Co zrobić, gdy spółdzielni grozi upadłość

Prawo najlepiej chroni spółdzielców posiadających przydział lokalu. Ich sytuacja jednak się zmienia. O upadłości spółdzielni mówią dwa przepisy: art. 54[sup]1[/sup] [link=http://www.rp.pl/aktyprawne/akty/akt.spr;jsessionid=0977877097B05E468754339B2A522A51?id=169950]ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych[/link] (dalej: u.s.m.) oraz art. 86 prawa upadłościowego. Ten drugi stanowi, że w razie upadłości spółdzielni stosuje się u.s.m. i można z wykorzystaniem jej przepisów przekształcić prawa do lokalu w mocniejszy tytuł prawny – we własność.

[srodtytul]Wniosek to podstawa[/srodtytul]

U.s.m. daje spółdzielcom roszczenie o przekształcenie praw spółdzielczych w odrębną własność. Tak jest w wypadku posiadaczy mieszkań lokatorskich, własnościowych oraz najemców dawnych lokali zakładowych. Lokator musi się jednak wykazać inicjatywą. Kiedy więc dojdzie do ogłoszenia upadłości i wyznaczenia przez sąd syndyka, powinien złożyć jak najszybciej wniosek w tej sprawie. Jest to bardzo ważne. Bez niego syndyk nic nie zrobi. Nie musi nawet informować spółdzielców o przysługujących im prawach.

Z przewłaszczenia na wniosek nie da się skorzystać, gdy syndyk sprzeda już nieruchomość osobom trzecim. To jednak nie wszystko. Spółdzielca, tak jak inne osoby uwłaszczające się na podstawie u.s.m., musi spełnić warunki, jakie ona przewiduje (patrz ramka).

Bardzo ważne jest to, komu syndyk sprzeda budynek, w którym znajduje się mieszkanie. Jeżeli będzie to inna spółdzielnia, to spółdzielcom nadal będzie przysługiwało lokatorskie prawo. Jeżeli będzie to inny podmiot niż spółdzielnia, to prawa lokatorskie zostaną przekształcone w najem. W tym ostatnim wypadku istnieje też niebezpieczeństwo, że taki najemca nigdy nie odzyska wkładu mieszkaniowego, który wpłacił, kiedy spółdzielnia przydzielała mu przed laty mieszkanie jako lokatorskie. Prawo traktuje go na równi z innymi wierzycielami spółdzielni. Tak jak oni musi czekać na zaspokojenie swoich roszczeń.

Warto pamiętać, że przepisy inaczej traktują posiadaczy lokatorskich mieszkań wybudowanych ze środków Krajowego Funduszu Mieszkaniowego. Im nie przysługuje prawo do przekształcenia ani w formie roszczenia, ani z mocy przepisów. Po sprzedaży stają się najemcami, chyba że ich budynek trafi do innej spółdzielni. Wtedy zachowają lokatorskie prawo.

[srodtytul]Z posiadacza właściciel[/srodtytul]

Posiadacze własnościowych praw do lokalu (nie muszą być członkami spółdzielni) mają wybór. Mogą skorzystać z roszczenia o przekształcenie, a jeżeli tego nie zrobią, to i tak ich prawo zostanie – ale już z mocy samych przepisów – przekształcone w odrębną własność (jeżeli kupi go podmiot inny niż spółdzielnia). Jeśli ich blok nabędzie inna spółdzielnia, dalej będą mieli własnościowe prawo do mieszkania.

Także najemcy mają roszczenie o przekształcenie prawa do mieszkania we własność lub o ustanowienie własnościowego prawa. Ale nie wszyscy. Przysługuje ono zajmującym lokale w dawnych budynkach zakładowych przekazanych spółdzielni przez przedsiębiorstwa państwowe lub inne podmioty państwowe. Jeżeli z niego nie skorzystają, nadal będzie im przysługiwał najem. Takie prawo będzie również przysługiwało innym najemcom, którzy zajmują mieszkania spółdzielcze nigdy niebędące lokalami zakładowymi.

[wyimek]Upadłości nie muszą się bać właściciele lokali stanowiących odrębną własność[/wyimek]

[srodtytul]Bez umowy – bez szans[/srodtytul]

Upadłości nie muszą się więc bać właściciele lokali wyodrębnionych. Te bowiem nigdy nie wejdą do masy upadłościowej spółdzielni, pozostaną odrębnym przedmiotem własności.

W najgorszej sytuacji są osoby, które mają tzw. ekspektatywy (spółdzielnia dopiero budowała mieszkania i nie zawarła z nimi jeszcze notarialnej umowy przenoszącej własność lokalu). Prawo nic na ich temat nie mówi. Nie mają oni szans na mieszkanie, nawet jeżeli już je wybudowano. Przepisy wtedy traktują spółdzielnię tak jak dewelopera (patrz tekst niżej).

Wyjątkiem byłoby zawarcie porozumienia ze spółdzielnią i innymi wierzycielami w drodze układu (jeśli upadłość spółdzielni ogłoszono z możliwością zawarcia układu) albo też sytuacja, w której syndyk w upadłości likwidacyjnej zdecydował się na wykonanie umów wzajemnych łączących spółdzielnie z nabywcami mieszkań. W każdym wypadku jednak osoby te muszą się liczyć z koniecznością pokrycia kosztów dokończenia budowy, a także zaspokojenia pozostałych wierzycieli.

Jeśli nie dojdzie do zawarcia układu lub porozumienia w sprawie wykonania umów wzajemnych, niedoszli nabywcy mieszkań mogą jedynie żądać zaspokojenia swoich roszczeń z masy upadłościowej po spółdzielni.

[ramka][b]Ile kosztuje przekształcenie[/b]

- W razie upadłości spółdzielni wykupujący mieszkanie lokatorskie lub własnościowe musi spłacić zadłużenie z tytułu opłat za mieszkanie oraz związane z budową lokalu (jeżeli takie istnieje).