Kupujemy mieszkanie obciążone hipoteką

Pokutuje pogląd, że sprzedaż mieszkania obciążonego kredytem hipotecznym nie jest możliwa. To nieprawda. Przybywa tego typu transakcji. Oczywiście taka sprzedaż wymaga załatwienia dodatkowych formalności. Ale jak pokazuje praktyka, jest możliwa.

[srodtytul]Zaczynamy od umowy przedwstępnej[/srodtytul]

Jeżeli sprzedający znalazł chętnego na swoje lokum, to idą do notariusza i spisują umowę przedwstępną. To bardzo ważne.

– Niewiele osób kupuje za gotówkę, najczęściej muszą zaciągnąć kredyt. Bank wymaga zaś dostarczenia notarialnej umowy przedwstępnej – wyjaśnia notariusz Robert Dor. – Sprzedający, zanim ją podpisze, musi dostarczyć komplet dokumentów dotyczących mieszkania, a więc tytuł prawny (akt notarialny, przy spółdzielczych mieszkaniach własnościowych: pisemną lub notarialną umowę ustanawiającą własnościowe prawo) oraz odpis z księgi wieczystej.

Gdy sprzedawane jest mieszkanie spółdzielcze, niezbędne będzie także zaświadczenie wydane przez spółdzielnię, potwierdzające, że sprzedającemu przysługuje prawo do lokalu, że nie ciążą na nim zaległości w opłatach za lokal oraz że sprzedający jest członkiem spółdzielni itd. Gdy lokal stanowi odrębną nieruchomość, potrzebne będzie zaświadczenie ze wspólnoty, że właściciel nie zalega z zaliczkami.

Bardzo ważne jest także [b]zaświadczenie wydane przez bank, określające aktualną wysokość zadłużenia z tytułu kredytu zabezpieczonego hipoteką na zbywanym lokalu. Jest to nie tylko informacja dla kupującego, ale i dla banku, który udziela mu kredytu. [/b]Najczęściej nie jest to ten sam bank, w którym sprzedający wcześniej zaciągał swój kredyt.

[srodtytul]Dwa warianty zakupu[/srodtytul]

Scenariusze mogą być dwa. Kupujący przejmie kredyt od sprzedającego i dalej będzie go spłacał.

– Bardzo rzadko jednak to się praktykuje – przyznaje Robert Dor. – Najczęściej kupujący wolą spłacić kredyt ciążący na lokalu.

Wtedy dochodzi do wykreślenia starej hipoteki i ustanowienia nowej.

– Ale najpierw musi dojść do podpisania kolejnej umowy, tym razem finalnej, przenoszącej własność lokalu lub spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. Tak jak do podpisania umowy przedwstępnej, należy dostarczyć wymienione dokumenty – tłumaczy Dor.

Najbardziej newralgicznym punktem zawierania umowy końcowej jest termin zapłaty. Kupujący nie wykłada bowiem gotówki na stół. Od podpisania aktu do wpłacenia pieniędzy upływa co najmniej tydzień. I taki termin najczęściej podaje się w akcie notarialnym.

Dlaczego ten termin jest aż tak długi? Tyle właśnie czasu zazwyczaj potrzebuje bank na przelanie pieniędzy. Zanim to jednak nastąpi, kupujący musi iść z aktem notarialnym do swojego banku.

Bank przelewa pieniądze w dwóch częściach: pierwszą – do banku na poczet spłaty kredytu zabezpieczonego hipoteką, a drugą – na konto sprzedającego.

Po otrzymaniu pieniędzy wystarczających na spłatę kredytu z kolei sprzedający idzie do banku po zaświadczenie, że kredyt został spłacony.

Zaświadczenie przekazuje nabywcy mieszkania, a on na tej podstawie może się starać w sądzie wieczystoksięgowym o wykreślenie hipoteki.

Może również złożyć wniosek o wpis hipoteki zabezpieczającej spłatę udzielonego mu kredytu.