– Mniej gotówki zostanie właścicielom mieszkań w kieszeni po rozliczeniu się z fiskusem. Spadek ten będzie relatywnie nieduży, jeśli mieszkanie na wynajem kupowane było na rynku pierwotnym i większy, jeśli na rynku wtórnym. Amortyzacja przy mieszkaniach deweloperskich mogła wynosić 2,5 proc. wartości lokalu, a w przypadku mieszkań kupowanych w budynkach starszych niż pięć lat do 10 proc. wartości rocznie – dodaje. Zdaniem ekspertki w długim okresie mogą wzrosnąć ceny najmu. Właściciele lokali będą podnosić stawki, poza tym popyt na kupowanie pod wynajem może się w niekorzystnym otoczeniu zmniejszyć.
A co z PRS?
Małgorzata Brauckmann-Sajkiewicz, counsel w zespole doradztwa podatkowego w kancelarii CMS, uważa, że likwidacja amortyzacji przy najmie mieszkań nie zatrzyma rozwoju funduszy PRS w Polsce, choć inwestorzy ci zostaną pozbawieni znacznej części kosztów uzyskania przychodów, co w dłuższej perspektywie będzie prawdopodobnie prowadzić do podniesienia cen wynajmu mieszkań.
– Likwidacja amortyzacji może wywołać zwiększone zapotrzebowanie na innowacyjną strukturyzację podatkową inwestycji w PRS i pójście w kierunku biznesowego modelu najmu lokali użytkowych, których przepisy likwidujące amortyzację nie dotyczą – mówi Brauckmann-Sajkiewicz. – Widzę też szansę na zachowanie prawa do amortyzacji przy najmie mieszkań dla tych, którzy nabyli lub wytworzyli nieruchomości przed 1 stycznia 2022 r. Podatnicy ci rozpoczęli swoje przedsięwzięcia na podstawie analiz rentowności, uwzględniających amortyzację i w uzasadnionym przeświadczeniu, że regulacje dotyczące amortyzacji są i pozostaną stabilne. Brak przepisów przejściowych w tym zakresie i pozbawienie podatnika prawa do amortyzacji w trakcie trwania projektu jest niezgodne z konstytucyjną zasadą ochrony praw nabytych i zasadą ochrony interesów w toku. Drogą do „uratowania” kosztów jest wystąpienie o indywidualną interpretację podatkową, a w przypadku negatywnego stanowiska fiskusa – skarga do sądu administracyjnego.
Jakie opcje mają inwestorzy z rynku PRS? – Mimo planowanej likwidacji odpisów amortyzacyjnych, nadal najatrakcyjniejszym produktem dla inwestorów pozostaną budynki wielorodzinne, głównie ze względu na bezpieczeństwo inwestycji i możliwość wyjścia z niej także przez indywidualną sprzedaż mieszkań. Jednak planowane zmiany podatkowe mogą wpłynąć na rentowność inwestycji. Szacunkowo może to skutkować spadkiem rentowności o ok. 20 pkt baz. lub o ok. 3 proc. niższą ceną, jaką inwestor będzie gotów zapłacić deweloperowi – ocenia Paweł Sztejter, dyrektor działu mieszkaniowego w JLL. – Z perspektywy podatkowej najatrakcyjniejsze jest obecnie inwestowanie w budynki hotelowe, w których – o ile spełnione będą inne warunki – dopuszczalne będzie stosowanie amortyzacji 2,5 proc. rocznie. Jednak słabością takich inwestycji na rynku PRS jest m.in. trudność w uzyskaniu samodzielności lokali. Najmniej atrakcyjne będzie inwestowanie w budynku zamieszkania zbiorowego, które w rozumieniu planów miejscowych są budynkami usługowymi, a z perspektywy Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych są kwalifikowane do budynków mieszkaniowych, co oznacza nie tylko brak możliwości amortyzacji, ale i ograniczenia w uzyskaniu samodzielności lokali – dodaje.
Sztejter zaznacza, że brak możliwości stosowania amortyzacji w mniejszym stopniu będzie dotykał krótkoterminowych inwestorów, zainteresowanych możliwie najszybszą odsprzedażą portfela.
– Zmiany te będą zmniejszały atrakcyjność inwestowania w Polsce, a warto przypomnieć, że deficyt mieszkań w największych miastach szacujemy na ponad 600 tys. Ograniczenia w stosowaniu amortyzacji mogą zwiększać liczbę lokali na wynajem w budynkach o charakterze hotelowym, zamiast najbardziej pożądanych mieszkań w budynkach wielorodzinnych i nie będą ułatwiać zaangażowania najbardziej konserwatywnym długoterminowym inwestorom, których obecność w Polsce byłaby niezwykle przydatna dla budowania dużego zasobu mieszkań na wynajem – podsumowuje.
