Czasem warto kupić działkę z rurami i kablami

Gdy firma sprzedaje działkę, potencjalny kontrahent, który jest ostrożny, powinien dokładnie zbadać jej stan prawny. Chodzi m.in. o przechodzące przez nią instalacje i urządzenia przesyłowe – rury, kable, przewody energetyczne i telekomunikacyjne, wodociągi, kanalizację itp. Czy są położone legalnie, a jeśli nie, to kiedy zostały poprowadzone, czy są jakieś roszczenia. Najczęściej sprawa dotyczy możliwości wykupu gruntu, przez który biegną urządzenia, albo starań o wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z nieruchomości. Ta sama zasada dotyczy firmy, która chce kupić nieruchomość. Prawnicy przeprowadzają wtedy tzw. due dilligence, czyli m.in. badają stan prawny działki i urządzeń przesyłowych, a także ewentualne korzyści i ryzyko z tym związane.

Uwaga! Kupno lub sprzedaż działki nie musi oznaczać jednoczesnego przeniesienia na nowego właściciela np. roszczeń o odszkodowanie za bezumowne korzystanie.

[b]Jak zauważył Sąd Najwyższy w uchwale z 26 maja 2006 r. (III CZP 19/05), roszczenie o wynagrodzenie za korzystanie z rzeczy jest samodzielnym przedmiotem obrotu.[/b] Utrata własności nie powoduje więc, że zainteresowany nie może żądać wynagrodzenia za korzystanie przez kogoś innego z jego działki w okresie, kiedy to on był jej właścicielem. O tym, komu więc przysługiwać będą takie roszczenia, można rozstrzygnąć w treści aktu notarialnego umowy sprzedaży działki.

[srodtytul]Gdy budowa była legalna...[/srodtytul]

Gdy firma energetyczna, dostawca mediów albo przedsiębiorstwo telekomunikacyjne legalnie założyły swoje urządzenia przesyłowe, to właściciel działki nie może zbyt wiele z tego tytułu uzyskać (pisaliśmy o tym w GPP 16 stycznia br. w tekście „Kłopotliwe słupy i rury na firmowej działce”). Podstawą prawną legalnego wejścia na teren naszej firmy dla budujących urządzenia przesyłowe jest albo umowa, albo decyzja wydana przez starostę na podstawie art. 124 ust. 1 [link=http://aktyprawne.rp.pl/aktyprawne/akty/akt.spr?id=175872]ustawy o gospodarce nieruchomościami[/link]. Przepisy te obowiązują co prawda od 1997 r., ale wcześniej miały też swoje odpowiedniki – z 1958 r. i z 1985 r. (patrz podstawa prawna). Budowanie urządzeń przesyłowych na ich podstawie też jest oczywiście uznane za zgodne z prawem. Właścicielowi nieruchomości przysługuje odszkodowanie za np. wycięte drzewa, zniszczone uprawy i szkody, które budujący urządzenia przesyłowe wyrządził podczas inwestycji, ale nie zdołał przywrócić działki do stanu poprzedniego.

[b]Skutkiem tego – co potwierdza wyrok Sądu Najwyższego z 9 stycznia 2008 r. (III CSK 432/07) – jest założenie, że dochodzi do ograniczenia własności nieruchomości na rzecz tego, do którego należą przeprowadzone przez nią urządzenia przesyłowe.[/b] Powoduje to, że – gdy budowę takich urządzeń przeprowadzono legalnie – nie można się starać np. o wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z nieruchomości.

[srodtytul]Roszczenie o wykup[/srodtytul]

Art. 124 ust. 5 ustawy o gospodarce nieruchomościami przewiduje natomiast, że można zażądać wykupu nieruchomości, gdy po pobudowaniu na niej urządzeń przesyłowych dalsze prawidłowe korzystanie z niej w sposób dotychczasowy (albo w sposób zgodny z jej dotychczasowym przeznaczeniem) jest niemożliwe. Co istotne, w takich przypadkach można się starć, na podstawie art. 128 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami, nie tylko o odszkodowanie za straty, ale też utracone korzyści.

Żądanie wykupu nie jest tylko przywilejem właściciela działki. Dla wielu firm, które mają problemy z urządzeniami przesyłowymi, dobrą wiadomością będzie informacja, że takie samo uprawnienie do wykupu ma też użytkownik wieczysty nieruchomości.

[srodtytul]... i gdy była bezprawna[/srodtytul]

[b]Choć orzecznictwo w sprawach dotyczących wynagrodzeń za korzystanie z nieruchomości bez tytułu prawnego jest różne, to firmy, przez których działki przebiegają urządzenia przesyłowe położone tam niezgodnie z prawem, mogą skorzystać z uchwały Sądu Najwyższego z 17 czerwca 2005 r. (III CZP 29/05)[/b]. W sprawie tej sędziowie uznali – powołując się na art. 225 k.c. – że można dochodzić wynagrodzenia

za bezumowne korzystanie z nieruchomości od posiadacza służebności gruntowej w złej wierze.

Dotyczy to nawet sytuacji, gdy nie ma się zamiaru występować z roszczeniem, np. o usunięcie urządzeń przesyłowych z działki (opisane jest ono w art. 222 k.c.). W sprawie, którą zajmował się SN, chodziło o gazociąg powstały w latach 70. i nie było dokumentacji potwierdzającej, że powstał zgodnie z ówcześnie obowiązującym prawem. Dlatego właściciel działki domagał się prawie 11 tys. zł wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z jego działki.

Sprawę urządzeń przesyłowych zbudowanych na czyimś gruncie bez tytułu prawnego można też załatwić w oparciu o art. 231 par. 2 k.c. [b]Tak wynika z uchwały Sądu Najwyższego z 13 stycznia 1995 r. (III CZP 169/94). [/b]Przepis ten przewiduje, że właściciel gruntu, na którym wzniesiono urządzenie o wartości znacznie wyższej od zajętej na ten cel działki, może żądać, aby ten, kto wzniósł to urządzenie, nabył od niego tę działkę za odpowiednim wynagrodzeniem.

[srodtytul]Zdarzają się ograniczenia[/srodtytul]

Jest jednak kilka ograniczeń. Nie można się domagać wykupu całej nieruchomości, a jedynie kawałka zajętego przez inwestora bez tytułu prawnego. [b]Potwierdza to wyrok Sądu Apelacyjnego we Wrocławiu z 13 grudnia 2006 r. (I ACa 1330/06), który nakazał PGNiG odkupienie części nieruchomości jednego z mieszkańców Dolnego Śląska.[/b] PGNiG broniła się przed wykupem, argumentując, że wartość jej gazociągu była zdecydowanie niższa od wartości całej nieruchomości zainteresowanego wykupem. Sąd jednak podkreślił, że nie chodzi tu o całą kilkuhektarową nieruchomość, ale „należy szacować wartość zajętej działki, a w celu realizacji roszczenia z art. 231 k.c. dokonywać podziału nieruchomości, gdy zachodzi taka potrzeba”.

[ramka][b]Podstawa prawna:[/b]