Znoszenie kłopotliwej współwłasności

Współwłaścicielami stajemy się zwykle mimo woli w drodze dziedziczenia, rzadziej w wyniku darowizny, a jeszcze rzadziej z własnego wyboru, kupując np. z kimś z rodziny plac pod budowę wspólnego domu lub wspólnego zakładu produkcyjnego. Współwłasność, zwłaszcza ta uzyskana w spadku, bywa kłopotliwa. Często dochodzi do konfliktów na tle zarządzania takim majątkiem i podziału zysków. Dlatego prawo traktuje współwłasność jako stan przejściowy.

[srodtytul]Nie ma przedawnienia [/srodtytul]

Współwłaściciel nie musi uzasadniać żądania zniesienia współwłasności, tłumaczyć go innym współwłaścicielom czy sądowi. Uprawnienie to nigdy się nie przedawnia i nie można się go zrzec. Nawet więc jeżeli stan współwłasności odpowiadał mu przez pół wieku, w każdej chwili może zmienić zdanie. Prawo żądania jej zniesienia nie zależy od wielkości udziałów.

Zniesienie współwłasności towarzyszy też z reguły działom spadku. Wniosek w tej sprawie może złożyć tylko jeden współwłaściciel, wszyscy lub część z nich.

Takie są zasady. Kodeks cywilny dopuszcza tu jednak dwa wyjątki. Otóż współwłaściciele mogą zawrzeć umowę wyłączającą dopuszczalność podziału, ale na czas nie dłuższy niż pięć lat, choć z możliwością ponawiania tych przedłużeń. Ta możliwość ma duże znaczenie, zwłaszcza gdy współwłasność jest związana z przedsięwzięciem gospodarczym, np. prowadzący działalność gospodarczą kupują na współwłasność zakład produkcyjny.

Co zrozumiałe, nie można też żądać zniesienia współwłasności nieruchomości związanej z odrębną własnością lokali (jest to tzw. współwłasność przymusowa). W razie ustanowienia w danym domu odrębnej własności poszczególnych mieszkań grunt, na którym się on znajduje, i części budynku niesłużące wyłącznie do użytku właścicieli poszczególnych lokali stają się ich współwłasnością.

[srodtytul]Przede wszystkim fizyczny podział [/srodtytul]

Jeśli współwłaściciele są jednomyślni co do sposobu podziału, mogą podpisać umowę o zniesienie współwłasności. Gdy umowa dotyczy nieruchomości, musi być zawarta u notariusza, inaczej będzie nieważna. W razie braku jednomyślności sprawa musi trafić do sądu. Jeśli w trakcie postępowania sądowego współwłaściciele dojdą do porozumienia, mogą zawrzeć ugodę sądową. Sprawa zakończy się szybciej i będzie mniej kosztować.

Zasadą jest, że współwłasność znosi się poprzez fizyczny podział rzeczy wspólnej (gruntu, działki budowlanej, domu).

Wyjątek dotyczy sytuacji, gdy podział jest sprzeczny z przepisem ustawy (np. w odniesieniu do współwłasności związanej z odrębną własnością mieszkań), ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem rzeczy (trudno np. fizycznie dzielić maszynę) albo pociągałby za sobą istotną zmianę rzeczy lub znacznie zmniejszałby jej wartość.

W praktyce jednak fizyczny podział nieruchomości bywa z różnych powodów trudny lub wręcz niemożliwy. Jeżeli współwłaściciele nie uzgodnili sposobu podziału i sprawa trafiła do sądu, to do niego należy ocena, czy takie przeszkody rzeczywiście istnieją.

[srodtytul]Ze spłatami i dopłatami [/srodtytul]

Jeśli fizyczny podział nie wchodzi w rachubę, zniesienie współwłasności może nastąpić przez przyznanie (przez sąd lub w umowie) własności jednemu współwłaścicielowi lub niektórym z nich. Reszta otrzymuje spłaty. Często się zdarza, iż wartość tego, co przypadło poszczególnym współwłaścicielom, nie jest taka sama. Różnice te są wyrównywane przez przyznane przez sąd dopłaty w gotówce.

Jeśli do zniesienia współwłasności dochodzi w wyniku postanowienia sądu, określa on także terminy i sposób uiszczenia spłat czy dopłat oraz wysokość i sposób uiszczenia odsetek, a w razie potrzeby nawet sposób ich zabezpieczenia (np. przez ustanowienie na nieruchomości przyznanej jednemu tylko spadkobiercy hipoteki na rzecz tych, którzy otrzymują spłaty). Spłaty i dopłaty mogą być rozłożone na raty, ale na czas nie dłuższy niż dziesięć lat. Wyjątkowo sąd na wniosek zobowiązanego do spłat czy dopłat może ten okres przedłużyć.

[srodtytul]Na odrębną własność [/srodtytul]

Szczególnie dużo sporów i trudności wiąże się z podziałem budynków. Jeśli znajdują się w nim wyraźnie wyodrębnione samodzielne mieszkania, a także lokale użytkowe (sklepy, warsztaty), możliwe jest ustanowienie ich odrębnej własności. Grunt i części budynku służące do wspólnego użytku właścicieli poszczególnych mieszkań albo lokali użytkowych muszą wówczas pozostać współwłasnością.

Przy podziale gruntu sąd może obciążyć poszczególne części służebnościami gruntowymi. Tak więc np. spadkobierca, który otrzymał działkę „od tyłu”, uzyskuje służebność drogi koniecznej, czyli prawo przejazdu do drogi publicznej przez grunt przyznany innemu spadkobiercy.

Gorzej jest z fizycznym podziałem całości budynku. Przyjmuje się, że podział budynku wzdłuż płaszczyzn pionowych jest dopuszczalny, jeśli w jego wyniku mogą powstać dwa odrębne budynki (bo np. są dwie klatki schodowe). W takim wypadku konieczne jest również przeprowadzenie odpowiedniego podziału gruntu (działki), na którym dany budynek stoi. Możliwe jest wreszcie rozwiązanie problemu w postaci sprzedaży wspólnej własności i stosownego podziału uzyskanych pieniędzy.

Wskazane tu zasady odnoszą się również do sytuacji, gdy dzielony jest majątek dorobkowy rozwiedzionych małżonków.

Odrębne reguły rządzą natomiast zniesieniem współwłasności gospodarstw rolnych.

[ramka][b]Ile to kosztuje w sądzie[/b]

Sprawy o zniesienie współwłasności, choć często towarzyszą im emocje większe niż procesom, w tym połączone z działem spadku, toczą się w tzw. postępowaniu nieprocesowym.