Wybierasz ziemię pod budowę, sprawdź, skąd weźmiesz wodę i prąd

Zgodnie z przepisami działka budowlana przewidziana pod budowę domów powinna mieć zapewnioną możliwość przyłączenia do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, elektroenergetycznej i ciepłowniczej.

Już na etapie wyboru działki warto więc sprawdzić, czy faktycznie jest ona przyłączona do sieci.

Sprzedający często mówią, że są wszystkie media, ale zapominają dodać, że tylko w ulicy. Tymczasem o przyłączeniu działki do mediów można mówić dopiero wtedy, gdy jest na niej skrzynka z licznikiem energii elektrycznej, studzienka z licznikiem od wody i studzienka kanalizacyjna. W takiej sytuacji nie trzeba już starać się o warunki przyłączenia, tylko zawrzeć z dostawcami mediów umowy na dostawę wody, prądu, gazu i odbiór ścieków. Tak idealny stan zdarza się jednak nieczęsto

[srodtytul]Możesz mieć własne źródła[/srodtytul]

Prąd i ciepło wcale nie muszą pochodzić z publicznej sieci. Prawo uznaje za równorzędne własne źródła zaopatrzenia: kotłownię, piec gazowy, olejowy, kolektory słoneczne, małe elektrownie wiatrowe.

Możliwe jest również indywidualne zaopatrzenie w wodę. Wystarczy studnia (głębinowa lub kopana) i zapewnienie odpływu ścieków. To drugie pod warunkiem zastosowania zbiornika bezodpływowego lub przydomowej oczyszczalni ścieków, jeżeli ilość nieczystości nie przekracza 5 metrów sześciennych na dobę. Przy większym zużyciu (np. w efekcie prowadzonej w domu działalności gospodarczej) trzeba już mieć pozytywną opinię właściwego terenowo inspektora ochrony środowiska.

Wyjątkowo na działkach siedliskowych (związanych z produkcją rolną) lub rekreacyjnych dopuszcza się czerpanie wody pitnej lub jej dostawę z ujęć położonych poza granicami działki, czyli np. ze studni sąsiada lub beczkowozu. W przypadku domów jednorodzinnych takie rozwiązanie nie ma na dłuższą metę racji bytu.

Od 26 września 2005 r. na budowę przyłączy nie trzeba uzyskiwać decyzji o pozwoleniu na budowę.

[srodtytul]Zgłoś albo zapłać geodecie[/srodtytul]

Nie ma przy tym znaczenia, czy działka jest zabudowana czy nie. Zgodnie z interpretacją głównego inspektora nadzoru budowlanego inwestor ma prawo wyboru jednej z dwóch możliwości budowy przyłączy:

1) na podstawie zgłoszenia (art. 30 ust. 1 pkt 1a w zw. z art. 29 ust. 1 pkt 20 [link=http://aktyprawne.rp.pl/aktyprawne/akty/akt.spr?id=183262]ustawy z 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane, tekst jednolity DzU z 2006 r. nr 156, poz. 1118 z późn. zm.)[/link],

2) bez zgłoszenia (art. 29a prawa budowlanego).

W zgłoszeniu należy określić rodzaj, zakres i sposób wykonywania robót budowlanych oraz termin ich rozpoczęcia. Dołączamy do niego oświadczenie o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane (np. odpis z księgi wieczystej, umowę dzierżawy), odpowiednie szkice lub rysunki (mogą być własnoręcznie wykonane na kopii mapy zasadniczej), a także – w zależności od potrzeb – pozwolenia, uzgodnienia i opinie wymagane odrębnymi przepisami. Do zgłoszenia dołączamy ponadto projekt zagospodarowania działki lub terenu wraz z opisem technicznym instalacji, wykonany przez projektanta mającego odpowiednie uprawnienia budowlane.

Zgłoszenia należy dokonać przed terminem zamierzonego rozpoczęcia robót. Za łopatę można chwycić dopiero po 30 dniach od dnia doręczenia zgłoszenia, jeśli właściwy organ nie wniesie sprzeciwu. Prace powinny się zacząć w ciągu dwóch lat od określonego w zgłoszeniu terminu ich rozpoczęcia.

Inwestor musi pamiętać, żeby do zawiadomienia o zakończeniu budowy lub wniosku o udzielenie pozwolenia na użytkowanie dołączyć potwierdzenie odbioru wykonanych przyłączy (art. 57 ust. 1 pkt 6 prawa budowlanego).

Jeśli wybierzemy drugą możliwość, czyli budowanie przyłączy bez zgłoszenia, to pozostanie nam zamówienie u geodety planu sytuacyjnego przyłączy na odpowiedniej mapie (koszt ok. 500 zł). Do sporządzania planu będą miały zastosowanie odpowiednie przepisy [link=http://aktyprawne.rp.pl/aktyprawne/akty/akt.spr?id=180148]prawa geodezyjnego i kartograficznego[/link], a do wykonywania przyłączy – w zależności od rodzaju przyłącza – [link=http://aktyprawne.rp.pl/aktyprawne/akty/akt.spr?id=181877]prawa energetycznego[/mail] bądź [link=http://aktyprawne.rp.pl/aktyprawne/akty/akt.spr?id=182311]ustawy o zbiorowym zaopatrzeniu w wodę i zbiorowym odprowadzaniu ścieków[/link].

GiNB podkreśla w swojej interpretacji, że wybór wykonania przyłączy na podstawie zgłoszenia albo bez zgłoszenia jest niezbywalnym prawem inwestora. Urzędnicy starostwa nie mają zatem prawa żądać planu sporządzonego przez geodetę, jeśli inwestor dokonał zgłoszenia.

[srodtytul]Wystąp o warunki przyłączenia[/srodtytul]

Każdy, kto chce przyłączenia swojej posesji do prądu, gazu, ciepła, wody, kanalizacji czy telefonu, powinien wystąpić z wnioskiem o wydanie warunków przyłączenia do dystrybutora albo właściciela sieci przesyłowych.

To rejonowy zakład energetyczny, gazownia, przedsiębiorstwo wodno-kanalizacyjne, telekomunikacja zdecydują, czy naszą działkę można przyłączyć do sieci, a jeśli tak, to na jakich warunkach. Określą też parametry techniczne przyłącza.

Wniosek o wydanie warunków przyłączenia składa się na formularzu przygotowanym przez dane przedsiębiorstwo. Każde ma swój własny wzór (coraz częściej wzory można ściągnąć ze strony internetowej właściciela sieci). Do wniosku dołączamy dokument potwierdzający prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane oraz szkic istniejącej sieci lub mapę do celów projektowych.

Opłaty za wydanie warunków przyłączenia nie są jednakowe w całym kraju. Określają je sami właściciele sieci (dystrybutorzy), a różnice bywają znaczne: od stu do kilkuset złotych. Podobnie jest z terminami odpowiedzi na wniosek. Bywają czternastodniowe, ale i kilkumiesięczne.

Może się zdarzyć, że przedsiębiorstwo przesyłowe odmówi przyłączenia, podając przyczyny odmowy. Sprawa najczęściej rozbija się o koszty – doprowadzenie rur czy kabli do pojedynczej działki czy nawet kilku posesji, ale oddalonych o kilkaset metrów od urządzeń przesyłowych, będzie dla przedsiębiorstwa nieopłacalne. Im więcej w danym miejscu, osiedlu chętnych do podłączenia, tym większe na to szanse.

Pamiętajmy jednak, że jeśli dany teren jest przewidziany pod zabudowę w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, przedsiębiorstwa przesyłowe mają obowiązek zbudowania tam swoich sieci. Tam, gdzie planów nie ma, zdeterminowani inwestorzy często uczestniczą w kosztach doprowadzenia rur i kabli do swoich domów.

Warunki przyłączenia mediów ważne są zwykle przez rok – trzy lata. Jeśli w tym czasie nie wykonasz przyłączenia, będziesz musiał wystąpić o wydanie nowych warunków.

[ramka][b]Zanim złożysz wniosek o pozwolenie budowlane[/b]

[b][i]Grzegorz Woźniakowski z kancelarii prawniczej Magnusson[/i][/b]

- Żeby otrzymać pozwolenie na budowę, musimy załączyć do wniosku projekt budowlany wraz z wymaganymi przez prawo oświadczeniami właściwych przedsiębiorstw o zapewnieniu dostaw energii, wody, ciepła i gazu, odbioru ścieków oraz o warunkach przyłączenia obiektu do sieci wodociągowych, kanalizacyjnych, cieplnych, gazowych, elektroenergetycznych, telekomunikacyjnych oraz dróg lądowych. Może być to kłopotliwe i czasochłonne. Ponadto, jeśli chcemy zbudować dom w miejscu odosobnionym, może to wymagać większych wydatków finansowych na doprowadzenie mediów do budowy.

- Projekt budowlany, który załącza się do wniosku o wydanie pozwolenia na budowę, musi być zgodny z obowiązującym na danym terenie miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Jeśli takiego planu nie ma, projekt powinien być zgodny z uzyskaną wcześniej decyzją o warunkach zabudowy. W planie lub w decyzji o warunkach zabudowy mogą być wprowadzane ograniczenia, np. postanowienia o tym, jaka powierzchnia nieruchomości musi pozostać biologicznie czynna albo gdzie planowane jest wybudowanie dróg publicznych. Może się okazać, że planowany przez nas budynek zajmuje zbyt dużą część nieruchomości.

- Kłopotliwi mogą się okazać sąsiedzi. Jeśli mają interes prawny, mogą uczestniczyć w postępowaniu o wydanie decyzji o warunkach zabudowy. Jeśli zostaną uznani za stronę, mogą się odwoływać od uzyskanej przez nas decyzji, a nawet skarżyć ją potem do sądu administracyjnego. Te same prawa przysługują im w postępowaniu o wydanie pozwolenia na budowę. Jeśli więc sąsiadom nie będzie odpowiadać nasza inwestycja, będą mogli wpływać na wydłużenie czasu jej realizacji oraz na jej koszty.

[i]—kad[/i][/ramka]

[ramka][b]Co zrobić, żeby podłączyć media[/b]

[b]PRĄD[/b]

W obsługującym dany rejon zakładzie energetycznym na specjalnym formularzu składamy wniosek o podanie warunków przyłączenia. Podajemy: nazwisko, adres, PESEL, NIP, adres i rodzaj obiektu, do którego ma być podłączony prąd, moc przyłączeniową, przewidywane roczne zapotrzebowanie na energię, rodzaj przyłącza (podziemne lub naziemne), dane techniczne urządzeń niezbędnych do przepływu prądu, przewidywany termin rozpoczęcia poboru.

Załącznikami do wniosku są: dokument stwierdzający prawo do nieruchomości, plan zabudowy na mapie sytuacyjno-wysokościowej (czasami wystarczy szkic sytuacyjny określający usytuowanie przyłączanego obiektu względem istniejącej sieci i sąsiednich budynków).

Czas oczekiwania dla gospodarstw domowych to ok. 10 – 14 dni. Warunki przyłączenia określają m.in. miejsce, w którym przyłącze łączy się z siecią, miejsce zainstalowania licznika.

Wraz z warunkami przyłączenia zakład przyśle projekt umowy na wykonanie przyłącza. Powinna określać m.in. termin i sposób jego budowy oraz odbioru technicznego, warunki udostępnienia posesji w celu wykonania niezbędnych prac przez zakład energetyczny, wysokość opłaty za przyłączenie i sposób jej uiszczenia. W umowie powinno też być zapisane, jaka część urządzeń energetycznych będzie własnością zakładu energetycznego, a jaka własnością inwestora.

Przyłącze kablowe musi zaprojektować elektryk z uprawnieniami do projektowania. Budowę przyłącza można zlecić wyłącznie takiej firmie lub osobie, która ma uprawnienia energetyczne. Nie musi to być jednak pracownik zakładu energetycznego.

Koszt wykonania przyłącza jest inny dla każdego odbiorcy. Uzależniony jest od nakładów, długości przyłącza i jego rodzaju (napowietrzne albo ziemne). Koszt przyłącza napowietrznego to około 130 zł za 1 kilowat, a naziemnego to około 150 zł za kilowat.

[b]GAZ[/b]

We wniosku o przyłączenie do sieci gazowej trzeba podać, ile metrów sześciennych gazu na godzinę planuje się zużywać i do czego (ogrzewanie pomieszczeń, przygotowanie ciepłej wody, przygotowanie posiłków i inne). Należy też podać, jakie są przewidywane odbiorniki gazu (rodzaj kuchenki, kotła c.o.). Niewtajemniczonym trudności może sprawić wybór rodzaju gazu, lecz pracownicy biura obsługi klienta z pewnością będą służyć pomocą przy wypełnianiu wniosku).

Do wniosku trzeba dołączyć oświadczenie dotyczące tytułu prawnego do korzystania z nieruchomości oraz mapę archiwalną terenu lub inną mapę do celów projektowych w skali 1:500 lub 1:1000 z zaznaczonym obiektem, do którego ma być doprowadzony gaz.

Umowa o przyłączenie określać będzie nakłady na przyłączenia, wysokość opłaty przyłączeniowej, zobowiązania stron umowy oraz termin realizacji inwestycji.

Przyłącze gazowe może zaprojektować tylko specjalista z uprawnieniami budowlanymi w zakresie instalacji gazowych.

Opłaty różnią się w całym kraju i zależą m.in. od długości rur, np. 1500 zł za pierwsze 15 metrów bieżących plus 50 zł za każdy następny metr.

[b]WODA I KANALIZACJA[/b]

Przedsiębiorstwa wodno-kanalizacyjne (najczęściej gminne) przyjmują wnioski o wydanie warunków technicznych przyłączenia, zaopatrzenia w wodę oraz odprowadzanie ścieków. Do wniosku dołącza się aktualną mapę sytuacyjno-wysokościową w skali 1:500, na której musi być zaznaczone miejsce lokalizacji inwestycji. Jeśli woda ma być wykorzystywana do podlewania ogródka, warto wystąpić o zainstalowanie osobnego wodomierza do tego celu. Zapłacimy wtedy mniej, gdyż odejdzie koszt odprowadzania takiej wody do kanalizacji.

Projekt przyłącza wodociągowego trzeba uzgodnić z przedsiębiorstwem wodociągowym.[/ramka]