Covid-19 nie odpuszcza. Tymczasem we wspólnotach oraz spółdzielniach ruszyły roczne zebrania i walne zgromadzenia w częściach. To w ich trakcie podejmuje się najważniejsze decyzje dotyczące nieruchomości. W tym roku jednak obowiązuje zakaz bezpośrednich spotkań. Nie oznacza to, że nie można podejmować decyzji. Pomysły na to są różne.
Najlepiej metodą obiegową
– Stacjonarne zebrania nie wchodzą w grę, bo zabrania się ich w § 28 ust. 11 rozporządzenia Rady Ministrów z 21 grudnia 2020 r. w sprawie ustanowienia określonych ograniczeń, nakazów i zakazów w związku z wystąpieniem stanu epidemii – tłumaczy Grzegorz Abramek, radca prawny oraz zarządca nieruchomości.
Czytaj też: Koronawirus we wspólnotach i spółdzielniach: epidemia pokrzyżowała plany niejednego osiedla
Ze wspomnianego przepisu wynika bowiem, że w miejscu zamieszkania może się spotkać maksymalnie pięć osób. Pod warunkiem, że spotkanie ma charakter czysto prywatny, a przecież roczne zebranie właścicieli do takich nie należy.
Większość wspólnot mieszkaniowych decyduje się więc skorzystać z metody obiegowej zbierania głosów.
– Przygotowujemy projekty uchwał, razem z kartami do głosowania wrzucamy do skrzynek pocztowych właścicieli lokali i czekamy na odpowiedź właścicieli. Ale bywa z nimi bardzo różnie. Niestety, wiele osób w ogóle nie odpowiada, próbujemy więc do skutku – przyznaje Grzegorz Abramek.
Niektórzy członkowie zarządu osobiście odwiedzają mieszkania. Co nie zawsze spotyka się z aprobatą właścicieli.
– Sąsiad, który jest w zarządzie wspólnoty, przyniósł do podpisu uchwałę z nową wysokością zaliczek. Nie widziałam wcześniej projektu tej uchwały, dlatego odmówiłam jej podpisania. Zastanawia mnie jednak, czy koniecznie trzeba zbierać głosy, chodząc od lokalu do lokalu, czy nie mogę przesłać swojego głosu e-mailem – zastanawia się czytelniczka Krystyna Kowik, mieszkanka jednej z warszawskich wspólnot.
Teraz z darmową dostawą i e‑wydaniem gratis!
Gdzie mniej seniorów, tam online
Okazuje się, że praktyka głosowania bywa różna. Wybór formy głosowania w dużej mierze zależy od wieku właścicieli mieszkań.
– Są już orzeczenia sądowe, z których wynika, że wolno głosować w każdej formie pozwalającej na wystarczające wyrażenie woli, a więc także e-mailowo czy SMS-em – wyjaśnia Grzegorz Abramek.
– W budynkach, gdzie mieszkają młodsze osoby, głosowanie odbywa się przy pomocy e-boku, czyli elektronicznego biura obsługi. Wystarczy zalogować się na swoje konto i widać już uchwałę. Przy pomocy tego programu można też głosować – mówi Grzegorz Abramek.
Zbigniew Gamdzyk, prezes spółki Condominium zarządzającej wspólnotami, zwraca uwagę, że korzystanie z tego typu rozwiązań nie zawsze jest możliwe.
– Starsze osoby nie zawsze potrafią posługiwać się sprawnie komputerem. Nie wszyscy też go posiadają. Zorganizowanie wirtualnego zebrania na 100 czy 300 osób często jest nierealne. Nasz programista pracuje nad stworzeniem programu do głosowania zdalnego, ale nie wróżę mu dużych sukcesów. Próbowaliśmy spotykać się online. Ale nie wychodziło to najlepiej – mówi Zbigniew Gamdzyk.
Zarządcy zgodnie podkreślają, jak ważne jest prawidłowe podjęcie uchwały, by nikt jej potem nie podważał w sądzie. A to oznacza, że muszą być zawiadomieni wszyscy właściciele i wszyscy powinni mieć możliwość oddania głosu. Decyduje większość liczona udziałami w nieruchomości wspólnej.
Inaczej w spółdzielniach
Podobnie jak we wspólnotach wygląda sytuacja w spółdzielniach mieszkaniowych. Niektóre z nich organizują walne zgromadzenie w częściach. W ich wypadku spotkania bezpośrednie nie wchodzą w grę, bo także obowiązuje zakaz.
– Wyjścia są dwa, albo trzeba czekać, aż ustanie stan epidemiczny, albo można skorzystać z art. 36 prawa spółdzielczego, czyli głosować na podobnych zasadach jak we wspólnotach – tłumaczy Grzegorz Abramek.
Za tego typu możliwością opowiada się też Ministerstwo Rozwoju, Pracy i Technologii. Przygotowało ono interpretację przepisów w tej sprawie. Wynika z niej, że art. 36 prawa spółdzielczego jest przepisem szczególnym, stosuje się go wyłącznie w czasie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego lub stanu epidemii.
Według Ministerstwa Rozwoju brakuje obecnie w ustawie o spółdzielniach mieszkaniowych przepisów dotyczących wprost podejmowania uchwał w czasie pandemii. A skoro tak, to w zakresie nieuregulowanym w tej ustawie stosuje się prawo spółdzielcze, czyli art. 36.
Daje on elastyczność w zakresie podejmowania uchwał przez najwyższy organ spółdzielni, co jest istotne z punktu widzenia konieczności zapewnienia transparentności głosowania.
Ministerstwo Rozwoju proponuje, by do nadzorowania przebiegu głosowania w trybie szczególnym powołać komisję składającą się z członków spółdzielni i członków rady nadzorczej albo zapewnić udział notariusza podczas głosowania i sporządzenie protokołu notarialnego z przebiegu głosowania, o którym mowa w art. 104 § 1 prawa o notariacie.
Niektóre spółdzielnie korzystają już z rozwiązań dotyczących głosowania.
