Chodzi o nowy sposób liczenia współczynnika intensywności zabudowy. To jedna z ważniejszych informacji zawartych w planie miejscowym. Określa bowiem, jaka powinna być minimalna oraz maksymalna powierzchnia użytkowa obiektu na danej działce. Jeśli inwestor wybierze projekt budynku, który przekracza wartości określone w tym współczynniku, to nie otrzyma pozwolenia na budowę.
Norma z niespodzianką
– Od września 2021 r. obowiązują przepisy, które powodują, że deweloperom po prostu nie opłaca się budować balkonów, tarasów i loggii. Przypomnijmy, że inwestor, kupując działkę, nie płaci za samą jej powierzchnię, ale za każdy metr kwadratowy powierzchni użytkowej, jaki może powstać w przyszłej inwestycji. Dotychczas do powierzchni całkowitej nowego budynku nie wliczano natomiast powierzchni balkonów czy tarasów. Dziś powierzchnie, które nie są zabudowane stałymi przegrodami, są już wliczane – wyjaśnia architekt Mariusz Ścisło, pełnomocnik zarządu głównego Stowarzyszenia Architektów Polskich ds. legislacji.
Czytaj więcej
Poznańska delegatura UOKiK wytyka błędy w umowach, jakie budujący mieszkania podpisują z ich nabywcami.
– Aktualne przepisy to prosta recepta na dalszy wzrost kosztów metra kwadratowego nowych mieszkań. Deweloperzy, chcąc budować balkony, będą bowiem musieli wyceniać je tak samo jak metr kwadratowy lokalu. Mieszkania, do których powierzchni użytkowej będzie trzeba wliczać powierzchnię balkonów czy loggii, będą też odpowiednio mniejsze – wskazuje dalej Mariusz Ścisło.
I akcentuje, że nowe prawo jest absurdalne.
– Zmniejsza komfort życia i z projektów nowych budynków eliminuje elementy, których wagę pokazała pandemia – puentuje Ścisło.
Wszystkiemu winne są natomiast reguły wprowadzone w rozporządzeniu w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego, które nakazują, by przy liczeniu intensywności zabudowy brać pod uwagę normę budowlaną PN-ISO 9836.
Zgodnie z nią powierzchnia całkowita budynku jest sumą powierzchni całkowitych wszystkich kondygnacji budynku. Jako kondygnacje wedle normy mogą być zaś traktowane kondygnacje całkowicie lub częściowo poniżej poziomu terenu, kondygnacje powyżej poziomu terenu, poddasza, tarasy, tarasy na dachach, kondygnacje techniczne i kondygnacje magazynowe.
Brak pewności prawa
Jak zauważa SARP w piśmie, które trafiło właśnie do resortu rozwoju i technologii, po nagłej zmianie reguł gry inaczej należy interpretować zapisy uchwalonych kilka lat temu planów miejscowych, których autorzy, określając takie, a nie inne, wskaźniki intensywności zabudowy, byli przekonani, że nie będzie się do nich wliczać powierzchni niezakrytych.
Wprowadzenie interpretacji, że „loggie, poddasza, tarasy, tarasy na dachach, kondygnacje techniczne i kondygnacje magazynowe” kształtują intensywność zabudowy, oznacza, że inwestorzy po 19 września 2021 r. tracą na danym terenie możliwość uzyskania o ok. 15–20 proc. zakładanej według miejscowego planu powierzchni użytkowej, co przekłada się na wzrost ceny mkw. PUM [powierzchni użytkowo-mieszkalnej – red.] i spadek podaży mieszkań na objętych planami miejscowymi, przygotowanych inwestycyjnie terenach – zaznacza SARP. Dodaje, że takie zapisy nie mają zastosowania do terenów objętych decyzjami o warunkach zabudowy (WZ), w których nie ma obowiązku spełniania kryterium intensywności.
Jak wskazują eksperci, jeszcze nie wszędzie w Polsce urzędy wydające pozwolenia na budowę zdają sobie sprawę z nowych regulacji. Tam natomiast, gdzie ta świadomość już istnieje, deweloperzy zmuszani są do zmiany projektów budynków.
– Z projektów budowlanych giną tarasy na dachach zastępowane przez dachy zielone czy tereny utwardzone. Do granic możliwości cięte są balkony oraz loggie – usłyszeliśmy od jednego architekta.
Drzwi i wnęka z balustradą
Potwierdza to Polski Związek Firm Deweloperskich.
– W dobie pandemii balkon stał się tak samo niezbędnym elementem budynku jak winda. Tymczasem po niekorzystnej zmianie regulacji prawnych deweloperzy rzeczywiście usuwają je teraz z projektów. Jeśli nie dojdzie do zmiany przepisów, to może nas czekać powrót do budynków rodem z PRL, gdzie zamiast balkonu były jedynie drzwi balkonowe i mała wnęka ograniczana balustradą – mówi radca prawny Przemysław Dziąg, prawnik związku.
W ocenie środowiska architektów na początek wystarczyłoby wydanie przez Ministerstwo Rozwoju wiążącej interpretacji kontrowersyjnych przepisów, na mocy której przy obliczaniu powierzchni całkowitej kondygnacji przyjmowano by jedynie powierzchnie kondygnacji zamknięte ze wszystkich stron stałymi przegrodami budowlanymi oraz przykryte.
Definicja
Wskaźnik intensywności zabudowy
Zgodnie z art. 15 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym w planie miejscowym określa się obowiązkowo m.in. maksymalną i minimalną intensywność zabudowy za pomocą specjalnego współczynnika. Czym on jest? To wskaźnik powierzchni całkowitej zabudowy (Pc) w odniesieniudo powierzchni działki budowlanej (Pt). Obliczany jest według wzoru: I = Pc / Pt.
