W 2022 r. na sześciu głównych rynkach deweloperzy sprzedali 35 tys. mieszkań – mniej więcej tyle, ile w 2013 r., a więc przed boomem na rynku – podaje firma doradcza JLL. Lekkim optymizmem powiało w IV kw. ub.r., kiedy sprzedaż na rynku pierwotnym była lepsza niż kwartał wcześniej średnio o 29 proc. Dominują transakcje gotówkowe.

Co czeka rynek w tym roku? Eksperci JLL podkreślają, że kluczowe znaczenie będą mieć zmiany legislacyjne poprawiające zdolność kredytową klientów. Od wakacji ma zacząć obowiązywać program tanich kredytów.

Aleksandra Gawrońska, dyrektor działu badań rynku mieszkaniowego w JLL, uważa, że są duże szanse „na wzrost popytu kredytowego”.

– Kredyty „na 2 proc.” mogą zdecydowanie zwiększyć zainteresowanie mniejszymi mieszkaniami o podstawowym standardzie – przewiduje dyrektor Gawrońska.

Zdaniem Barbary Bugaj, analityk rynku, klienci, którzy mogą się załapać na rządowy program, na pewno poczekają z zakupami. – Nic nie stracą, bo ceny mieszkań nie będą w tym czasie znacząco rosły – ocenia ekspertka. – Spowoduje to kumulację popytu w drugiej połowie roku.

Z analiz JLL wynika, że koszty budowy osiedli będą nadal rosnąć, choć tempo wzrostu powinno zwolnić. Aleksandra Gawrońska ocenia, że wysokie koszty realizacji inwestycji i finansowania mogą ograniczyć skalę nowej podaży w 2023 r. – Na średnie ceny mieszkań może mieć wpływ pula tańszych lokali adresowanych do nabywców pierwszych mieszkań i korzystających z subsydiowanych kredytów – mówi dyrektor Gawrońska.

Jak jednak dodaje, w ostatnim czasie do oferty trafiały głównie droższe lokale z wyższej półki. – Rośnie prawdopodobieństwo wzrostu cen w perspektywie dwóch–trzech lat jako skutek wyhamowania nowych budów w latach 2022–2023 – uważa.

A to może się przełożyć na mniejszą liczbę oddawanych mieszkań w kolejnych latach. – Jeśli sytuacja się poprawi, zapas pozwoleń na budowę może oznaczać szybkie rozpoczynanie nowych inwestycji – mówi dyr. Gawrońska.

JLL bierze pod lupę także rynek najmu. W sześciu największych miastach brakuje aż 700 tys. mieszkań na wynajem (szacunki uwzględniają długoterminowe zapotrzebowanie na lokale dla uchodźców z Ukrainy). W ostatnim roku liczba mieszkań spadła o 75 proc. W sześciu głównych miastach można dziś wynająć nieco ponad 8 tys. lokali.

Na odsiecz najemcom miały ruszyć fundusze PRS (najmu instytucjonalnego). Dziś zbierają cięgi. Hurtowe zakupy mieszkań miałyby ograniczać ofertę dla Polaków. Rząd chce pakietowe transakcje opodatkować.

Paweł Sztejter, szef działu mieszkaniowego w JLL, mówi, że fundusze „nie są smokiem, który zionie ogniem”, niszcząc rynek. – Udział mieszkań należących do funduszy inwestycyjnych w całości zasobów mieszkaniowych największych miast jest nieznaczny – to poniżej 1 promila wszystkich mieszkań w Polsce – podkreśla Paweł Sztejter. – Niewynajęte lokale w zasobie instytucjonalnym to mniej niż 1 proc. Wskaźnik ten zależy wyłącznie od czasu niezbędnego do przygotowania mieszkania dla kolejnego najemcy – wyjaśnia.