Dzierżawca też może wybudować sklep

Oświadczenie o prawie do dysponowania gruntem obowiązkowo trzeba dołączyć do wniosku o wydanie pozwolenia na budowę. Jego wzór zawiera rozporządzenie ministra infrastruktury z 23 czerwca 2003 r. [link=http://www.rp.pl/aktyprawne/akty/akt.spr?id=169961]w sprawie wzorów: wniosku o pozwolenie na budowę, oświadczenia o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane i decyzji o pozwoleniu na budowę (DzU nr 120, poz. 1127 z późn. zm)[/link].

O możliwości inwestowania na cudzym gruncie mówi art. 3 pkt 11 [link=http://www.rp.pl/aktyprawne/akty/akt.spr;jsessionid=7DA6DA5708A4D8C6F778B35E07F98954?id=183262]prawa budowlanego[/link]. Zgodnie z nim chodzi nie tylko o prawo własności, ale także użytkowanie wieczyste, zarząd, ograniczone prawa rzeczowe albo prawa wynikające ze stosunku zobowiązaniowego, czyli umów.

[srodtytul]Wieczyste władanie[/srodtytul]

W przypadku użytkowania wieczystego decydujące znaczenie ma treść umowy o oddanie gruntu w takie użytkowanie. To z niej wynika bowiem, jaki rodzaj budynku może być postawiony. Podaje ona także termin rozpoczęcia i zakończenia robót budowlanych.

Nie jest to jednak regułą. W obrocie prawnym są także działki, dla których prawo użytkowania wieczystego zostało ustanowione na rzecz przedsiębiorstw państwowych na początku lat 90. ubiegłego wieku. Nie musiały one realizować na nich konkretnych inwestycji. Żadna umowa ani przepis ich do tego nie zmuszały. Wiele z tych gruntów zostało sprzedanych.

Prawo do dysponowania nieruchomością może powstać na podstawie umowy o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste, nawet gdy nie zostało to wpisane do księgi wieczystej. W takiej sytuacji nie dochodzi bowiem do powstania prawa rzeczowego, ale jeżeli rzecz (w tym wypadku działka) została wydana, a właściciel wyraził zgodę na dysponowanie gruntem na cele budowlane przed wydaniem pozwolenia na budowę, tytuł inwestora będzie oparty na stosunku zobowiązaniowym [b](wyrok SN z 6 listopada 1997 r., III RN 32/97)[/b].

[b]Uwaga![/b] [link=http://www.rp.pl/aktyprawne/akty/akt.spr;jsessionid=86F27ADE2102E1D67842E76D535F1BD1?id=70928]Kodeks cywilny[/link] przewiduje, że to, co zostało wybudowane na gruncie, należy do jego właściciela (zasada super ficies solo cedit). Są jednak wyjątki od tej zasady. Budynki postawione przez użytkownika wieczystego są jego własnością, a nie właściciela gruntu.

[srodtytul]Zarząd...[/srodtytul]

Prawem do dysponowania gruntu może być także zarząd. Ustawodawca, wymieniając w art. 3 pkt 11 prawa budowlanego tę instytucję, miał na myśli trwały zarząd nieruchomości będących własnością Skarbu Państwa lub gminy, a powierzanego w drodze decyzji specjalnym państwowym albo samorządowym jednostkom organizacyjnym nieposiadającym osobowości prawnej. Jednostki te mają prawo do zabudowy, odbudowy, rozbudowy obiektów budowlanych itp.

[srodtytul]... i użytkowanie[/srodtytul]

Możliwość dysponowania nieruchomością na cele budowlane może ponadto wynikać z ograniczonego prawa rzeczowego (przede wszystkim chodzi o: użytkowanie, służebność, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej).

Użytkowaniem można obciążyć całą nieruchomość, jej część albo udział we własności. Do jego ustanowienia stosuje się odpowiednio przepisy o przeniesieniu własności. Oświadczenie woli w formie aktu notarialnego musi złożyć jej właściciel. Użytkownik ma prawo jedynie używać nieruchomości oraz pobierać z niej pożytki.

Bez zgody właściciela nieruchomości nie ma prawa budować nowych budynków, chyba że dotyczy to odbudowy budynku już istniejącego, niezbędnego do dalszego korzystania z nieruchomości.

Prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane powstaje również na podstawie stosunku zobowiązaniowego, czyli przede wszystkim na podstawie umów, a w szczególności: dzierżawy i najmu.

[b]Uwaga![/b] Najemca lub dzierżawca będzie mógł budować tylko wtedy, gdy umowy będą im dawały uprawnienie do wykonywania robót i obiektów budowlanych.

[ramka][b]Co wynika z orzeczeń sądowych[/b]

- Każda umowa cywilnoprawna, na podstawie której właściciel (użytkownik wieczysty) upoważnił inny podmiot do zabudowy własnego gruntu, tworzy stosunek zobowiązaniowy w rozumieniu art. 353 § 1 k.c. i daje prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane [b](wyrok NSA z 24 stycznia 2007 r., II OSK 211/06)[/b]