Istny rollercoaster – tak 2022 r. ocenia Łukasz Wydrowski, prezes Estatic Nieruchomości. – Pod koniec 2021 r. nikt nie przewidział aż takiej zmienności. Jeszcze w styczniu wydawało się, że przed nami 12 spokojnych miesięcy ze względną stabilizacją cen, a inflacyjna zawierucha potrwa raptem kilka miesięcy. Nic bardziej mylnego – podkreśla Łukasz Wydrowski.

Jak zaznacza, wraz z wybuchem wojny w Ukrainie rynek nieruchomości wywrócił się i do dziś się nie podniósł. Nagły napływ milionów uchodźców, pogłębiająca się inflacja, wysokie stopy procentowe i w praktyce zablokowanie przez KNF możliwości udzielania kredytów hipotecznych – wszystko to spowodowało ogromny spadek sprzedaży nieruchomości, a co za tym idzie, istotnie wzrosło prawdopodobieństwo korekty cen przy jednoczesnej gwałtownej hossie na rynku najmu. Tak skrajne trendy w powiązanych częściach tego samego rynku występują rzadko.

Gotówka w natarciu

Przypomnijmy, że zgodnie z rekomendacją KNF przy ocenie zdolności kredytowej klienta banki doliczają do bieżącej stopy procentowej 5 pkt proc. Jakie są efekty zacieśniania polityki kredytowej? W 2022 r. w siedmiu największych miastach deweloperzy sprzedali 40,9 tys. mieszkań, o 38 proc. mniej niż rok wcześniej – wynika z szacunków Otodom Analytics.

Podsumowując 2022 r., Aleksander Skirmuntt, ekspert Maxon Nieruchomości, mówi, że był on „kompletnie zwariowany”. – Zaczął się napaścią Rosji na Ukrainę i exodusem uchodźców. W ciągu kilku dni zabrakło mieszkań do wynajęcia. Stawki najmu natychmiast poszły w górę. A rosnące od miesięcy stopy procentowe w końcu przyniosły oczekiwany efekt, czyli wstrzymanie akcji kredytowej. Firmy pośrednictwa kredytowego wskazują na 90-proc. spadek rok do roku. Na rynku została gotówka, która jest inwestowana już od kilku lat. Nie wiadomo, ile jej jeszcze jest – zauważa Aleksander Skirmuntt.

Jak dodaje, kupujący czekali na spadek cen. No i się doczekali. Koniec roku nie był szczególnie obfity w transakcje, ale te, które były, przeprowadzano po cenach niższych o 10, a nawet 25 proc.

Na obniżki wskazują też Expander i Rentier.io. Od maja do listopada 2022 r. mieszkania staniały w 15 z 17 badanych miast, średnio o 3,5 proc., najbardziej w Sosnowcu, o 9,5 proc., do ok. 5,5 tys. zł za mkw. W Częstochowie ofertowe ceny lokali były o 7,4 proc. niższe (6,1 tys. zł za mkw.), w Toruniu o 5,9 proc. (7,5 tys. zł), w Radomiu także o 5,9 proc. (niespełna 6,3 tys. zł). W Warszawie w tym czasie średnie ceny mieszkań poszły w dół o 2,4 proc. (do 12,9 tys. zł za mkw.), w Krakowie o 3,1 proc. (11,1 tys. zł), we Wrocławiu o 2,1 proc. (10,2 tys. zł), a w Łodzi o 2,3 proc. (7,3 tys. zł).

Zdaniem ekspertów Expandera i Rentier.io średni spadek cen jest stosunkowo niewielki m.in. dzięki wakacjom kredytowym, czyli możliwości czasowego zawieszenia spłaty rat kredytu. – Bez tego wiele osób, które brały kredyty hipoteczne w ostatnich latach, nie poradziłoby sobie ze spłatą. Część byłaby zmuszona do sprzedaży mieszkania – uważają eksperci. – Masowa wyprzedaż doprowadziłaby do ogromnego spadku cen. Kupujących jest bowiem niewielu.

Przybywa natomiast najemców. – To co się wydarzyło na rynku najmu w pierwszym kwartale 2022 r., to ewenement na skalę światową – mówi Marcin Krasoń, ekspert Otodom Analytics. – W ciągu miesiąca zniknęło 60–70 proc. ofert. W maju oferta zaczęła się odbudowywać, ale mieszkań nadal jest mniej niż rok temu.

Bolesna weryfikacja

Zdaniem Aleksandra Skirmuntta koniec 2022 r. dla odważnych inwestorów był ciekawy, a 2023 r. może okazać się jeszcze ciekawszy. – Warto zastanowić się nad inwestycją w mieszkanie w dużej aglomeracji. Kredyty nie zostaną szybko odblokowane. Sytuacja jest wciąż niepewna, mieszkania na wynajem to nadal bardzo poszukiwany towar – wyjaśnia Aleksander Skirmuntt. – Dla porównania, na rynku najmu lokali usługowych od czasu pandemii mamy duże spowolnienie. Sporo nieruchomości stoi pustych, stawki nie rosną, co przy tak dużej inflacji oznacza, że realnie spadają.

Na rynku powinno się pojawić sporo mieszkań w dobrych cenach. – Jeśli sprzedający obniży cenę o 25 proc., a do tego dodamy 15-proc. inflację, to obniżka sięgnie 40 proc. – mówi ekspert Maxon Nieruchomości.

Mówiąc o inwestycjach na rynku nieruchomości, Łukasz Wydrowski zwraca uwagę, że 2022 r. brutalnie zweryfikował wartość „magicznych” szkoleń z deweloperki i flippowania (zakup lokalu do remontu z zamiarem szybkiej odsprzedaży po modernizacji). – Część osób z małym doświadczeniem, które dopiero zaczynały działać w tzw. flippach czy małej deweloperce, wyszła na zero albo wręcz straciła pieniądze. Ich zarobek był ściśle powiązany ze wzrostem cen, małą podażą i dynamiką sprzedaży. Najczęściej popełniane błędy to kalkulacja niedostosowana do sytuacji na rynku lub zbyt późna reakcja np. poprzez obniżkę ceny. Doświadczeni inwestorzy, ze zdywersyfikowanym portfelem nieruchomości oraz doskonałymi umiejętnościami handlowymi, ostatnie 12 miesięcy mogą zaliczyć do udanych – ocenia Łukasz Wydrowski.

Złoto dla inwestora

Na razie nic nie wskazuje, by w 2023 r. sytuacja diametralnie się zmieniła. – Nawet przy założeniu, że KNF złagodzi rekomendację (zalecenie, by banki doliczały 5 pkt do oprocentowania przy ocenie zdolności kredytowej klienta – red.), wysokie stopy wciąż będą blokowały dużą część popytu – przewiduje prezes Estatic Nieruchomości. – Spodziewamy się dalszego wzrostu podaży mieszkań i domów z segmentu popularnego, które są najczęściej kupowane przy wsparciu kredytu. Będzie to miało istotny wpływ na ceny takich nieruchomości. Nawet jeśli ceny wzrosną nominalnie, to w ujęciu realnym (po uwzględnieniu inflacji) prawdopodobnie nadal będą spadać – mówi prezes Wydrowski.

Jak dodaje, w powszechnym przekonaniu to złoto najlepiej przechowuje wartość pieniądza, a na rynku nieruchomości odpowiednikiem złota są apartamenty i nieruchomości w atrakcyjnych lokalizacjach, czyli w ścisłych centrach miast i popularnych miejscach turystycznych, takich jak np. pas nadmorski w Trójmieście. Takie inwestycje wymagają większego wkładu finansowego, ale są najbardziej odporne na zawirowania. Dodatkowo mogą przynosić zysk z najmu średnio- i krótkoterminowego.

Można być pewnym, że w tym roku okazji do zakupu na rynku nieruchomości nie zabraknie. Ale z pewnością większość transakcji będzie opłacana gotówką (pieniędzmi wycofanymi np. z lokat bankowych), a nie kredytem.

Jaka rentowność najmu

Jan Dziekoński, niezależny doradca biznesowy, założyciel portalu analiz o rynku mieszkaniowym FLTR.pl, także jest zdania, że inwestycje będą łatwiejsze dla tych, którzy mają gotówkę.

– O początku spadku cen ofertowych możemy mówić zwłaszcza na rynku mieszkań używanych, co potwierdzają statystyki oraz komentarze ekspertów – podkreśla Jan Dziekoński. – Rentowność najmu nawet zwykłych mieszkań sięgnie od 6 do nawet 8 proc. Pytanie, czy to odpowiednio atrakcyjny pułap. Oprocentowanie lokat i rachunków oszczędnościowych wynosi od 6 do 8 proc. brutto, a obligacje indeksowane inflacją z dużą dozą prawdopodobieństwa przyniosą za rok ok. 10 proc. (obligacje kupione ponad rok temu zapewniają niemal 20 proc.!).

Zdaniem Jana Dziekońskiego brak ryzyka i pracochłonności przy lokatach oraz detalicznych obligacjach skarbowych (w porównaniu z inwestycjami w mieszkania) może zniechęcać wielu inwestorów amatorów, zwłaszcza że ceny mieszkań przestały rosnąć, a nawet spadają.

– Inwestorzy, którzy pozostaną na rynku (szczególnie ci bardziej profesjonalni), mogą liczyć na okazje zakupowe w specyficznych segmentach. Są to np. duże mieszkania do podziału, do remontu generalnego, wielka płyta, domy z czasów PRL – ocenia Jan Dziekoński. – Ale typowe dwa pokoje w centrach największych miast niekoniecznie będą sprzedawane z dużymi rabatami. Przed nami jest jednak dużo niewiadomych, jeśli chodzi o inflację, stopy procentowe, bezrobocie czy nawet migrację związaną m.in. z wojną w Ukrainie.

Według Jana Dziekońskiego trzeba być gotowym na różne scenariusze, zachowując pewną dozę konserwatyzmu. – Jest nieomal pewne, że w kredytach nie doczekamy się bardzo silnego odbicia, zwłaszcza w pierwszej połowie roku. Najmniej ryzykowny pozostanie stary, nudny wynajem, na przykład skierowany do studentów czy pracowników zagranicznych korporacji w zagłębiach biurowych – podsumowuje ekspert FLTR.pl.

Jak dodaje, najem np. w segmencie ekonomicznym, dla pracowników tymczasowych, poza typowymi centrami miast czy też najem krótkoterminowy w określonych warunkach też będą przynosić dobre efekty. Jednak gdyby doszło do recesji i dużego wzrostu bezrobocia, właściciele mieszkań mogą być niemile zaskoczeni.

Jan Dziekoński ocenia, że flipping, ale i deweloperka będą ewidentnie trudniejsze oraz bardziej ryzykowne. – Rok 2021 przyciągnął na rynek mnóstwo nowicjuszy skuszonych łatwością zarabiania. Teraz mamy wielkie „sprawdzam”. Jak zawsze wygrają te podmioty, które zagospodarują odpowiednie nisze (np. mieszkania dla osób bardziej zamożnych) lub którym doświadczenie rynkowe pozwala uzyskać przewagę kosztową – wyjaśnia ekspert FLTR.pl.

Luka podażowa

Hanna Morawska z agencji Freedom Nieruchomości Poznań także uważa, że w 2023 r. mniejsza lub większa korekta cen mieszkań będzie sprzyjać zakupom, zwłaszcza lokali na wynajem długoterminowy.

– Małe mieszkania nadal są najbardziej „płynnym towarem”, więc tego rodzaju inwestycja należy do najbezpieczniejszych – mówi Hanna Morawska. – Myśląc w horyzoncie dłuższym niż rok, warto skoncentrować się również na rezerwacji mieszkań w nowych inwestycjach deweloperskich w dobrych lokalizacjach. Pogłębienie luki mieszkaniowej, co nastąpi za dwa, trzy lata ze względu na obecne wstrzymywanie nowych budów, będzie dobrą okazją do sprzedaży z zyskiem.