W większości miast IV kwartał 2022 roku przyniósł wyraźny wzrost sprzedaży nowych w mieszkań w porównaniu z III kwartałem. Na sześciu największych rynkach deweloperzy sprzedali ok. 29 proc. więcej lokali niż kwartał wcześniej, kiedy to znaleźli nabywców na mniej niż 7 tys. mieszkań. W całym 2022 r. na rynku pierwotnym sprzedano 35 tys. mieszkań - mniej więcej o połowę mniej niż w świetnym 2021 roku.
Aleksandra Gawrońska, dyrektor działu badań rynku mieszkaniowego w JLL zaznacza, że pod względem wielkości sprzedaży rynek cofnął się do 2013 roku, czyli co czasu sprzed boomu. W tym kontekście statystyki nie są więc wcale złe.
- W ostatnim kwartale ubiegłego roku wciąż dominowali nabywcy gotówkowi – mówi Aleksandra Gawrońska.
W grudniu ubiegłego roku odnotowano spadek liczby mieszkań w ofercie rynku pierwotnego. Eksperci tłumaczą, że to efekt „przewagi sprzedaży nad liczbą mieszkań wprowadzanych do sprzedaży". Deweloperzy wycofywali z oferty część inwestycji, które ogłaszali w drugim kwartale, by „uciec" przed zapisami nowelizowanej ustawy deweloperskiej wprowadzającej konieczność wpłat na deweloperski fundusz gwarancyjny.
- Jeśli sytuacja na rynku się poprawi, zapas pozwoleń na budowę uzbierany na części rynków powinien oznaczać szybkie uruchomienie nowych inwestycji - oceniają eksperci JLL.
W grudniu na sześciu rynkach deweloperzy oferowali 48,6 tys. mieszkań. Gotowe lokale stanowiły 11 proc, oferty.
Ceny mieszkań nie spadają. Jak tłumaczy dyrektor Gawrońska, nie pozwalają na to m.in. wysokie koszty budowy. Na rynek trafiają też drogie inwestycje, co na wpływ na poziom średnich cen.
Zdaniem ekspertki JLL, choć dziś dominują transakcje gotówkowe, to jest szansa na wzrost popytu „kredytowego. – Zapowiedź kredytów „za 2 proc." może zwiększyć popyt na nieduże mieszkania o podstawowym standardzie – przewiduje dyrektor z JLL. W 2023 r. kluczowe znaczenie będą miały zmiany legislacyjne poprawiające zdolność kredytową klientów. Słychać głosy o obniżeniu bufora 5 pkt. Zgodnie z rekomendacją KNF banki do bieżącej stopy procentowej doliczają 5 pkt proc., co drastycznie obniża zdolność Polaków do zadłużania się na nieruchomości.
- Wysokie koszty realizacji i finansowania mogą być powodem utrzymania ograniczonej skali nowej podaży w 2023 roku - przewidują eksperci JLL.
Gorzej wypadają dane dotyczące rynku najmu. - Deficyt mieszkań w sześciu największych miastach to ok. 700 tys. - szacuje Paweł Sztejter, Head of Residential, JLL.- Liczba ta uwzględnia konserwatywne podejście do szacunków odnoszących się do długoterminowego popytu ukraińskiego.
W ostatnim roku oferta mieszkań na wynajem spadła o 75 proc. - W sześciu głównych miastach można dzisiaj wynająć nieco ponad 8 tys. mieszkań - podaje Paweł Sztejter. Mieszkań o powierzchni mniejszej niż 60 mkw. jest niespełna 2 tys.
- Udział mieszkań należących do funduszy inwestycyjnych w całości zasobów mieszkaniowych największych polskich miast jest nieznaczny i wynosi poniżej 1 promila wszystkich mieszkań w Polsce. Mieszkania niewynajęte w zasobie instytucjonalnym to w praktyce pula na poziomie poniżej 1 proc. Wskaźnik ten zależy wyłącznie od czasu niezbędnego do przygotowania lokalu dla kolejnego najemcy - podkreśla Paweł Sztejter.
