Jak urządzić wspólnotę w spółdzielni

Wspólnota mieszkaniowa według przepisów ustawy o własności lokali powstaje z mocy prawa z chwilą wyodrębnienia własności pierwszego lokalu w danej nieruchomości

Publikacja: 21.07.2008 06:37

[i][b]Proszę o informację na temat możliwości utworzenia wspólnoty mieszkaniowej na bazie spółdzielni mieszkaniowej. Spółdzielnia ma 100 mieszkań w trzech blokach. Wspólnota miałaby obejmować jeden blok (16 mieszkań, w tym 13 obejmuje własnościowe prawo do lokalu), wspólną kotłownię (na dwa bloki) oraz ujęcie wody. Jakie kroki należałoby podjąć oraz jakie aktualne akty prawne regulują powyższą kwestię?[/b] [/i]

[i]Joachim W. [/i]

[b]Wyjaśnia Marcin Majewski, Koksztys Kancelaria Prawa Gospodarczego[/b]

– Wspólnota mieszkaniowa według przepisów [link=http://aktyprawne.rp.pl/aktyprawne/akty/akt.spr?id=128489]ustawy o własności lokali (DzU z 2000 r. nr 80, poz. 903, z 2004 r. nr 141, poz. 1492; dalej o.w.l.[/link]) powstaje z mocy prawa z chwilą wyodrębnienia własności pierwszego lokalu w danej nieruchomości. Zasady zarządu nieruchomością wspólną właściwe dla wspólnoty i określone w o.w.l. mogą znaleźć zastosowanie również w spółdzielni mieszkaniowej, jeśli taką uchwałę podejmie większość właścicieli lokali (art. 241 [link=http://aktyprawne.rp.pl/aktyprawne/akty/akt.spr?id=169950]ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych – tekst jednolity w DzU z 2003 r. nr 119, poz. 1116 z późn. zm.; dalej u.s.m.[/link]). Muszą to być jednak właściciele, a nie posiadacze spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu. Zatem wcześniej konieczne jest wyodrębnienie własności lokali (potocznie zwane wykupieniem) znajdujących się w budynku z jednoczesnym określeniem udziału poszczególnych właścicieli w nieruchomości wspólnej. To istotne, gdyż ową większość potrzebną do podjęcia uchwały liczy się według wielkości udziałów w nieruchomości wspólnej, a nie liczby lokali. Tam, gdzie wyodrębniono własność niewielu lokali, może się więc okazać, że spółdzielnia – jako większościowy udziałowiec – nie zgodzi się na zmianę zasad zarządzania nieruchomością wspólną. Należy też pamiętać, że uchwała o zmianie sposobu zarządzania wymaga formy aktu notarialnego.

Jeżeli w określonym budynku lub budynkach położonych w obrębie danej nieruchomości została wyodrębniona własność wszystkich lokali, to zasady zarządzania właściwe dla wspólnot mieszkaniowych muszą zostać wprowadzone w życie, nawet bez inicjatywy właścicieli lokali. Obowiązek stosowania przepisów o.w.l. powstaje automatycznie po wyodrębnieniu własności ostatniego lokalu, niezależnie od tego, czy właściciele nadal są członkami spółdzielni, czy też z członkostwa rezygnują. Od tej chwili wydatki, które dotyczą lokali, oraz te, które dotyczą kosztów zarządu nieruchomością wspólną, właściciele będą pokrywali bez pośrednictwa spółdzielni, w sposób właściwy dla wspólnot mieszkaniowych. Właściciele takich lokali mają jednak obowiązek uczestniczyć w wydatkach związanych z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości stanowiących mienie spółdzielni (np. wspomniana kotłownia), które są przeznaczone do wspólnego korzystania przez osoby zamieszkujące w określonych budynkach lub osiedlu.

Zmiana sposobu zarządu nie powoduje wygaśnięcia członkostwa w spółdzielni ani podziału jej majątku między właścicieli lokali. Taką możliwość daje natomiast podział spółdzielni mieszkaniowej według procedury przewidzianej w ustawie – [link=http://aktyprawne.rp.pl/aktyprawne/akty/akt.spr?id=171204]Prawo spółdzielcze (tj. w DzU z 2003 r. nr 188, poz. 1848 z późn. zm.[/link]). Konieczne jest do tego podjęcie zwykłą większością głosów uchwały walnego zgromadzenia spółdzielni. Na mocy uchwały oraz przyjętego planu podziału z wydzielonej części spółdzielni zostaje utworzona nowa spółdzielnia, która podlega wpisowi do Krajowego Rejestru Sądowego.

Warto pamiętać, że podział spółdzielni pociąga za sobą nie tylko przejęcie części majątku dzielonej spółdzielni, ale również jej zobowiązań.

[i][b]Proszę o informację na temat możliwości utworzenia wspólnoty mieszkaniowej na bazie spółdzielni mieszkaniowej. Spółdzielnia ma 100 mieszkań w trzech blokach. Wspólnota miałaby obejmować jeden blok (16 mieszkań, w tym 13 obejmuje własnościowe prawo do lokalu), wspólną kotłownię (na dwa bloki) oraz ujęcie wody. Jakie kroki należałoby podjąć oraz jakie aktualne akty prawne regulują powyższą kwestię?[/b] [/i]

[i]Joachim W. [/i]

Pozostało 89% artykułu
Czym jeździć
Technologia, której nie zobaczysz. Ale możesz ją poczuć
Tu i Teraz
Skoda Kodiaq - nowy wymiar przestrzeni
Nieruchomości
Ministerstwo Rozwoju przekazało ważną wiadomość ws. ogródków działkowych
Sądy i trybunały
Reset TK musi poczekać. Rząd może jednak wpłynąć na pracę Przyłębskiej
Nieruchomości
Sąsiad buduje ogrodzenie i chce zwrotu połowy kosztów? Przepisy są jasne