mówi też Dariusz Forysiak, dyrektor ds. gruntów inwestycyjnych i transakcji w sektorze handlowym w dziale doradztwa inwestycyjnego w firmie Colliers. – Jednym z najlepszych przykładów są projekty mixed-use Echo Investment – na terenie CH Jupiter czy w miejscu hipermarketu Tesco Kabaty w Warszawie – mówi. – Wiemy też, że część biurowców starszej generacji, np. przy ul. Przemysłowej, Grójeckiej czy Poznańskiej w Warszawie, będzie przekształcona w mieszkania – także na wynajem. Inwestycja w remont biurowca czy centrum handlowego i dostosowanie ich standardu do dzisiejszych wymagań najemców jest często nieopłacalna dla właściciela – podkreśla.

Dariusz Forysiak zauważa, że zabudowanych nieruchomości deweloperzy szukają głównie w największych miastach – w Warszawie, Krakowie, Gdańsku. – Działki zabudowane obiektami, które już nie spełniają pierwotnych funkcji, mają świetne adresy – mówi. – W wielu przypadkach na gruntach może powstać dużo większa powierzchnia mieszkalno-usługowa w porównaniu z GLA (powierzchnia w obiektach komercyjnych – red.).

Dyrektor Forysiak potwierdza, że niezabudowane tereny w największych miastach szybko znikają. – Ich dostępność jest bardzo ograniczona. Widać potrzebę wykreowania nowej przestrzeni przez deweloperów – ocenia. – Zakupów opustoszałych budynków biurowych lub handlowych będzie coraz więcej. Przekształcenie zabudowanego terenu to w większości przypadków proces rozciągnięty na trzy–osiem lat.

Rekordowe ceny

Dyrektor z firmy Colliers ocenia, że dla części deweloperów mających zasoby gotówki nastał dobry czas. W przetargach uczestniczy znacznie mniejsza grupa inwestorów – mówi. – Wyjątkiem są tereny pod prestiżowe budynki mieszkalne. Tu konkurencja jest bardzo duża. Notujemy rekordowe ceny.

Generalnie transakcji jest mniej niż w ostatnich dwóch latach. – Dynamika wzrostu cen, jaką notowaliśmy jeszcze wiosną, została zatrzymana. Co nie znaczy, że ceny w największych miastach zaczęły znacząco spadać. Powodem jest ograniczona podaż – wyjaśnia Dariusz Forysiak.

Colliers podaje, że tereny mieszkaniowe w centrum Warszawy są wyceniane na 420–1,6 tys. euro za mkw./ PUM (powierzchnia użytkowa mieszkań – red.), poza centrum Warszawy to 230–475 euro za mkw./PUM. W miastach regionalnych powyżej 500 tys. mieszkańców grunt pod mieszkania kosztuje 115–360 euro za mkw./PUM.

Ceny gruntów biurowych w centrum Warszawy to 380– 1,4 tys. euro za mkw./GLA, poza centrum – 210–410 euro za mkw./GLA, a w miastach regionalnych powyżej 500 tys. mieszkańców – 110–310 euro za mkw./GLA.

Z kolei ceny działek handlowo-usługowych to 410–1170 euro za mkw./GLA (Warszawa – centrum), 115–525 euro (poza centrum) i 80–315 euro za mkw./GLA (miasta powyżej 500 tys. mieszkańców).

Czy ziemia z obiektami do rozbiórki jest tańsza? – Trudno o jednoznaczną odpowiedź, bo do ceny zabudowanego terenu trzeba doliczyć koszty ewentualnej rozbiórki – tłumaczy dyrektor Forysiak. – Jest też ryzyko opóźnienia budowy wynikające z konieczności uzyskania pozwoleń na zmianę przeznaczenia lub rozbiórkę budynku. Oznacza to dodatkowe koszty.