Powszechne uwłaszczenie mieszkań spółdzielczych: tego nie można zrobić od ręki

Nie ma nic nadzwyczajnego w tym, że postanowienia znowelizowanej 14 czerwca ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, obwiązującej od 31 lipca, muszą wykonywać przede wszystkim zarządy tych spółdzielni, urzędnicy starostw powiatowych, notariusze, sądy wieczystoksięgowe. Nadzwyczajna jest jednak skala całego przedsięwzięcia, tak ze względu na liczbę chętnych do nabycia na własność na niezwykle korzystnych warunkach lokali mieszkalnych, jak i - a może przede wszystkim - ze względu na czas, jaki na dokonanie tych czynności ustawa zakreśliła. Ostrożnie szacuje się, że wnioski może złożyć około 900 tys. uprawnionych. Tymczasem ustawa nakłada na spółdzielnie obowiązek zawarcia z tymi osobami umów przeniesienia własności lokali w ciągu trzech miesięcy od dnia złożenia wniosku przez uprawnionego.

Prawdopodobnie zakreślenie wskazanego terminu miało zmobilizować zarządy spółdzielni i uniemożliwić przewlekanie realizacji złożonych wniosków. To można zrozumieć. Jednak trzymiesięczny termin, liczony od dnia złożenia wniosku, byłby realny tylko wtedy, gdyby uprawnieni składali wnioski sukcesywnie przez dłuższy czas. Nikt jednak nie chce czekać. Nauczeni różnymi doświadczeniami z przeszłości obywatele będą starali się jak najszybciej wykorzystać okazję, o której wielu nawet nie marzyło. I co wówczas?

W tym miejscu aż się prosi, by rozwiać kilka mitów, które już krążą w tej sprawie.

Po pierwsze: znaczne preferencje finansowe zagwarantowane nabywcom lokali nie zmieniają faktu, że przeniesienie na odrębną własność lokali mieszkalnych (a także niemieszkalnych) to przeniesienie własności nieruchomości. Z tym zaś wiążą się wszelkie rygory i zasady wynikające z przepisów prawa, zwłaszcza z kodeksu cywilnego, ustawy o własności lokali, prawa o notariacie oraz ustawy o księgach wieczystych i hipotece. Prawidłowe stosowanie tych przepisów to gwarancja bezpiecznego obrotu prawnego i od tego ani państwo, ani sami zainteresowani na pewno nie chcą odstąpić. Oznacza to, że przy zawieraniu tych umów nie ma mowy o żadnym "chodzeniu na skróty". Na to nikt odpowiedzialny nie może sobie pozwolić.

Po drugie: błędne byłoby założenie, że trzy miesiące to jedynie czas na zawarcie u notariusza umowy. Wprost przeciwnie. Podpisanie aktu notarialnego jest zakończeniem procesu przygotowania i skompletowania dokumentów, bez których taka umowa nie może być zawarta. Jakich dokumentów?

Przede wszystkim ze spółdzielni, takich np. jak odpis z Krajowego Rejestru Sądowego czy uchwała zarządu dostosowana do zmian wynikających z nowelizacji ustawy. Dalej: odpis z księgi wieczystej oraz dokumenty geodezyjne - w najlepszym razie wypis z rejestru gruntów. Jeżeli księga wieczysta jest już na nośniku elektronicznym, z wydaniem odpisu nie powinno być problemu. Gorzej, jeżeli nadal jest papierowa, a zupełnie fatalnie, jeżeli jest papierowa, ale w sądzie trwa właśnie migracja ksiąg na nośniki elektroniczne. Wtedy bowiem, zgodnie z praktyką wielu sądów, złożenie wniosku o odpis spowoduje rozpoczęcie całego procesu przeniesienia treści księgi papierowej do księgi elektronicznej i na odpis trzeba będzie czekać nawet miesiąc.

Do zawarcia umowy niezbędne jest zaświadczenie potwierdzające, że konkretny lokal mieszkalny (niemieszkalny) jest lokalem samodzielnym w rozumieniu ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali. Spełnienie takich wymagań stwierdza starosta w zaświadczeniu. Pierwsze sygnały, szczególnie z dużych miast, wskazują, że wydanie takich zaświadczeń też trochę potrwa.

Kolejny dokument, który zgodnie z prawem ma być załącznikiem do aktu notarialnego, to fachowo wykonany szkic lokalu i pomieszczeń przynależnych na rzutach kondygnacji. Wreszcie konieczne jest prawidłowe wyliczenie powierzchni użytkowej lokali wraz z pomieszczeniami przynależnymi oraz obliczenie przysługującego właścicielowi lokalu udziału w nieruchomości wspólnej, tzn. w gruncie oraz w częściach wspólnych budynku.

I dopiero wtedy można przystąpić do sporządzenia wielostronicowych aktów notarialnych, a następnie w wyznaczonym terminie dokonać ich odczytania, przyjęcia i podpisania.

Po trzecie: podpisanie umowy notarialnej to jeszcze nie jest koniec. Do powstania odrębnej własności lokalu niezbędny jest wpis - tzw. konstytutywny - do księgi wieczystej. Przy omawianych umowach brak takiego wpisu oznacza, że lokal jako odrębna nieruchomość nie powstał, a zatem nie może być przedmiotem dalszego obrotu, np. sprzedaży czy darowizny. Strach pomyśleć, co będzie, gdy w ciągu kilku miesięcy sądy wieczystoksięgowe zasypane zostaną kilkuset tysiącami wniosków o założenie nowych ksiąg wieczystych. W dużych sądach spowoduje to prawdopodobnie potężne zatory, na których rozładowanie trzeba będzie czekać przez długi czas.

Ponadto, mając w perspektywie wiele tysięcy umów dotyczących lokali, warto albo znowelizować ustawę o kosztach sądowych w sprawach cywilnych, albo doprowadzić do ujednolicenia praktyki sądów w kwestii wysokości opłat pobieranych za wpisy do ksiąg wieczystych. Nie wdając się tu w szczegóły, trzeba jednak zasygnalizować, że od wniosku o założenie dla lokalu księgi wieczystej i wpisu w tej księdze własności na rzecz nabywcy część sądów pobiera opłaty w łącznej kwocie 260 złotych, a część żąda dodatkowo 100 zł za dokonanie wpisu w dziale II księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości, z której wyodrębniono lokal. Niezależnie od tego, która praktyka jest słuszna, takich rozbieżności z przyczyn oczywistych być nie powinno.