Jak przeprowadzić remont w firmie - kiedy pozwolenie, kiedy zgłoszenie

Chcemy docieplić budynek. Czy musimy ubiegać się o pozwolenie na budowę?

NIE jeżeli budynek ma do 12 m wysokości. Wystarczy wówczas zgłosić staroście zamiar wykonania prac ociepleniowych (można docieplać ściany, dach, jak i stropy np. w przejazdach bramowych). Dla budynków wyższych niż 12 m niezbędne jest już jednak pozwolenie na budowę.

Zamierzamy pomalować budynek, czy musimy to zgłosić?

NIE Zmiana koloru ścian to nie są roboty budowlane. Nie trzeba więc ich zgłaszać ani nikogo powiadamiać. Planujemy zmienić tynk na budynku na nowy, czy potrzebne jest pozwolenie na budowę?

NIE Tego typu prace nie są objęte pozwoleniem na budowę. Przedsiębiorca nie jest jednak całkowicie zwolniony z formalności budowlanych. Zmianę tynku można zakwalifikować do prac remontowych, wymagających zgłoszenia staroście.

Natomiast gdyby czytelnik wymieniał na budynku fragmenty tynku, to przepisy tego rodzaju prace traktują jako bieżącą konserwację. Konserwacja nie wymaga załatwiania żadnych formalności budowlanych. Podobne zasady obowiązują w wypadku wymiany okładziny na ścianach budynku.

Między halą magazynową a budynkiem biurowym znajduje się pomieszczenie socjalne. Chcemy je zlikwidować. Zwiększy się wówczas powierzchnia hali, sama bryła budynku nie będzie modyfikowana. Zgłosiliśmy to staroście jako remont, ten potraktował planowane prace jako przebudowę i nałożył obowiązek uzyskania pozwolenia na budowę. Czy postąpił słusznie?

TAK Prace remontowe polegają na odtworzeniu stanu pierwotnego. W tym wypadku nie ma o tym mowy. Czytelnik chce rozebrać część ścian i zwiększyć w ten sposób powierzchnię hali. Jest to przebudowa. Musi więc uzyskać w starostwie pozwolenie na budowę. W tym celu składa się wniosek wraz z projektem budowlanym. Z pytania czytelnika wynika, że planowane prace nie zmieniają bryły budynku. Prawdopodobnie więc projekt budowlany wystarczy ograniczyć do części architektoniczno-budowlanej. Czytelnik nie może zapomnieć także o dołączeniu do wniosku oświadczenia o prawie do dysponowania gruntem na cele budowlane. Bardzo rzadko konieczna jest decyzja ustalająca warunki zabudowy i zagospodarowania terenu (gdy inwestycja wymaga oceny oddziaływania na środowisko).

Zamierzamy podnieść dach wiaty. Czy musimy dopełnić formalności budowlanych?

TAK Czytelnik planuje zwiększyć wysokość wiaty, czyli nadbudowę. Niezbędne jest więc uzyskanie pozwolenia na budowę.

W naszej wartowni chcemy zabudować jedne drzwi. Czy musimy mieć na to pozwolenie budowlane, czy wystarczy tylko zgłosić to w starostwie? Czy muszę występować o warunki zabudowy, bo w tym miejscu nie ma obowiązującego planu zagospodarowania przestrzennego?

Jest to sprawa uznaniowa. Proponowałabym zgłosić w starostwie remont polegający na tym, że tam, gdzie była ściana z otworem, zamiast otworu będzie też ściana. W takiej sytuacji warunki zabudowy na pewno nie będą potrzebne. Dopiero gdyby organ znalazł uzasadnienie, że jego zdaniem jest to przebudowa, i wniósł sprzeciw wobec zgłoszenia, występowałabym o pozwolenie budowlane. Uważam jednak, że i w takiej sytuacji warunki nie będą niezbędne, nie zmieni się bowiem forma architektoniczna budynku.

W jaki sposób mam rozróżnić remont od bieżącej konserwacji? Konkretnie chodzi mi o wymianę okien. Musimy wymienić trzy najbardziej zniszczone, bo ich reperacja jest już nieopłacalna. Firma nie dysponuje jednak środkami, by wymienić wszystkie okna. Czy muszę zgłaszać taką wymianę w urzędzie?

Rozgraniczenie remontu od bieżącej konserwacji jest trudne. Ogólnie można powiedzieć, że wymiana prawie wszystkich okien w budynku będzie remontem, a jednego zniszczonego -bieżącą konserwacją. Sama nie potrafię jednak powiedzieć, jak traktować np. wymianę 50 proc. okien w budynku. Jednak z pana wyjaśnień wynika, że okna przewidziane do wymiany są bardzo zniszczone, więc potraktowałabym to jako bieżącą konserwację.

Przy okazji remontu wybudowaliśmy podjazd dla niepełnosprawnych. Jedna jego część przebiega przez teren firmy, druga już poza nim. Nie załatwiłem wcześniej formalności budowlanych, czy mogę to teraz zrobić?

NIE Do przeprowadzenia remontu było jedynie wymagane zgłoszenie do starostwa. Na budowę podjazdu czytelnik musi uzyskać dodatkowo zgodę zarządcy drogi, do której prowadzi podjazd. Jeżeli będzie to droga gminna, to od wójta (burmistrza, prezydenta), a jeśli wojewódzka - to od wojewody. Zgodę powinien dołączyć do wniosku o zgłoszenie. Niestety, nie dopełnił formalności. Jedyne, co może teraz zrobić, to zalegalizować samowolę budowlaną (więcej na temat legalizacji samowoli budowlanych piszemy na stronie obok).

Zatrudniamy w zakładzie osoby niepełnosprawne. Zamierzamy przeprowadzić w obiekcie prace dostosowujące obiekt do ich potrzeb, m.in. chcemy zainstalować windy, poszerzyć drzwi itp. Czy na takie prace niezbędne będzie pozwolenie budowlane?

TAK Jeżeli zamierzacie państwo przybudować do obiektu szyb windowy, to pozwolenie budowlane będzie niezbędne, bo mamy wówczas do czynienia z rozbudową obiektu. Jeżeli jednak zdecydujecie się na mniejszy zakres prac modernizacyjnych, np. tylko na poszerzenie drzwi wewnątrz budynku, będzie to przebudowa, która jednak także wymaga pozwolenia budowlanego.

Czy musimy zgłaszać wymianę centralnego ogrzewania?

TAK Są to prace remontowe i wymagają zgłoszenia. Do wniosku w tej sprawie trzeba dołączyć zaświadczenie o prawie do dysponowania terenem na cele budowlane. Chcemy wymienić wewnętrzną instalację gazową w budynku pięciopiętrowym. Lokalizacja przewodów i urządzeń opalanych gazem się nie zmieni. Czy wymagane jest opracowanie projektu budowlanego oraz uzyskanie pozwolenia na budowę?

NIE Wymagania będą podobne jak przy poprzednim pytaniu. Planujemy zainstalować wolno stojący agregat prądotwórczy w obudowie kontenerowej na parkingu (parking odkryty, niedostępny dla osób postronnych) w części znajdującej się poza obrysem budynku. Czy wystarczy zgłoszenie zamiaru instalacji agregatu, czy powinniśmy wystąpić o pozwolenie na budowę?

To zależy. Sama instalacja agregatu jako urządzenia technicznego nie wymaga pozwolenia na budowę. Wystarczy zgłoszenie. Gdyby instalacja agregatu wymagała m.in. budowy fundamentów, to konieczne już stałoby się uzyskanie pozwolenia na budowę. Natomiast gdyby kontener został zainstalowany na nie dłużej niż 120 dni, to wtedy wystarczy samo zgłoszenie.

Nasz zakład stoi przy prywatnej drodze. Czy budowę ogrodzenia od tej drogi musimy zgłosić?

To zależy, czy ta droga jest dostępna dla wszystkich. Jeżeli tak, to jest miejscem publicznym i budowę ogrodzenia trzeba zgłosić. Jeżeli jest dostępna np. tylko dla pracowników, to zgłaszać budowy nie trzeba. Zamierzam wyremontować rozwalające się ogrodzenie z siatki metalowej, które już nie zabezpiecza właściwie terenu naszego zakładu, na murowane. Czy muszę to zgłosić?

TAK Na remont, a w tym wypadku mamy do czynienia z remontem, zgłoszenie jest niezbędne. I nie ma znaczenia, czy rzecz dotyczy ogrodzenia od strony drogi publicznej, placu, linii kolejowej, czy jest to płot między dwoma działkami. Trzeba przy tym pamiętać, żeby takie ogrodzenie było zgodne z przepisami. Wprawdzie obecne regulacje nie zakazują stawiania ogrodzeń tzw. pełnych, jednak nie może ono zasłaniać światła sąsiadom i bez uzasadnienia przekraczać 2,2 m wysokości czy być zakończone drutem kolczastym albo odłamkami szkła.

Czy jeżeli zamierzam remontować płot, to będę musiał załączyć projekt wykonany przez uprawnionego architekta?

NIE W takich sytuacjach wymagane jest zgłoszenie. Dołączonych do niego rysunków i opisów nie musi wykonywać osoba z uprawnieniami.

Przy okazji remontu planujemy wymienić na ogrodzeniu firmy tablicę reklamową naszego zakładu. Czy takie prace są objęte zgłoszeniem?

To zależy. Przepisy nie definiują takich pojęć, jak szyld i tablica reklamowa. Można jednak przyjąć, że szyld zawiera tylko informacje o nazwie firmy i rodzaju prowadzonych usług, a reklama już sformułowania o cenne, np. tanie materiały budowlane. W wypadku remontu szyldu nie trzeba załatwiać żadnych formalności budowlanych, inaczej jest z reklamą. Jej remont wymaga zgłoszenia, natomiast montaż nowej wymaga pozwolenia na budowę. Dotyczy to także reklam wolno stojących. Prawo budowlane traktuje je jako budowle, jeżeli są związane trwale z gruntem, np. mają fundament. Wtedy potrzebne jest pozwolenie na budowę.

Nasz bar reklamuje dmuchana postać kucharza. Czy taką reklamę musimy zgłosić w starostwie?

NIE o ile chodzi o obiekt niezwiązany trwale z gruntem (rodzaj nadmuchiwanego balonu). Takie reklamy nie są regulowane prawem budowlanym, więc żeby je ustawić, nie trzeba zgłoszenia ani pozwolenia budowlanego.

Wynajmowałam swój dom na gabinety dentystyczne. Jeden z dentystów zrezygnował, a na jego miejsce zgłosił się lekarz ginekolog. Czy muszę w takiej sytuacji zgłaszać zmianę sposobu użytkowania obiektu?