Co robić, gdy zarząd wspólnoty nie działa w interesie jej członka?

[i][b]Od czasu zakupu mieszkania mamy nieustający konflikt z sąsiadami, którzy są członkami zarządu Wspólnoty Mieszkaniowej składającej się z kilkunastu lokali. Traktują oni kamienicę jak swoją własność - dysponują kluczami na strych, dach, do pewnej części piwnicy. W związku z tym jesteśmy od nich uzależnieni, gdy np. wezwany przez nas kominiarz chce wejść na dach.

Remont wraz z planem sporządzonym przez uprawnionego architekta zgłosiliśmy zgodnie z prawem do wydziału architektury urzędu gminy. Odczekaliśmy przepisowe 30 dni. Mimo to zarząd Wspólnoty co chwilę robi problemy, raz nawet jego przedstawiciele weszli do lokalu podczas naszej nieobecności, by "skontrolować", co się tam dzieje. Remont był spory, włącznie z wyburzaniem ścian działowych, dlatego zgłosiliśmy plany i wspólnocie i do wydziału administracji. Oficjalnie nie mieli merytorycznych uwag.

Podłączyliśmy piec wolno stojący do przewodu kominowego. Sąsiad z dołu został zmuszony - robiąc to samo - do uszczelnienia komina specjalną rurą. Wezwany przez nas kominiarz z uprawnieniami stwierdził szczelność komina i zbędność takiej rury u nas z racji tego, że mieszkamy na ostatnim piętrze (rura to koszt ponad 2000 zł), zamontował więc piec bez niej. Czy Wspólnota ma prawo żądać od nas rury bez względu na opinię kominiarską?

W związku z zamontowaniem pieca kominiarz zalecił nam zamontowanie w ścianie na zewnątrz wywietrznika. Czy na przekucie ściany na zewnątrz także potrzebujemy zgody Zarządu (czyli pismo do nich i wydziału architektury gminy i znów czekanie 30 dni)?

Po zakończeniu przez nas remontu zarząd zgłosił nam chęć wymiany pionów wodnych w naszym mieszkaniu (okazało się, że sąsiedzi mają już wymienione, ale poprzedni właściciel naszego lokalu nie zgodził się na remont). Czy nie powinni byli tego zrobić wcześniej, skoro mieli świadomość, że nie będziemy chcieli dwukrotnie kuć ścian? Zgodziliśmy się na wymianę pionów. I wtedy po kilku tygodniach okazało się, że to trzeba jednak odłożyć, gdyż uchwalono budżet niewystarczający na remont. Na naszą prośbę, by administracja i Zarząd spotkali się (to kilka osób, które dość często się widują) odpowiedziano nam, że spotkanie w tej sprawie odbędzie się przy okazji zebrania Zarządu za kilka miesięcy. Czy możemy jakoś zobligować Zarząd do zebrania się w tej sprawie? Nie chcemy czekać następnych kilku miesięcy z widmem remontu, gdyż za miesiąc rodzę dziecko (o czym zainteresowani doskonale wiedzą). Co możemy zrobić?

Generalnie nasze nieporozumienia wynikają prawdopodobnie z faktu, że wydawało się nam, że Zarząd ma za zadanie działać na naszą korzyść i być dla nas pomocą, a nie swoistą policją kamienicy.[/b][/i]

[i]-A.Sz.[/i]

Ma rację czytelniczka pisząc, iż zadaniem zarządu wspólnoty jest działanie na korzyść właścicieli lokali. Pamiętać jednak należy, że chodzi tu o ogół właścicieli lokali tworzących wspólnotę mieszkaniową. Tymczasem często się zdarza, że interesy jednego właściciela lokalu nie są zbieżne z interesami wspólnoty. Stąd najczęściej biorą się konflikty wewnątrz wspólnoty. Zwrócił na to uwagę Seweryn Chwałek w swoim felietonie [link=http://www.rp.pl/artykul/264152,310610_Wspolnota_o_zmiennej_osobowosci.html]„Wspólnota o zmiennej osobowości”[/link].

Właściciele lokali we wspólnocie są jednocześnie właścicielami nieruchomości wspólnej, czyli gruntu oraz tych części budynku i urządzeń, które nie służą wyłącznie do użytku właściciela jednego lokali (art. 3 ust. 3 [link=http://www.rp.pl/aktyprawne/akty/akt.spr?id=128489]ustawy o własności lokali[/link]; dalej: uwl). Jest to współwłasność w częściach ułamkowych tzn. każdemu właścicielowi przypada udział w nieruchomości wspólnej proporcjonalny do powierzchni użytkowej lokalu będącego jego wyłączną własnością wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych. Nie znaczy to jednak, że właściciel, którego udział odpowiada powierzchni jakiegoś pomieszczenia wchodzącego w skład nieruchomości wspólnej, ma prawo do korzystania z tego pomieszczenia z wyłączeniem pozostałych właścicieli. Udział w nieruchomości wspólnej, niezależnie od jego wysokości, daje każdemu z właścicieli jednakowe prawo do korzystania z tej nieruchomości, co potwierdza art. 12 ust. 1 uwl.

Prawo do korzystania z nieruchomości wspólnej nie jest jednak nieograniczone. Właściciel lokalu musi przestrzegać dwóch zasad:

- korzystać z nieruchomości wspólnej zgodnie z jej przeznaczeniem (art. 12 ust. 1 uwl) oraz

- w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem z rzeczy przez pozostałych współwłaścicieli (art. 206 kodeksu cywilnego)

Wspólnota może ustalić bardziej szczegółowe zasady korzystania z nieruchomości wspólnej lub poszczególnych pomieszczeń wspólnych oraz sprecyzować ich przeznaczenie. Powinna to zrobić w umowie właścicieli albo w uchwalonym przez nich regulaminie porządku domowego. Właściciele mogą zatem zdecydować, że pomieszczenia wspólne z różnych powodów (np. bezpieczeństwo dzieci) są zamykane na klucz. Od decyzji właścicieli zależy także, czy każdy z nich będzie miał swoje klucze do wspólnych pomieszczeń, czy też upoważnią do przechowywania kluczy np. zarząd lub dozorcę. W tym drugim przypadku należałoby jednak uściślić zasady udostępniania kluczy, trudno bowiem liczyć, że osoba upoważniona do ich przechowywania będzie dostępna przez całą dobę na każde zawołanie. Dysponujący kluczami nie może jednak samowolnie (tj. bez zgody wspólnoty) zmieniać przeznaczenia pomieszczenia wspólnego ani ograniczać właścicielom dostępu do niego.

Zgodnie z art. 13 ust. 2 uwl członek wspólnoty musi zezwolić na wstęp do własnego lokalu na żądanie zarządu. To ograniczenie prawa własności jest jednak uzasadnione w ściśle określonych przypadkach: gdy jest to niezbędne do przeprowadzenia konserwacji, remontu albo usunięcia awarii w nieruchomości wspólnej, a także w celu wyposażenia budynku, jego części lub innych lokali w dodatkowe instalacje. Ale nawet wtedy, gdy zachodzą te okoliczności, zarząd musi uzyskać zezwolenie właściciela na wejście do lokalu. Zasady te nie obowiązują tylko w szczególnych przypadkach, np. zagrożenia pożarem lub inną katastrofą.

Od razu należy dodać, że przepis art. 13 ust. 2 uwl zarząd wspólnoty powinien był zastosować, gdy poprzedni właściciel lokalu nie godził się na wymianę rur w mieszkaniu. Mimo jego sprzeciwu zarząd wspólnoty miał prawo zażądać udostępnienia lokalu w celu wymiany pionów, które są nieruchomością wspólną. W razie odmowy zarząd wspólnoty mógł zwrócić się do sądu o wydanie nakazu udostępnienia lokalu.

Z kolei zgoda wspólnoty na remont lokalu planowany przez jego właściciela wymagana jest tylko wtedy, gdy prace remontowe w jakikolwiek sposób ingerują w nieruchomość wspólną, czyli tę część budynku, która służy do użytku więcej niż jednego właściciela lokalu. Na wyburzenie ścian w lokalu niepotrzebna jest zgoda wspólnoty, jeśli ściany te nie są częścią konstrukcji budynku. Zgoda w formie uchwały będzie potrzebna na przekucie ściany zewnętrznej budynku w celu zamontowania wywietrznika, gdyż ściana zewnętrzna jako część konstrukcji jest częścią nieruchomości wspólnej. Przewód kominowy też jest częścią nieruchomości wspólnej i zmiany związane z jego użytkowaniem wymagają akceptacji wspólnoty. Nie ma ona obowiązku opierać się na ekspertyzie kominiarza wynajętego przez właściciela lokalu, pod warunkiem, że rozwiązanie, które przyjmie nie pogorszy warunków bezpieczeństwa użytkowania budynku zgodnie z prawem budowlanym. Właściciel lokalu ma prawo zaskarżyć decyzję wspólnoty, jeśli narusza ona jego interesy (art. 25 uwl). Sąd może uznać, że montaż rury w kominie nie jest konieczny, a wtedy wspólnota będzie musiała ustąpić.

Czytelniczka pyta również o możliwość zobligowania zarządu do spotkania się w sprawie przyśpieszenia wymiany pionów. Zarząd może podejmować samodzielnie tylko czynności zwykłego zarządu, a do innych musi mieć zgodę właścicieli lokali w formie uchwały (art. 22 uwl) . Uchwała jest potrzebna m.in. do dokonania zmian w planie gospodarczym na dany rok, który określa zakres remontów i źródła ich finansowania. Mogło się zdarzyć, że wspólnota nie przewidziała w tegorocznym planie wymiany pionów w mieszkaniu czytelniczki i nie zarezerwowała na ten cel pieniędzy. Modyfikacja planu w tym zakresie wymagałaby zmiany uchwały. Z inicjatywą w tej sprawie może wystąpić każdy z właścicieli lokali, a zarząd powinien poddać uchwałę pod głosowanie. Może to zrobić w jednym z dwóch trybów: na zwołanym w tym celu zebraniu albo w drodze indywidualnego zbierania głosów.