Nie możesz sprzedać piwnicy bez mieszkania i działki bez dojazdu

[b]Rz: Czy notariusz może odmówić zawarcia aktu notarialnego, np. kupna lokalu lub ziemi?[/b]

[b]Aleksandra Dalecka, adwokat, Kancelaria Zdanowicz i Wspólnicy:[/b] Zgodnie z prawem o notariacie, czyli ustawą z 14 lutego 1991 roku, notariusz ma obowiązek odmówić dokonania czynności notarialnej sprzecznej z prawem. Czuwa bowiem nad przestrzeganiem prawa, a tym samym podstawowymi interesami stron.

[b]W jakiej sytuacji może nie podpisać aktu notarialnego?[/b]

Przykładów jest wiele. Załóżmy np., że posiadamy dużą nieruchomość, którą chcemy podzielić na mniejsze działki w celu zwiększenia ich atrakcyjności na rynku przy planowanej sprzedaży. Oprócz spełnienia wymogów i obowiązków administracyjnych z tym związanych, zawartych w ustawie o gospodarowaniu nieruchomościami, musimy pamiętać, że warunkiem koniecznym takiego podziału jest także to, by wydzielana nieruchomość miała dostęp do drogi publicznej.

Przy czym za dostęp do drogi publicznej uważa się również wydzielenie drogi wewnętrznej wraz z ustanowieniem na tej drodze odpowiednich służebności dla wydzielonych działek gruntu albo ustanowienie dla tych działek innych służebności drogowych, jeżeli nie ma możliwości wydzielenia drogi wewnętrznej z nieruchomości objętej podziałem.

[b]Jak formalnie to zapewnić, jakie zapisy powinny się znaleźć w umowie?[/b]

Ustawa o gospodarowaniu nieruchomościami wprost mówi, iż jeżeli zapewnienie dostępu do drogi publicznej ma polegać na ustanowieniu służebności, podziału nieruchomości dokonuje się pod warunkiem, że przy zbywaniu działek powstałych w wyniku podziału zostaną one ustanowione.

Za spełnienie warunku uważa się także sprzedaż wydzielonych działek gruntu wraz ze sprzedażą udziału w prawie do działki gruntu stanowiącej drogę wewnętrzną.

Jeżeli ustanowienie takich służebności nie nastąpi, notariusz nie może sporządzić aktu notarialnego, na podstawie którego sprzedamy nasze działki, nawet jeśli nabywca się na to godzi, gdyż umowa taka byłaby bezwzględnie nieważna jako niezgodna z obowiązującym prawem.

[b]Czy notariusz zawsze zażąda okazania tytułu prawnego do nieruchomości przy sporządzaniu aktu notarialnego?[/b]

Notariusz odmówi sporządzenia umowy sprzedaży, jeżeli nie dysponujemy tytułem prawnym do nieruchomości, np. notarialną umową nabycia mieszkania czy nieruchomości gruntowej. Nie wystarczy tu zapewnienie zbywcy, że jest właścicielem, i chęć nabywcy dokonania takiej niepewnej czynności prawnej.

[wyimek]Jeśli chcesz sprzedać wydzieloną działkę, musi ona mieć dostęp do drogi publicznej[/wyimek]

Niedopuszczalne jest też sporządzenie przez notariusza bezwarunkowej umowy sprzedaży użytkowania wieczystego działki w sytuacji, gdy prawo to nie zostało jeszcze wpisane do księgi wieczystej, a więc zgodnie z przepisami jeszcze nie powstało. Przy czym Sąd Najwyższy bardzo wyraźnie podkreślił, iż zgoda stron aktu na jego sporządzenie, mimo uprzedzenia ich przez notariusza o ewentualnych negatywnych skutkach dla nich, nie uwalnia notariusza od odpowiedzialności za jego sporządzenie. Notariusz ma bowiem obowiązek odmówić sporządzenia takiego aktu.

[b]Czy można sprzedać samą piwnicę bez lokalu?[/b]

Kolejny przykład – zgodnie z ustawą o własności lokali z 24 czerwca 1994 roku do lokalu mogą przynależeć, jako jego części składowe, pomieszczenia, choćby nawet do niego bezpośrednio nie przylegały lub były położone w granicach nieruchomości gruntowej poza budynkiem, w którym wyodrębniono dany lokal, a w szczególności: piwnica, strych, komórka, garaż, czyli tzw. pomieszczenia przynależne.

Ustawa więc wyraźnie nadaje tym pomieszczeniom charakter części składowych. Powinniśmy zatem sięgnąć do kodeksu cywilnego, by zobaczyć, co to oznacza w praktyce. I tak, art. 47 k.c. stwierdza jednoznacznie, iż część składowa rzeczy nie może być odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych. Upraszczając, jesteśmy właścicielem piwnicy, dlatego że jesteśmy właścicielem mieszkania. Nie możemy być zatem tylko właścicielem piwnicy. Stąd już krok do konkluzji: nie możemy sprzedać samej piwnicy bez lokalu i takiej czynności na pewno odmówi nam notariusz.

[b]A jak jest z miejscami postojowymi: czy można sprzedać udział w nieruchomości wspólnej, w tym w parkingu, bez sprzedaży mieszkania?[/b]

Obrót miejscami parkingowymi budzi wiele wątpliwości. Najczęściej stanowią one część nieruchomości wspólnej i związane są z własnością lokalu w danym budynku, przy czym właściciele dokonali tzw. podziału quod usum, czyli do użytkowania.

Nie można jednak sprzedać udziału w nieruchomości wspólnej, w tym w parkingu, bez sprzedaży lokalu. Sporządzenia takiego aktu na pewno odmówi nam notariusz.

Wykształciła się pewna praktyka we wspólnotach mieszkaniowych obrotu miejscami parkingowymi, ale są to zwykłe umowy zobowiązaniowe, które nie rodzą praw rzeczowych, a więc w szczególności prawa własności danego miejsca parkingowego. Mają one różne skutki, w zależności od tego, jakie rozwiązania prawne są przyjęte w danej wspólnocie. Zgodnie jednak z literą prawa wszyscy mają prawo korzystać z części wspólnych w zakresie ich przeznaczenia, przy uwzględnieniu zawartych umów o sposobie korzystania z nich.

[b]Czy można jednak sprzedać komórkę lokatorską na terenie parkingu podziemnego, bez bezpośredniego dostępu do niej (bo trzeba przejść przez czyjeś miejsce postojowe) i bez udziału w tej nieruchomości, jaką jest parking podziemny?[/b]

W pierwszej kolejności trzeba by się było przyjrzeć, co jest przedmiotem sprzedaży z punktu widzenia prawa. Najczęściej deweloperzy sprzedają taką komórkę mimo wszystko na zasadzie udziału w nieruchomości wspólnej. Sam brak dostępu do komórki nie przeszkadza, w mojej ocenie, w sporządzeniu umowy sprzedaży, może jednak rodzić faktyczne kłopoty, jeżeli pozostali współwłaściciele garażu sprzeciwią się przechodzeniu przez ich teren.

Jeśli notariusz w takiej sytuacji odmawia sporządzenia aktu notarialnego, najczęściej jest tak, że mamy po prostu do czynienia z częścią składową – nie można jej nabyć bez lokalu w danym budynku, tak jak wspominałam w jednym z przykładów podanych powyżej.

[ramka]

[b]Warto wiedzieć[/b]

[srodtytul]kiedy notariusz może odmówić zawarcia umowy[/srodtytul]

>> Przy dokonywaniu czynności notarialnych notariusz jest obowiązany czuwać nad należytym zabezpieczeniem praw i słusznych interesów stron oraz innych osób, dla których czynność ta może powodować skutki prawne – tak mówi art. 80 § 2 prawa o notariacie.