Zmiany przepisów mają być wprowadzone na mocy rozporządzenia. Resort rozwoju i technologii, który jest właścicielem tych regulacji, zadeklarował otwartość na uwagi ze strony społecznej. W najbliższym tygodniu planuje zakończyć przyjmowanie propozycji i uwag do planowanych rozwiązań prawnych.

Znaczna część z przedstawionych przez resort rozwoju i technologii propozycji w pakiecie znanym, jako rozwiązania ds. walki z patodeweloperką, stanowi realizację postulatów branży budowlanej. To m.in. wprowadzenie zmian w zakresie obliczania współczynnika intensywności zabudowy. Obecne regulacje doprowadziły do sytuacji, w której powierzchnia balkonów i tarasów w nowych inwestycjach projektowana jest kosztem powierzchni mieszkalnej. Stoi to w sprzeczności z potrzebami nabywców, którzy po okresie pandemii szczególnie interesują zakupem mieszkań posiadających duże balkony, tarasy czy przydomowe ogródki.

- Cieszymy się również, że zwrócono uwagę na problem grodzonych osiedli. Od lat stoimy na stanowisku, żeby zaprzestać wygradzania terenów pomiędzy inwestycjami, choć często dzieje się tak na wniosek samych nabywców mieszkań - mówią deweloperzy.

Niektóre z proponowanych rozwiązań wymagają jednak dopracowania. Jak mówi Konrad Płochocki, wiceprezes Polskiego Związku Firm Deweloperskich, obawy budzi pomysł zwiększenia minimalnej odległości budynków mieszkalnych wielorodzinnych od granicy działki z obecnych 4 do 6 metrów. Wiele firm nabyło wcześniej tereny, na których można realizować inwestycje zgodnie z obowiązującymi dotychczas przepisami. Zmiana minimalnej odległości może, więc oznaczać całkowity brak możliwości wykorzystania tych działek, co odbije się negatywnie na liczbie oferowanych na rynku pierwotnym mieszkań. Zmniejszenie podaży lokali prowadzić może z kolei do wzrostu cen.

- Nasze obawy budzi również propozycja wprowadzenia minimalnej wielkości lokali użytkowych. Ograniczenie to nie powinno m.in. mieć zastosowania do lokali znajdujących się w budynkach hotelowych, w których oferowane są apartamenty na sprzedaż tzw. condohotele, kupowanych w większości przez nabywców indywidualnych - wskazuje Płochocki.

Czytaj więcej

Ministerstwo chce wyruszyć na wojnę z patodeweloperką

W pakiecie przepisów zwalczających patodeweloperkę można znaleźć także zmiany w przepisach technicznych zwiększające nasłonecznienia dla pokoi mieszkalnych. Poza tym do mniej istotnych zmian należą place zabaw dla dzieci, których powierzchni i wyposażenie ma być także odgórnie określone. Przewiduje się też zapewnienie na placach i skwerach co najmniej 20 proc. terenów zielonych.

Jak wskazał MRiT, inicjatywa zmian w przepisach ma swoje źródło w raporcie Polskiego Instytutu Ekonomicznego „Społeczno-gospodarcze skutki chaosu przestrzennego”, zgodnie, z którym całkowite roczne koszty chaosu przestrzennego w Polsce mogą sięgać kwoty 84,3 mld zł.

Ministerstwo określiło ramy planowanych zmian, w których mieści się nowelizacja ustawy z dnia 7 lipca 1994 Prawo budowlane (t. j. Dz. U. 2021 poz. 2351), ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz. U. 2022 poz. 503), czy też Rozporządzenia Ministra Infrastruktury w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz. U. 2022 poz. 1225).

- W zakresie prawa budowlanego oraz ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym zmiany mają polegać m. in. na wprowadzeniu wymogu przeprowadzania badania poziomu hałasu przed oddaniem budynku do użytkowania oraz zmianie sposobu obliczania powierzchni zabudowy, dzięki czemu do powierzchni zabudowy nie będzie wliczała się powierzchnia balkonów – tłumaczy adwokat Jacek Ziembiński, z Działu Prawa Administracyjnego specjalizujący się w prawie budowlanym i nieruchomościach kancelarii Sadkowski i Wspólnicy.

Rozporządzenie w sprawie warunków technicznych ma być zmienione w szerszym zakresie. Zmiany mają zwiększyć komfort mieszkańców, którzy obecnie zmagają się z takimi niedogodnościami jak brak poczucia prywatności wynikający z małych odległości pomiędzy budynkami, mała powierzchnia balkonów (co było szczególnie odczuwalne podczas pandemii), utrudnienia w skomunikowaniu z przestrzenią publiczną poprzez coraz liczniej pojawiające się grodzone osiedla czy też problem hałasu w mieszkaniach powstały na skutek nieodpowiednich rozwiązań projektowych stosowanych przez Deweloperów.

- Wydaje się, że zapowiadane zmiany wpłyną przede wszystkim na deweloperów zajmujących się realizacją tzw. aparthoteli, jako że lokale użytkowe wyodrębniane w takich inwestycjach nie będą bowiem co do zasady mogły mieć powierzchni poniżej 25 m2, co obecnie jest rynkowym standardem- dodaje adwokat.

Takie regulacje mają zapobiec wyodrębnianiu bardzo małych lokali czy dzieleniu jednego lokalu na dwa mniejsze, które następnie są wykorzystywane, jako mieszkania, na skutek czego dochodziło do sytuacji, gdy powierzchnia całego mieszkania zwanego mikroapartamentem wynosiła 10-15 m.kw.

Czytaj więcej

Deweloper nie ukryje już fetoru i hałasu