Drugi, nieco mniejszy problem dotyczy komórek piwnicznych. Balkony, tarasy, loggie nie były wpisywane do przydziałów w momencie zasiedlania budynków (1999 – 2001 r.) i są do tej pory traktowane jako powierzchnia wspólna do wyłącznego użytkowania przez posiadacza spółdzielczego prawa własnościowego do lokalu (nie wnoszono na nie wkładu budowlanego). Dzisiaj jest to mienie spółdzielni i jako takie objęto je konserwacją i remontami ze środków gromadzonych na funduszu remontowym pochodzącym ze składek wszystkich członków, również tych, którzy nie mają takich zewnętrznych powierzchni. Nie ukrywam, że 3/4 środków z funduszu remontowego przeznacza się na remonty tarasów itp.
Czy przy umowie o wyodrębnienie lokalu powinniśmy te powierzchnie uznać za przynależne do lokalu i od tego momentu odstąpić od zbierania środków na ich remont, czy też jest jakaś podstawa prawna takiego stanowiska, jeżeli właściciel wyodrębnianego lokalu nie miał na nie przydziału?
A jak postąpić ze zbieraniem środków na fundusz remontowy dla tych powierzchni? Spodziewamy się, że po wyodrębnieniu własności niektórzy właściciele nieposiadający tarasów itp. zakwestionują wydatkowanie środków z funduszu remontowego na powierzchnie, które nie mają statusu ogólnodostępnych.
Kolejne pytanie dotyczy komórek piwnicznych. Nie wnoszono na nie wkładu budowlanego, nie podawano ich metrażu (a mają różne powierzchnie: od 2,5 do 4,5 mkw. i były przydzielane według numeracji lokali). Czy musimy w umowie o wyodrębnieniu lokalu podać metraż tych komórek, czy wystarczy tylko numer?
Małgorzata B.
Krzysztof Dziewior, Centrum Informacji i Doradztwa Mieszkaniowego
– Zacznijmy od kwestii podstawowej: balkon, taras czy loggia nie są elementami nieruchomości wspólnej, ponieważ korzystają z nich tylko mieszkańcy lokalu posiadający dostęp do tego typu powierzchni. Koszty remontów i konserwacji wszystkich powierzchni i elementów balkonów i tarasów obciążają tylko posiadaczy spółdzielczych praw do tych lokali.
W tym zakresie jest już kilka wyroków sądów i chociaż w Polsce nie funkcjonuje – tak jak w Ameryce – pojęcie ogólnego zastosowania precedensowych wyroków, z reguły sądy raczej jednolicie traktują w swym orzecznictwie problem tarasów, balkonów i loggii.
Jeśli chodzi o komórki piwniczne, mogą być one powierzchnią przynależną do lokali mieszkalnych. Decyzje w tym zakresie podejmuje zarząd spółdzielni w trybie artykułu 42 ustęp 6 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. W przypadku gdy pomieszczenia komórek lokatorskich będą zaliczane do powierzchni przynależnych, należy te powierzchnie ujawnić w uchwale zarządu spółdzielni określającej wysokość udziałów poszczególnych lokali w nieruchomości wspólnej. W przeciwnym razie pomieszczenia komórek lokatorskich będą częścią nieruchomości wspólnej.
