Ustawa deweloperska, która obowiązuje od początku lipca tego roku, została przygotowana przez UOKiK. Nie dziwi więc, że zawiera mechanizmy, których zadaniem jest ochrona nabywcy. Oprócz umowy rezerwacyjnej, Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego, większe uprawnienia nabywcy w przypadku stwierdzenia poważnej wady mają kluczowe znaczenie. Czy w takim razie to konsument ma ostatnie słowo?
Gdybym był deweloperem, to powiedziałbym, że obawiam się, że tak. Przyjrzyjmy się choćby instytucji, która ma go chronić, czyli uzależnieniu wypłaty ostatniej transzy z mieszkaniowego rachunku powierniczego na rzecz dewelopera. Jest ona zdeterminowana zawarciem umowy przenoszącej własność. I to jest pewna nowość i przedmiot zmartwień deweloperów. W każdym razie tych, którzy wczytali się w nową ustawę.
Co może pójść nie tak z punktu widzenia dewelopera?
Często zdarza się, że od wpłaty całości środków, wydania kluczy do momentu podpisania aktu upływa kilka miesięcy. Nie sposób z góry przewidzieć, z jakim scenariuszem będzie się mierzyć deweloper przy realizacji konkretnej inwestycji. Czasem, zwłaszcza w dużych ośrodkach miejskich, zdarza się, że czeka na wydanie zaświadczeń o samodzielności lokali bądź potwierdzających przekształcenie prawa użytkowania wieczystego we własność o wiele dłużej, niż wynikałoby to z przepisów. Organ prowadzący sprawę może zwyczajnie opóźniać się z ich wydawaniem. Ponadto deweloper może mieć problem z założeniem księgi wieczystej dla konkretnej inwestycji czy danego etapu, choćby na skutek przeciągającego się w czasie postępowania podziałowego poprzedzającego postępowanie wieczystoksięgowe. W praktyce zdarzają się więc sytuacje, że deweloper zgodnie z planowanym harmonogramem zrealizuje inwestycję i odda ją do użytkowania, a z przyczyn formalnych – często zupełnie niezależnych od dewelopera – zawieranie umów sprzedaży nie jest jeszcze możliwe.
Uzależnienie wypłaty ostatniej transzy od zawarcia umowy przedwstępnej jest mechanizmem wprowadzonym przez UOKiK, więc nie miejmy złudzeń.
