[i][b]Proszę o informację na temat możliwości utworzenia wspólnoty mieszkaniowej na bazie spółdzielni mieszkaniowej. Spółdzielnia ma 100 mieszkań w trzech blokach. Wspólnota miałaby obejmować jeden blok (16 mieszkań, w tym 13 obejmuje własnościowe prawo do lokalu), wspólną kotłownię (na dwa bloki) oraz ujęcie wody. Jakie kroki należałoby podjąć oraz jakie aktualne akty prawne regulują powyższą kwestię?[/b] [/i]
[i]Joachim W. [/i]
[b]Wyjaśnia Marcin Majewski, Koksztys Kancelaria Prawa Gospodarczego[/b]
– Wspólnota mieszkaniowa według przepisów [link=http://aktyprawne.rp.pl/aktyprawne/akty/akt.spr?id=128489]ustawy o własności lokali (DzU z 2000 r. nr 80, poz. 903, z 2004 r. nr 141, poz. 1492; dalej o.w.l.[/link]) powstaje z mocy prawa z chwilą wyodrębnienia własności pierwszego lokalu w danej nieruchomości. Zasady zarządu nieruchomością wspólną właściwe dla wspólnoty i określone w o.w.l. mogą znaleźć zastosowanie również w spółdzielni mieszkaniowej, jeśli taką uchwałę podejmie większość właścicieli lokali (art. 241 [link=http://aktyprawne.rp.pl/aktyprawne/akty/akt.spr?id=169950]ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych – tekst jednolity w DzU z 2003 r. nr 119, poz. 1116 z późn. zm.; dalej u.s.m.[/link]). Muszą to być jednak właściciele, a nie posiadacze spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu. Zatem wcześniej konieczne jest wyodrębnienie własności lokali (potocznie zwane wykupieniem) znajdujących się w budynku z jednoczesnym określeniem udziału poszczególnych właścicieli w nieruchomości wspólnej. To istotne, gdyż ową większość potrzebną do podjęcia uchwały liczy się według wielkości udziałów w nieruchomości wspólnej, a nie liczby lokali. Tam, gdzie wyodrębniono własność niewielu lokali, może się więc okazać, że spółdzielnia – jako większościowy udziałowiec – nie zgodzi się na zmianę zasad zarządzania nieruchomością wspólną. Należy też pamiętać, że uchwała o zmianie sposobu zarządzania wymaga formy aktu notarialnego.
Jeżeli w określonym budynku lub budynkach położonych w obrębie danej nieruchomości została wyodrębniona własność wszystkich lokali, to zasady zarządzania właściwe dla wspólnot mieszkaniowych muszą zostać wprowadzone w życie, nawet bez inicjatywy właścicieli lokali. Obowiązek stosowania przepisów o.w.l. powstaje automatycznie po wyodrębnieniu własności ostatniego lokalu, niezależnie od tego, czy właściciele nadal są członkami spółdzielni, czy też z członkostwa rezygnują. Od tej chwili wydatki, które dotyczą lokali, oraz te, które dotyczą kosztów zarządu nieruchomością wspólną, właściciele będą pokrywali bez pośrednictwa spółdzielni, w sposób właściwy dla wspólnot mieszkaniowych. Właściciele takich lokali mają jednak obowiązek uczestniczyć w wydatkach związanych z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości stanowiących mienie spółdzielni (np. wspomniana kotłownia), które są przeznaczone do wspólnego korzystania przez osoby zamieszkujące w określonych budynkach lub osiedlu.
