To nie koniec batalii o amortyzację

Właściciele mieszkań na wynajem chcą sądownie dochodzić ochrony praw nabytych i wywrzeć presję na decydentów.

Publikacja: 07.07.2022 21:07

Skutkiem zmian w stosowaniu amortyzacji może być wzrost cen stawek najmu mieszkań – oceniają eksperc

Skutkiem zmian w stosowaniu amortyzacji może być wzrost cen stawek najmu mieszkań – oceniają eksperci

Foto: AdobeStock

Od przyszłego roku nie będzie już możliwości amortyzowania budynków i lokali mieszkalnych. Komplikuje to biznesplany inwestorów indywidualnych i instytucjonalnych (PRS). Jakie będą konsekwencje?

Ławą do sądów

Walkę z niekorzystnymi przepisami zapowiedziało Stowarzyszenie Mieszkanicznik zrzeszające właścicieli lokali na wynajem.

– Amortyzacja stanowi koszt księgowy, w przypadku mieszkań to od 1,5 do nawet 10 proc. ceny nabycia w skali roku, co oznacza, że koszt ten rozkłada się w najkorzystniejszym przypadku na dziesięć lat. Wielu inwestorów oparło swoje decyzje na tej właśnie możliwości. Nikt się nie spodziewał, że amortyzacja może zniknąć z przepisów w trakcie jej rozliczania. Trudno uwierzyć, że musimy dziś walczyć o to, co wynika z ochrony praw nabytych, które stanowią jedną z głównych zasad państwa prawa – mówi Katarzyna Gontarczyk, członkini zarządu Mieszkanicznika.

Stąd akcja „Ocalić amortyzację mieszkań”. – Każdy podatnik, który ma rozpoczęte amortyzacje mieszkań zaplanowane na wiele lat, może zawalczyć o orzeczenie sądu administracyjnego, które umożliwi ich dokończenie – mówi Gontarczyk. – W pierwszej kolejności należy uzyskać indywidualną interpretację podatkową z Krajowej Informacji Skarbowej, następnie wnieść skargę do sądu na wydaną niekorzystną interpretację. Jeśli dużo osób włączy się do akcji i uzyska pozytywne orzeczenia sądów, Mieszkanicznik zrobi wszystko, żeby to nagłośnić. Przy odpowiedniej skali wspólnych działań jest również szansa na całkowite przywrócenie amortyzacji mieszkań jako kosztu księgowego – podkreśla.

Natalia Muturi, członkini zarządu Mzuri, firmy zarządzającej mieszkaniami na wynajem w imieniu ich właścicieli, komentuje, że pozbawienie możliwości odliczania amortyzacji krótkoterminowo oznaczać będzie spadek rentowności najmu.

– Mniej gotówki zostanie właścicielom mieszkań w kieszeni po rozliczeniu się z fiskusem. Spadek ten będzie relatywnie nieduży, jeśli mieszkanie na wynajem kupowane było na rynku pierwotnym i większy, jeśli na rynku wtórnym. Amortyzacja przy mieszkaniach deweloperskich mogła wynosić 2,5 proc. wartości lokalu, a w przypadku mieszkań kupowanych w budynkach starszych niż pięć lat do 10 proc. wartości rocznie – dodaje. Zdaniem ekspertki w długim okresie mogą wzrosnąć ceny najmu. Właściciele lokali będą podnosić stawki, poza tym popyt na kupowanie pod wynajem może się w niekorzystnym otoczeniu zmniejszyć.

A co z PRS?

Małgorzata Brauckmann-Sajkiewicz, counsel w zespole doradztwa podatkowego w kancelarii CMS, uważa, że likwidacja amortyzacji przy najmie mieszkań nie zatrzyma rozwoju funduszy PRS w Polsce, choć inwestorzy ci zostaną pozbawieni znacznej części kosztów uzyskania przychodów, co w dłuższej perspektywie będzie prawdopodobnie prowadzić do podniesienia cen wynajmu mieszkań.

– Likwidacja amortyzacji może wywołać zwiększone zapotrzebowanie na innowacyjną strukturyzację podatkową inwestycji w PRS i pójście w kierunku biznesowego modelu najmu lokali użytkowych, których przepisy likwidujące amortyzację nie dotyczą – mówi Brauckmann-Sajkiewicz. – Widzę też szansę na zachowanie prawa do amortyzacji przy najmie mieszkań dla tych, którzy nabyli lub wytworzyli nieruchomości przed 1 stycznia 2022 r. Podatnicy ci rozpoczęli swoje przedsięwzięcia na podstawie analiz rentowności, uwzględniających amortyzację i w uzasadnionym przeświadczeniu, że regulacje dotyczące amortyzacji są i pozostaną stabilne. Brak przepisów przejściowych w tym zakresie i pozbawienie podatnika prawa do amortyzacji w trakcie trwania projektu jest niezgodne z konstytucyjną zasadą ochrony praw nabytych i zasadą ochrony interesów w toku. Drogą do „uratowania” kosztów jest wystąpienie o indywidualną interpretację podatkową, a w przypadku negatywnego stanowiska fiskusa – skarga do sądu administracyjnego.

Jakie opcje mają inwestorzy z rynku PRS? – Mimo planowanej likwidacji odpisów amortyzacyjnych, nadal najatrakcyjniejszym produktem dla inwestorów pozostaną budynki wielorodzinne, głównie ze względu na bezpieczeństwo inwestycji i możliwość wyjścia z niej także przez indywidualną sprzedaż mieszkań. Jednak planowane zmiany podatkowe mogą wpłynąć na rentowność inwestycji. Szacunkowo może to skutkować spadkiem rentowności o ok. 20 pkt baz. lub o ok. 3 proc. niższą ceną, jaką inwestor będzie gotów zapłacić deweloperowi – ocenia Paweł Sztejter, dyrektor działu mieszkaniowego w JLL. – Z perspektywy podatkowej najatrakcyjniejsze jest obecnie inwestowanie w budynki hotelowe, w których – o ile spełnione będą inne warunki – dopuszczalne będzie stosowanie amortyzacji 2,5 proc. rocznie. Jednak słabością takich inwestycji na rynku PRS jest m.in. trudność w uzyskaniu samodzielności lokali. Najmniej atrakcyjne będzie inwestowanie w budynku zamieszkania zbiorowego, które w rozumieniu planów miejscowych są budynkami usługowymi, a z perspektywy Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych są kwalifikowane do budynków mieszkaniowych, co oznacza nie tylko brak możliwości amortyzacji, ale i ograniczenia w uzyskaniu samodzielności lokali – dodaje.

Sztejter zaznacza, że brak możliwości stosowania amortyzacji w mniejszym stopniu będzie dotykał krótkoterminowych inwestorów, zainteresowanych możliwie najszybszą odsprzedażą portfela.

– Zmiany te będą zmniejszały atrakcyjność inwestowania w Polsce, a warto przypomnieć, że deficyt mieszkań w największych miastach szacujemy na ponad 600 tys. Ograniczenia w stosowaniu amortyzacji mogą zwiększać liczbę lokali na wynajem w budynkach o charakterze hotelowym, zamiast najbardziej pożądanych mieszkań w budynkach wielorodzinnych i nie będą ułatwiać zaangażowania najbardziej konserwatywnym długoterminowym inwestorom, których obecność w Polsce byłaby niezwykle przydatna dla budowania dużego zasobu mieszkań na wynajem – podsumowuje.

Od przyszłego roku nie będzie już możliwości amortyzowania budynków i lokali mieszkalnych. Komplikuje to biznesplany inwestorów indywidualnych i instytucjonalnych (PRS). Jakie będą konsekwencje?

Ławą do sądów

Pozostało 96% artykułu
2 / 3
artykułów
Czytaj dalej. Subskrybuj
Nieruchomości komercyjne
Chwila oddechu i nowe wyzwania
Nieruchomości
Cavatina Group: polski PRS to za mało
Nieruchomości
Nowa platforma PRS Life Spot ruszyła bez fanfar
Nieruchomości
Zadowoleni klienci Nowaka i funduszu
Rynek nieruchomości
Kto chce zarobić na Develii