-Rynek nieruchomości powoli się normuje, ale przy znacznie mniejszej liczbie transakcji – wynika z badania nastrojów pośredników (INPON) po czwartym kwartale 2022 r. Indeks nastrojów pośredników, czyli barometr atmosfery na rynku, publikuje portal Nieruchomosci-online.pl.

Stabilizacja i oczekiwanie

Ubiegły rok zakończył się niewielkim spadkiem indeksu – o 0,6 proc., z 47,17 do 46,60 pkt (na 100). - Oznacza to, że hamujący od połowy ubiegłego roku rynek nieruchomości stabilizuje się. Ustala się nowy punkt równowagi, w którym i popyt, i podaż są mniejsze. Raczej nie spowoduje to gwałtownych obniżek cen – uważają analitycy serwisu.

Barometr odzwierciedla opinie pośredników z całej Polski. - Wskaźnik wciąż utrzymuje się poniżej granicy 50 pkt – oznacza to, że przy braku zmiany obecnych uwarunkowań nie ma perspektyw na poprawę sytuacji w najbliższym czasie. Na rynku dominują transakcje najmu i zakupu mniejszych mieszkań – dla siebie albo w celach inwestycyjnych. – Chociaż wynik wskazuje na nieznaczny spadek nastrojów, to jednocześnie widać już pewną stabilizację i oczekiwanie na rozwój sytuacji – ekonomicznej i kredytowej – komentuje Alicja Palińska z działu analiz Nieruchomosci-online.pl. - Po tąpnięciu spowodowanym wybuchem wojny w Ukrainie, serią podwyżek stóp procentowych i załamaniem akcji kredytowej, na rynku nieruchomości nie widać już gwałtownych zmian. Choć popyt w 2022 r. mocno wyhamował, to w ocenie pośredników rynek dostosowuje się do nowej rzeczywistości, w której realizowanych jest mniej transakcji, a czas na znalezienie kupca wydłuża się. To w dłuższym okresie ukształtuje poziom – dodaje.

Mat.prasowe

Kawalerki i działki

W czwartym kwartale 2022 r. w porównaniu z III kwartałem spośród ośmiu badanych segmentów nieruchomości cztery zanotowały wzrost, a cztery spadek subindeksu INPON. - Wzrost ocen w segmencie kawalerek na sprzedaż (51,8 pkt, wzrost o 1,4 pkt) w IV kw. to przede wszystkim odpowiedź na rozgrzany rynek najmu. W ostatnim czasie popularność zyskały lokale o mniejszym metrażu kupowane na potrzeby własne, aby nie płacić wysokich czynszów, lub jako inwestycja pod najem, który utrzymuje rentowność – mówi autorzy badania. - Poprawę zanotował też segment większych mieszkań na sprzedaż (43,9 pkt, wzrost o 2,6), choć pozostaje wyraźnie poniżej optymistycznej granicy 50 pkt. Dzieje się tak przez wciąż ograniczone możliwości zakupowe Polaków oraz niską podaż przy wysokim poziomie cen – tłumaczą.

Minimalnie poprawiły się nastroje i oceny dotyczące sprzedaży działek budowlanych (43,1 pkt; wzrost o 0,7) oraz domów (39 pkt, wzrost o 0,8). -W ocenie agentów w najbliższym kwartale nie ma perspektyw na poprawę sytuacji w tych segmentach. – Świadczy to o wyraźnym zahamowaniu popytu i oczekiwaniu na rozwój sytuacji przez właścicieli, którzy nie są jeszcze zmuszeni do sprzedaży i ewentualnej obniżki cen – mówi Alicja Palińska. – Bardziej intensywne poszukiwania domów i działek zaczną się na wiosnę, co może zmienić sytuację na tym rynku.

Dwoistość rynku

-W kolejnym już kwartale najwyżej ocenianą kategorią jest najem. Utrzymuje się pomimo spadku oceny zarówno dla kawalerek (57,4 pkt, mniej o 6,1), jak i większych mieszkań (56,3 pkt, mniej o 6,4). Wyraźny spadek w IV kw. jest efektem tego, że w III kw. popyt na najem zawsze jest większy, bo lokali szukają studenci. Dziś segment ten nie jest już tak rozgrzany jak w II kw. 2022 r., ale popyt wciąż budują przyjezdni zza wschodniej granicy oraz osoby, które nie mają możliwości wzięcia kredytu na własne mieszkanie – tłumaczą autorzy badania.

Dodają, że mamy do czynienia z dwoistością rynku nieruchomości. - Z jednej strony indeks ciągną w dół lokale biurowe i usługowe, domy i działki. Z drugiej strony bardzo dobrze radzi sobie najem, wciąż zachowany jest obrót kawalerkami i mniejszymi mieszkaniami – wskazują analitycy.

Okazje i przeceny

– Najnowszy wynik indeksu INPON wskazuje, że w 2023 r. na rynku zostanie ustalony nowy punkt równowagi, w którym popyt i podaż ustabilizują się, ale na niższych poziomach komentuje cytowany przez serwis prof. Bogusław Półtorak z Uniwersytetu Ekonomicznego we Wrocławiu. - Liczba transakcji i ofert przede wszystkim na rynku pierwotnym będzie znacząco mniejsza niż w rekordowym 2021 r., jednak nie będzie już spadać. Wracamy więc do trendu i stanu sprzed pandemii, czyli do 2019 r., kiedy rynek nie był zakłócony wyjątkowymi czynnikami zewnętrznymi – zaznacza.

To wcale nie oznacza znaczących obniżek cen. – Na pewno w nowym punkcie równowagi pozycja negocjacyjna kupujących wzmocniła się. Niestety, rynek pierwotny jest pchany przez koszty, deweloperzy ograniczyli inwestycje i zablokowali ceny – zwraca uwagę prof. Półtorak. -Popyt przesuwa się więc na rynek wtórny, ale to podtrzymuje stawki również i tam. Dlatego nie oczekiwałbym gwałtownych przecen i wysypu tanich ofert. Przeceniane mogą być mieszkania, które ktoś musi szybko sprzedać, czy niestandardowe, duże lokale, których koszty utrzymania są coraz wyższe – dodaje.

Mat.prasowe

Nowe na wtórnym

Prof. Półtorak zwraca też uwagę na zmniejszający się różnicę między cenami mieszkań na rynnę pierwotnym a wtórnym. – Jak wynika z danych GUS, od 2015 r. ceny nowych mieszkań wzrosły o 54 proc., a używanych o 78 proc. Nożyce się zamykają. Zmienia się też struktura podaży, bo na rynku wtórnym pojawia się coraz więcej mieszkań relatywnie nowych, które zastępują w ofercie najstarsze nieruchomości – mówią analitycy serwisu. - Mieszkania z drugiej ręki stanowią coraz atrakcyjniejszą alternatywę dla inwestycji deweloperskich – są coraz nowsze, lepiej zlokalizowane, mają wyższą wartość, a to także blokuje spadek cen.