(nazwisko do wiadomości redakcji)
- W opisanym stanie faktycznym nie ma możliwości zawarcia przedwstępnej umowy sprzedaży lokalu ani też umowy zobowiązującej do wybudowania lokalu, ustanowienia odrębnej własności lokalu i jego sprzedaży (umowa z art. 9 ustawy o własności lokali), ponieważ cena lokalu nie jest jeszcze znana i deweloper nie otrzymał pozwolenia na budowę. W takich przypadkach najczęściej zawierane są tzw. umowy rezerwacyjne, których celem jest rezerwacja określonego lokalu dla danego klienta do momentu, gdy możliwe będzie zawarcie którejś z opisanych wyżej umów.
Umowy rezerwacyjne mają różną treść, w zależności od konkretnych okoliczności faktycznych. Jeżeli znana jest już cena sprzedaży lokalu oraz standard, w jakim lokal ma być wykonany, lecz deweloper nie posiada jeszcze pozwolenia na budowę lub nie jest jeszcze właścicielem lub użytkownikiem wieczystym gruntu, na którym zamierza budować budynek, umowa rezerwacyjna przybiera zazwyczaj postać umowy zobowiązującej do zawarcia umowy przedwstępnej sprzedaży lub umowy z art. 9 ustawy o własności lokali.
Jednak w opisanym przez czytelniczkę przypadku nie jest jeszcze znana cena lokalu, dlatego też treścią umowy rezerwacyjnej byłoby zobowiązanie dewelopera do nieoferowania i niedokonania sprzedaży lokalu osobom trzecim do czasu otrzymania przez dewelopera pozwolenia na budowę oraz zobowiązanie kupującego do wpłacenia opłaty rezerwacyjnej.
Umowa rezerwacyjna powinna przewidywać, że kupujący otrzyma zwrot opłaty rezerwacyjnej, jeżeli przedwstępna umowa sprzedaży lub umowa z art. 9 ustawy o własności lokali nie dojdzie do skutku w określonym czasie po otrzymaniu przez dewelopera pozwolenia na budowę. Jeżeli natomiast którakolwiek z opisanych umów zostanie zawarta, wówczas opłata rezerwacyjna podlega zaliczeniu na poczet ceny nabycia lokalu. Ponieważ cena lokalu nie jest jeszcze znana, z punktu widzenia kupującego ważne jest, aby w umowie rezerwacyjnej zostało przyznane kupującemu prawo do rezygnacji z zawarcia umowy przedwstępnej sprzedaży lub umowy z art. 9 ustawy o własności lokali bez ryzyka utraty opłaty rezerwacyjnej. Innymi słowy umowa powinna przewidywać, że po otrzymaniu ostatecznego pozwolenia na budowę deweloper powinien powiadomić o tym kupującego, informując go jednocześnie o cenie sprzedaży lokalu. Jeżeli kupujący nie zdecyduje się zawrzeć umowy za zaproponowaną cenę, deweloper powinien zwrócić opłatę rezerwacyjną.
