Ile zostawimy u rejenta, zanim się wprowadzimy

Umowa sprzedaży lokalu nie będzie ważna, jeżeli nie sporządzi jej notariusz. Wizyta u rejenta jest więc niezbędna. A to niestety kosztuje. To, co zostawimy u notariusza, nie trafi jednak w całości do jego kieszeni. Część tej kwoty to podatki i opłaty sądowe.

Notariusz określa swoje wynagrodzenie na podstawie taksy notarialnej. Zawiera ją rozporządzenie ministra sprawiedliwości z 28 czerwca 2004 r. Przewiduje ono stawki maksymalne, jakie może pobrać rejent. Oznacza to, że nie może wziąć więcej, ale może mniej. Ich wysokość zależy od tego, za ile kupujemy mieszkanie. Im wyższa cena mieszkania, tym niższa procentowo stawka. Kwotowo jednak wychodzi na to, że im droższe mieszkanie kupujemy, tym opłata jest większa.

Maksymalne stawki opłaty notarialnej (w zależności od wartości jej przedmiotu) są następujące:

> do 3 tys. zł – 100 zł

> powyżej 3 tys. zł do 10 tys. zł – 100 zł + 3 proc. od nadwyżki ponad 3 tys. zł

> powyżej 10 tys. zł do 30 tys. zł – 310 zł + 2 proc. od nadwyżki ponad 10 tys. zł

> powyżej 30 tys. zł do 60 tys. zł – 710 zł + 1 proc. od nadwyżki ponad 30 tys. zł

> powyżej 60 tys. zł do 1 mln zł – 1010 zł + 0,4 proc. od nadwyżki ponad 60 tys. zł

> powyżej 1 mln zł do 2 mln zł – 4770 zł + 0,2 proc. od nadwyżki ponad 1 mln zł

> ponad 2 mln zł – 6770 zł + 0,25 proc. od nadwyżki ponad 2 mln zł, nie więcej niż 10 tys. zł.

Najczęściej notariusze żądają najwyższej dozwolonej opłaty, ale zawsze można spróbować zaproponować niższą. Niektórzy się na to godzą, jeżeli zawrzemy u nich dwie umowy: przedwstępną i końcową, przenoszącą własność lokalu lub domu. Zazwyczaj wynagrodzenie rejentowi płaci kupujący. Ale zdarza się, że dzieli się kosztami ze sprzedającym.

W niektórych wypadkach notariusz pobiera połowę taksy maksymalnej. Dotyczy to mieszkań nabywanych na rynku wtórnym. Inaczej będzie z kupnem mieszkania od dewelopera, czyli na rynku pierwotnym. Od takich transakcji notariusze pobierają pełną taksę.

Za mieszkanie objęte 50-proc. taksą płaci się stawkę od wartości: 150 tys. zł – 685 zł, 270 tys. zł – 925 zł, 400 tys. zł – 1185 zł, 1,2 mln zł – 2585 zł, 3,5 mln zł – 5265 zł. Do tego notariusz dolicza 200 zł za sporządzenie i złożenie wniosku do sądu wieczystoksięgowego.

Notariuszowi płaci się także za sporządzenie wypisu, odpisu lub wyciągu z akt notarialnych. Kosztuje to 6 zł za każdą stronę (7,32 zł z VAT). W sumie za pięć zwyczajowo zamawianych wypisów płaci się 250 – 350 zł.

Opłaty sądowe trafiają za pośrednictwem notariusza do sądu. Mówi o nich ustawa o kosztach sądowych w sprawach cywilnych. Są one dwojakiego rodzaju: za założenie księgi wieczystej (jeżeli mieszkanie jest nowe) oraz za wpis do niej. W pierwszym wypadku kosztuje to 60 zł, a w drugim (wpis prawa własności lub własnościowego) – 200 zł.

Jeżeli kupuje się mieszkanie na kredyt hipoteczny, to formalności związane z hipoteką może także załatwić notariusz. Kosztuje to 1/4 jego wynagrodzenia.

Na transakcji zarabia też fiskus. Rozporządzenie ministra sprawiedliwości podaje wynagrodzenie netto, do tego notariusz doliczy 22 proc. VAT. Trzeba jeszcze zapłacić podatek od czynności cywilnoprawnych. Wynosi on 2 proc. rynkowej wartości nabywanego mieszkania. Ten podatek zawsze płaci kupujący.

Jan Kowalski kupuje na ryku wtórnym 60-metrowe mieszkanie, kosztuje ono 540 tys. zł. Bank udzielił mu kredytu w wysokości 300 tys. zł. Mieszkanie ma założoną księgę wieczystą. Koszty transakcji są następujące:

- maksymalne wynagrodzenie notariusza – 1665 zł (jest to połowa taksy)

- do tej kwoty dolicza się 22 proc. VAT – 366,30 zł

- 2 proc. podatku od czynności cywilnoprawnych (kupno)

– 10 800 zł (od wartości lokalu)