W obrocie wciąż funkcjonują umowy, które stawiają nabywców mieszkań w gorszej sytuacji niż budujące je firmy. Wszystko przy akceptacji kancelarii notarialnych, w których podpisywane są akty notarialne, za które zwykle płacą kupujący. A z art. 80 prawa o notariacie wynika, że rejent przy dokonywaniu czynności ma czuwać nad należytym zabezpieczeniem praw i słusznych interesów stron. Trudno za wyraz takiej troski uznać sporządzenie aktu z niedozwoloną klauzulą korzystną dla dewelopera.

Podpisz i nie pytaj

Przykład to inwestycja Wawel Development w Wawrze o nazwie Słoneczna Leśniczówka. W aktach notarialnych przenoszących własność lokali sporządzanych w kancelarii notariusz Marty Józefiny Pruszczyńskiej znalazły się zapisy, na mocy których nabywcy mają zrzec się kar umownych, jakich mogliby dochodzić od dewelopera, i oświadczyć, że nie będą składać sprzeciwów w procedurze uzyskania warunków zabudowy dla planowanej przez niego w sąsiedztwie inwestycji.

Czytaj także: Akt notarialny podpiszemy przez Internet - apel Polskiego Związku Firm Deweloperskich

– Są to niestety dość częste postanowienia umów ustanowienia odrębnej własności lokalu i przeniesienia jego własności, które są zawierane w wykonaniu umowy deweloperskiej – wskazuje dr hab. Bartłomiej Gliniecki, autor komentarza do ustawy deweloperskiej, na co dzień zajmujący się analizą kontraktów zawieranych na rynku nieruchomości. W jego ocenie krytycznie należy ocenić postanowienie, na mocy którego kupujący ma zrzec się kar umownych, odszkodowań i innych roszczeń, jakich mógłby dochodzić od dewelopera. – Widzę mocne uzasadnienie, by sąd uznał je za niedozwolone postanowienie umowne. Pomimo rzekomego „indywidualnego ustalenia", o czym miałoby świadczyć zdanie odgórnie wpisane w treść wzoru umowy – mówi prof.

Zofia Gałązka, radca prawny z Grupy Prawnej Togatus, zaznacza, że Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów już w raporcie z 2007 r. uznał postanowienia dotyczące zrzeczenia się przez nabywców kar za opóźnienie za klauzule niedozwolone. Przypomina, że istotą klauzul niedozwolonych jest to, że nie zostały z konsumentem indywidualnie uzgodnione oraz kształtują jego prawa i obowiązki w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami, rażąco naruszając jego interesy. – Samo stwierdzenie, że nabywca może albo zawrzeć akt notarialny w takim brzmieniu, albo od umowy odstąpić, nie oznacza, że jego treść została indywidualnie ustalona.

Nie jestem od oceny

Deweloper, zapytany o kwestionowany zapis zaznacza, że treści umów są ustalane z każdym indywidualnie.

– Zrzekanie się ewentualnych roszczeń jest wynikiem tych indywidualnych porozumień – deklaruje Agnieszka Filaber, dyrektor ds. marketingu i sprzedaży w Wawel Development.

Jeden z nabywców mieszkania w Słonecznej Leśniczówce, który chce zachować anonimowość, mówi jednak: – Ze mną nikt niczego nie negocjował. O paragrafie mówiącym o zrzeczeniu się roszczeń wobec dewelopera dowiedziałem się w dniu podpisania aktu. Nie zgodziłem się na takie traktowanie. Teraz oczekuję na wyznaczenie terminu na podpisanie umowy, z której wykreślone zostaną wszystkie postanowienia, które nie dotyczą bezpośrednio przeniesienia własności mieszkania. Wiele osób podpisało akty w narzuconej formie – dodaje.

Notariusz Pruszczyńska, pytana, czy wskazane zapisy umów są korzystne dla kupujących lokale, a jeśli nie, to czemu zdecydowała się sporządzać akty, które je zawierają, wyjaśnia: – Kancelaria notarialna nie ocenia korzyści, jakie z zapisów umów mogą czerpać jej klienci. Elementy zawarte w akcie notarialnym, a zlecone przez dewelopera i przekazane klientom, zostały przygotowane w ramach obowiązującego prawa.

Inaczej rejenckie obowiązki widzi jednak Szymon Kołodziej, rzecznik prasowy Krajowej Rady Notarialnej. Wskazuje, że art. 80 prawa o notariacie obliguje każdego notariusza do zachowania bezstronności wobec stron umowy oraz dbania o bezpieczeństwo prawne obu stron, w szczególności w transakcjach, w których jedną ze stron jest konsument. – Niedopełnienie obowiązków wynikających z prawa o notariacie może skutkować odpowiedzialnością dyscyplinarną – podkreśla.

OPINIE

Sebastian Kaleta , wiceminister sprawiedliwości odpowiedzialny za prawnicze samorządy zawodowe

Notariusz ma szczególny obowiązek dbania o to, by była zachowana równowaga stron przy zawieraniu umów. W szczególności jeśli mówimy o takich umowach jak deweloperska, która została uregulowana odrębną ustawą właśnie ze względu na dysproporcje między pozycją dewelopera i nabywcy mieszkania w momencie negocjacji postanowień umownych. Niewątpliwie notariusz jest zobowiązany do tego, by stać na straży równowagi interesów stron transakcji, i zobligowany jest do brania pod uwagę, czy w akcie nie znajdą się np. oczywiste klauzule abuzywne. Taka okoliczność może być brana pod uwagę i wnikliwie badana, jeśli chodzi o ewentualną odpowiedzialność dyscyplinarną. W ostatnich latach do Ministerstwa Sprawiedliwości nie wpłynęły jednak skargi na działalność notariuszy. Jeśli taka pojawi się w tym konkretnym przypadku, na pewno skrupulatnie się jej przyjrzymy.