Zapowiedzieliście nową dużą inwestycję w Polsce: Drucianka Campus już nazywany jest Koneserem II. Nic dziwnego, bo charakter inwestycji podobny – mixed use w pofabrycznych murach – poza tym tylko chwila spacerem dzieli oba miejsca. Czy nie było obaw, że te projekty będą się kanibalizować?

Rzeczywiście, mieliśmy takie pytania z rynku, ale my postrzegamy Druciankę jako uzupełnienie Konesera, a nie jego zagrożenie. To nasz kolejny krok w kierunku rozwoju prawobrzeżnej Warszawy. To również będzie inwestycja miastotwórcza i przy jej realizacji będziemy czerpać z doświadczeń Konesera, ale proszę zwrócić uwagę na nazwę projektu – to, co w niej uwypukliliśmy, to słowo kampus. O ile Koneser to lokalne centrum, „miasto w mieście”, bo są tam i mieszkania, i biura, handel i różne usługi, o tyle w naszym zamyśle Drucianka Campus będzie przestrzenią przede wszystkim do pracy, nowoczesną przestrzenią biurową klasy A, nastawioną na rozwój talentów, integrację i wymianę myśli.

Inspirowaliśmy się kampusami Doliny Krzemowej, gdzie kluczowymi kwestiami są rozwój, edukacja, stymulacja, kreatywność. Liczymy na współpracę z sąsiadami, Wyższą Szkołą Menedżerską i Uniwersytetem SWPS. To inwestycja wielofunkcyjna nowej generacji – zaprojektowana z myślą o dobrym samopoczuciu jej docelowych użytkowników. Pozostałe funkcje usługowo-gastronomiczne i rekreacyjne będą uzupełniające – nie tylko dla biur i okolicznych osiedli, ale też inwestycji, które zaplanowaliśmy na działkach przylegających do kampusu: mieszkań na sprzedaż i na wynajem oraz akademika. Części te będą realizowane równolegle z kampusem, ale nadal trwają analizy, w jakiej formule, dlatego na razie nie możemy podać szczegółów.

Takie wielofunkcyjne projekty to przyszłość. Niedawny V Kongres Deweloperski został otwarty wykładem prof. Carlosa Moreno, twórcy pojęcia miasta 15-minutowego. Mowa była o nieodzowności rozwoju aglomeracji w kierunku projektów, które będą decentralizować miasta, tworzyć lokalne społeczności. Tworzenie miast policentrycznych, czyli miast o wielu lokalnych centrach, i unikanie koncentracji podstawowych funkcji w wyodrębnionych dzielnicach mieszkaniowych czy biznesowych jest koniecznym warunkiem zrównoważonego rozwoju miast. Tak zrealizowaliśmy Konesera, zanim jeszcze był to modny i głośny trend, przyczyniając się tym do zmiany oblicza Pragi.

Koszty finansowania poszły w górę w Polsce, ale i Europejski Bank Centralny podnosi stopy – sama część kampusowa to nakłady rzędu 150 mln euro…

150 mln euro to szacowane nakłady na cały kampus, czyli trzy nowe budynki i rewitalizację zabytkowych zabudowań. Inwestycja jest rozłożona na fazy, nie ma więc konieczności wykładania wszystkich środków naraz. Wierzymy też, że rynki finansowe się niebawem ustabilizują. Co więcej, banki bardzo interesują się możliwością finansowania tej inwestycji. Jesteśmy obecni na polskim rynku nieruchomości od niemal 30 lat. Przeprowadziliśmy firmę i nasze projekty przez kilka kryzysów ekonomicznych. Nie ruszalibyśmy z Drucianką, gdybyśmy nie wierzyli w ten projekt. Co istotne, pandemia mocno zmniejszyła aktywność deweloperów biurowych w Warszawie i prognozowana jest ogromna luka podażowa – chcemy wykorzystać ten moment. Ważny jest też charakter Drucianki – nie wszyscy najemcy chcą siedziby w szklanych wieżach, wolą projekty kameralne, wyróżniające się architekturą i unikalnym klimatem miejsca.

Podobne wnioski ma Ghelamco, które obok swojego gigantycznego kompleksu The Warsaw HUB przy rondzie Daszyńskiego postawi, zamiast kolejnej wieży, mały budynek, w zamyśle dla jednego najemcy, który chciałby mieć siedzibę z charakterem. Z drugiej strony i wy planujecie budowę spektakularnego wieżowca w centrum Warszawy – Roma Tower. Koncepcji,co do tej nieruchomości było wiele. Jakie ostatecznie będą jej funkcje i kiedy ruszą prace budowlane?

Razem z BBI Development i Fundacją Pro Bonum pracujemy nad projektem. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego dopuszcza w tej lokalizacji różne funkcje i podejmując finalne decyzje, będziemy dopasowywali je do aktualnej sytuacji rynkowej. Mamy nadzieję, że prace budowlane w ramach inwestycji będą mogły rozpocząć się w przyszłym roku.

Wróćmy na Pragę. W wakacje ub.r., razem z BBI Development, rozpoczęliście poszukiwania kupca na Konesera. Często można usłyszeć, że inwestycje wielofunkcyjne lepiej przeszły przez pandemię, ale z drugiej strony takie nieruchomości wymagają od inwestora kompetencji. Do tego świat się zmienił po agresji Rosji na Ukrainę. Na jakim etapie jest szukanie nowego inwestora dla Konesera?

Koneser to produkt dla konesera. Łącznie z sąsiadującym projektem Monopol to 77 tys. mkw. powierzchni komercyjnej i dziesięć różnych funkcji. Taki projekt wymaga odpowiedniego zespołu zarządzającego. Jednak jest wiele funduszy inwestycyjnych, które tego typu projekty widzą w swoich portfelach. Powodów jest kilka. Przede wszystkim to ogólnoświatowy trend tworzenia miejsc pracy w otoczeniu wielofunkcyjnym, gdyż doświadczenie pandemii i badania nad przyszłością biur wykazały, że pracownicy, a w szczególności pokolenie milenialsów, wymagają od miejsca do pracy czegoś więcej niż biurka i komputera. Pandemia i konieczność pracy zdalnej była dla wielu doświadczeniem odkrywczym, przypomniała, jak bardzo w nowoczesnym, wielkomiejskim stylu życia zapomnieliśmy o komforcie pracy, o naszym well-being, czyli dobrostanie. Dziś pracodawcy, aby zatrzymać w pracy najlepszych, muszą zaoferować w pakiecie atrakcyjnych warunków zatrudnienia również komfortowe miejsce pracy w ciekawym otoczeniu. Takie warunki spełnia Koneser.

Drugi trend to ESG i nakładane na fundusze inwestycyjne coraz surowsze wymogi z zakresu ochrony środowiska, odpowiedzialności społecznej i przejrzystości prowadzonej działalności. Od wielu lat stosujemy standardy zrównoważonego rozwoju i spełniamy wymogi środowiskowe. Również Koneser jest zaprojektowany i zarządzany zgodnie z zasadami poszanowania środowiska i energooszczędności, posiada odpowiednie certyfikaty. Ale wymogi polityki ESG w biznesie to nie tylko kwestie środowiskowe, to również odpowiedzialność społeczna. Z dumą możemy powiedzieć, że Koneser jest w tej dziedzinie pionierem i liderem rynku nieruchomości komercyjnych. Liczba zrealizowanych inicjatyw i wdrożonych zasad operacyjnych zadowoli najbardziej wymagających audytorów.

Rozmowy z potencjalnymi inwestorami były obiecujące, z kilkoma były bardzo zaawansowane, ale sytuacja na rynkach kapitałowych skłoniła nas – mówię o zgodnej decyzji wszystkich stron – do wstrzymania negocjacji. W tym roku odbyło się rekordowo mało transakcji na rynku inwestycyjnym, rynek finansowy jest tak niestabilny, że funduszom ciężko przygotować wieloletni biznesplan, który pozwoliłby opracować wiążącą ofertę. Trzeba to przeczekać. W tej chwili obserwujemy raczej transakcje o charakterze oportunistycznym – kiedy właściciele, dążąc do spieniężania aktywów, decydują się na obniżenie ich ceny, z czego część funduszy korzysta. Takich ruchów nie obserwujemy jednak wśród właścicieli najbardziej atrakcyjnych projektów sektora prime. Koneser to nieruchomość prime, projekt nowoczesny, o wyjątkowym charakterze, w pełni wynajęty, cieszący się niesłabnącym zainteresowaniem ze strony najemców i przynoszący stabilne i wieloletnie przychody. Warto podkreślić, że Liebrecht & wooD to firma elastyczna, nie jesteśmy związani żadnymi formalnymi terminami spłaty inwestorów czy wyjścia z inwestycji. W tej chwili skupiamy się na utrzymaniu wysokiej jakości naszych projektów i jak tylko sytuacja na rynku się ustabilizuje, wznowimy rozmowy z inwestorami. Taką politykę przyjęliśmy dla wszystkich ukończonych budynków komercyjnych w naszym portfelu.

CV

Magdalena Bartkiewicz-Podoba jest związana z Liebrecht & wooD od 1998 r., czyli niemal od początku obecności belgijskiej firmy w Polsce (1994). Szefową jest od 2018 r. Wcześniej m.in. kierowała pracą departamentu prawnego, odpowiadając za prowadzenie najważniejszych transakcji i nadzór nad obsługą prawną grupy w naszym regionie Europy. Ma uprawnienia radczyni prawnej. Ukończyła prawo na Uniwersytecie Warszawskim oraz historię sztuki na Polskiej Akademii Nauk.