Pokutuje pogląd, że sprzedaż mieszkania obciążonego kredytem hipotecznym nie jest możliwa. To nieprawda. Przybywa tego typu transakcji. Oczywiście taka sprzedaż wymaga załatwienia dodatkowych formalności. Ale jak pokazuje praktyka, jest możliwa.

[srodtytul]Zaczynamy od umowy przedwstępnej[/srodtytul]

Jeżeli sprzedający znalazł chętnego na swoje lokum, to idą do notariusza i spisują umowę przedwstępną. To bardzo ważne.

– Niewiele osób kupuje za gotówkę, najczęściej muszą zaciągnąć kredyt. Bank wymaga zaś dostarczenia notarialnej umowy przedwstępnej – wyjaśnia notariusz Robert Dor. – Sprzedający, zanim ją podpisze, musi dostarczyć komplet dokumentów dotyczących mieszkania, a więc tytuł prawny (akt notarialny, przy spółdzielczych mieszkaniach własnościowych: pisemną lub notarialną umowę ustanawiającą własnościowe prawo) oraz odpis z księgi wieczystej.

Gdy sprzedawane jest mieszkanie spółdzielcze, niezbędne będzie także zaświadczenie wydane przez spółdzielnię, potwierdzające, że sprzedającemu przysługuje prawo do lokalu, że nie ciążą na nim zaległości w opłatach za lokal oraz że sprzedający jest członkiem spółdzielni itd. Gdy lokal stanowi odrębną nieruchomość, potrzebne będzie zaświadczenie ze wspólnoty, że właściciel nie zalega z zaliczkami.

Bardzo ważne jest także [b]zaświadczenie wydane przez bank, określające aktualną wysokość zadłużenia z tytułu kredytu zabezpieczonego hipoteką na zbywanym lokalu. Jest to nie tylko informacja dla kupującego, ale i dla banku, który udziela mu kredytu. [/b]Najczęściej nie jest to ten sam bank, w którym sprzedający wcześniej zaciągał swój kredyt.

[srodtytul]Dwa warianty zakupu[/srodtytul]

Scenariusze mogą być dwa. Kupujący przejmie kredyt od sprzedającego i dalej będzie go spłacał.

– Bardzo rzadko jednak to się praktykuje – przyznaje Robert Dor. – Najczęściej kupujący wolą spłacić kredyt ciążący na lokalu.

Wtedy dochodzi do wykreślenia starej hipoteki i ustanowienia nowej.

– Ale najpierw musi dojść do podpisania kolejnej umowy, tym razem finalnej, przenoszącej własność lokalu lub spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. Tak jak do podpisania umowy przedwstępnej, należy dostarczyć wymienione dokumenty – tłumaczy Dor.

Najbardziej newralgicznym punktem zawierania umowy końcowej jest termin zapłaty. Kupujący nie wykłada bowiem gotówki na stół. Od podpisania aktu do wpłacenia pieniędzy upływa co najmniej tydzień. I taki termin najczęściej podaje się w akcie notarialnym.

Dlaczego ten termin jest aż tak długi? Tyle właśnie czasu zazwyczaj potrzebuje bank na przelanie pieniędzy. Zanim to jednak nastąpi, kupujący musi iść z aktem notarialnym do swojego banku.

Bank przelewa pieniądze w dwóch częściach: pierwszą – do banku na poczet spłaty kredytu zabezpieczonego hipoteką, a drugą – na konto sprzedającego.

Po otrzymaniu pieniędzy wystarczających na spłatę kredytu z kolei sprzedający idzie do banku po zaświadczenie, że kredyt został spłacony.

Zaświadczenie przekazuje nabywcy mieszkania, a on na tej podstawie może się starać w sądzie wieczystoksięgowym o wykreślenie hipoteki.

Może również złożyć wniosek o wpis hipoteki zabezpieczającej spłatę udzielonego mu kredytu.

[ramka][b]Jerzy Bańka - radca prawny ze Związku Banków Polskich[/b]

Najczęściej kredyty zaciągane na zakup mieszkania są zabezpieczone hipoteką. Wpisuje się ją w IV dziale księgi wieczystej. Spłata kredytu powoduje wygaśnięcie hipoteki. Zazwyczaj bank wymaga wpisania dwóch hipotek: zwykłej – w wysokości pożyczonej kwoty, oraz kaucyjnej – na zabezpieczenie spłaty odsetek. Hipoteka kaucyjna zabezpiecza wierzytelność, której wartość jest nieustalona lub która może powstać na przykład za rok. Ustanawia się ją do oznaczonej sumy. W odniesieniu do kredytów taką wierzytelnością są odsetki. Hipoteka zwykła zabezpiecza wierzytelność określoną co do rodzaju i wysokości i dotyczy kapitału kredytu. Koszt wykreślenia hipoteki to połowa opłaty za jej wpisanie. Koszt opłaty sądowej od wpisu hipoteki jest jednakowy dla hipoteki zwykłej i kaucyjnej i nie zależy od sumy hipoteki, ponieważ jest to opłata stała w kwocie 200 zł. Od woli stron umowy zależy, kto ponosi tę opłatę. Jest już opracowany projekt nowelizacji ustawy o księgach wieczystych i hipotece, który przewiduje m.in. możliwość zabezpieczenia jedną hipoteką kapitału i odsetek.[/ramka]