Jedni stare budynki burzą, by zastąpić je nowymi, inni – w tym Syrena – stawiają na modernizację. Jaki cel temu przyświeca?

Budynki biurowe, jak wszystkie inne, starzeją się i zużywają, poza tym ostatnie zmieniają się koncepcje biura i oczekiwania najemców. Stare budynki są modernizowane nie od dziś, ale dotychczas to się ograniczało raczej do prostych rzeczy, odświeżenia: odmalowania, przearanżowania wnętrz, przebudowy recepcji. Dziś jednak na topie są projekty mixed-use: Koneser, Browary Warszawskie, Elektrownia Powiśle. Pojedyncze budynki też muszą być wielofunkcyjne, by były atrakcyjne dla najemców.

Nasze dwa projekty w Warszawie, zakończona modernizacja HOP z lat 90. i trwająca liczącego kilkanaście lat Marynarska Business Park, to swego rodzaju laboratorium, które ma pokazać, co chcemy osiągnąć.

Punktem wyjścia jest kreacja wartości, bo te nieruchomości, choć atrakcyjnie zlokalizowane, najlepsze czasy miały za sobą i mogły konkurować na rynku, wyłącznie coraz bardziej obniżając czynsze, co przekładało się na spadek ich wartości. Dla nas to oznaczało możliwość zakupu za bardzo atrakcyjną cenę.

Co to znaczy przebudowa w duchu ESG?

Trzeba stworzyć budynek, w którym będzie życie. W przypadku HOP-a kierowaliśmy się ESG, zanim to było modne – zaledwie trzy lata temu to dopiero wchodziło na agendę. Postawiliśmy na atrakcyjne przestrzenie wspólne, przeznaczyliśmy na to 8 proc. powierzchni. To centrum konferencyjne, agora, na której można zrobić duże spotkania, plac przed budynkiem czy restauracja – bo naszym zdaniem czas wewnętrznych kantyn przeminął. Uatrakcyjniliśmy też HOP wizualnie, bo to budynek w stylu postmodernistycznym, który nie najlepiej się zestarzał. Jednak nie przebudowaliśmy fasady, można powiedzieć, że rozwinęliśmy ten koncept.

HOP to budynek sędziwy, a na czym polega modernizacja Marynarskiej?

Marynarska to produkt swojej epoki i miejsca, jakim był Służewiec – Mordor. Postawiony w gwałtownie rosnącej dzielnicy biurowej, bardzo duży, nastawiony na masowy najem, bez wspólnych przestrzeni. Trzeba jednak wspomnieć, że mieściły się tu dwie bardzo dobre restauracje, które miały uatrakcyjnić budynek. Jednak bardzo szybko pozycja biurowca podupadła, – będący kiedyś na szczycie przestał być atrakcyjnym miejscem dla najemców i produktem dla inwestorów. Jego też nie ominął trend przyciągania najemców obniżaniem czynszów. Jak mówiłem, z naszego punktu widzenia pojawiła się okazja zakupu tanio nieruchomości, z której można wydobyć wartość.

Pierwsze, co rzuciło się w oczy, to ogromny, wręcz absurdalny w przeliczeniu na liczbę użytkowników parking. To zresztą przypadłość wielu biurowców w tej okolicy i znak, jak zmieniły się czasy. Postanowiliśmy zmienić tę przypominającą to, co mamy przed wielkoformatowym sklepem przestrzeń, w park – z pagórkami, wodą. Ten teren trzeba uatrakcyjnić. Zresztą cały Mordor zmienia się w tym kierunku, staje się bardziej zielony i mniej nasycony biurami.

W Marynarskiej również dodaliśmy przestrzenie wspólne, sale konferencyjne. O ile HOP był realizowany w duchu przed-ESG, to Marynarska już w pełni zgodnie z tym trendem. W praktyce oznacza to m.in. modernizację systemów wentylacyjnych – celem jest zmniejszenie zużycia prądu przez cały kompleks o 30 proc., co jest zgodne z duchem zrównoważonego rozwoju, wymagań Unii Europejskiej. To jest coś, przed czym starsze budynki biurowe nie uciekną. Unijna polityka zakłada zmniejszenie zużycia energii przez nieruchomości, a stare systemy wentylacyjne mają naprawdę bardzo duży udział w generowaniu kosztów.