Czy można podzielić wspólnotę?

[i][b]Wspólnota mieszkaniowa ma 110 członków. Część z nich jest niezadowolona z działalności zarządu, którego nie jest w stanie odwołać. Czy wspólnota mieszkaniowa może podzielić się na mniejsze wspólnoty? Jakie są przepisy prawne w tej sprawie?[/b][/i]

[b] - S.N.[/b]

Wspólnota mieszkaniowa to forma zorganizowania współwłaścicieli nieruchomości. Wspólny grunt, części budynku, urządzenia i instalacje oraz konieczność ich utrzymania są tym, co ich łączy. Nie zawsze da się je podzielić. Niekoniecznie również podział wspólnoty jest najlepszym panaceum na problemy związane z zarządzaniem wspólnym dobrem.

[link=http://www.rp.pl/aktyprawne/akty/akt.spr?id=70928]Kodeks cywilny[/link] pozwala każdemu współwłaścicielowi żądać, ażeby zniesienie współwłasności nastąpiło przez podział rzeczy wspólnej (art. 211 kc). Podział nie może być jednak sprzeczny z przepisami ustawy lub ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem rzeczy. Nie może też pociągać za sobą istotnej zmiany rzeczy lub znacznie zmniejszać jej wartości. Jeżeli zniesienie współwłasności następuje na mocy orzeczenia sądu, wartość poszczególnych udziałów może być wyrównana przez dopłaty pieniężne. Przy podziale gruntu sąd może obciążyć poszczególne części potrzebnymi służebnościami gruntowymi np. służebnością drogi koniecznej (art. 212 § 1 kc).

Wspólnoty zwykle zarządzają nieruchomościami jednobudynkowymi (działka gruntu, na której jest tylko jeden wielorodzinny budynek mieszkalny), ale istnieją również wspólnoty wielobudynkowe (więcej niż jeden budynek na tej samej działce gruntu). [link=http://www.rp.pl/aktyprawne/akty/akt.spr?id=128489]Ustawa o własności lokali[/link] (art. 5) dopuszcza podział nieruchomości wspólnej w dwóch przypadkach:

1. jeżeli nieruchomość gruntowa jest za duża dla realizacji celów, którym ma służyć (zob. uchwała Sądu Najwyższego z 20 listopada 2009 r., sygn. akt III CZP 95/09),

2. jeżeli na nieruchomości gruntowej jest położony więcej niż jeden budynek, a przynajmniej w jednym z nich wyodrębniono własność lokalu (czyli nieruchomość wielobudynkowa).

Podział wspólnoty może mieć sens w nieruchomości wielobudynkowej, gdyż interesy właścicieli lokali w jednym budynku nie muszą być zbieżne z interesami mieszkańców innego budynku. [b]Podział wspólnoty jednobudynkowej mija się z celem, jednak nie jest niemożliwy, jak wynika z uchwały Sądu Najwyższego[/b] wydanej 14 lipca 2006 r. (sygn. akt III CZP 53/06). W praktyce jednak podział nieruchomości wspólnej realny jest w małych wspólnotach – tam, gdzie możliwy jest fizyczny podział nieruchomości. W większych raczej nie można podzielić nieruchomości wspólnej w taki sposób, by żadna jej część (grunt, urządzenia techniczne, instalacje) nie była nadal wspólna. Znane są jednak przypadki, gdy w dużych blokach każda klatka schodowa jest odrębną wspólnotą. Podział przebiega wzdłuż pionowych płaszczyzn, które tworzone są przez ściany usytuowane na całej wysokości budynku od fundamentu do przekrycia dachu, wyraźnie dzielące budynek na dwie odrębnie wykorzystywane części. [b]Podział musi też dotyczyć działki pod budynkiem[/b] (zob. postanowienie Sądu Najwyższego z 13 maja 1966 r. , sygn. akt III CR 103/66). W wyniku podziału powstają wtedy odrębne nieruchomości gruntowe zabudowane, gdzie budynki stykają się ze sobą. Natomiast nie da się podzielić budynku wzdłuż kondygnacji.

Podział wspólnoty poprzez podział nieruchomości nie jest jednak prostą sprawą. Muszą się na niego zgodzić właściciele lokali we wszystkich budynkach. Trzeba pamiętać, że [b]ewentualny podział może nie być na rękę wielu członkom dotychczasowej wspólnoty, gdyż de facto oznacza uszczuplenie ich majątku (po podziale będą udziałowcami mniejszej nieruchomości).[/b] Na podstawie uchwały właścicieli o podziale zarząd wspólnoty przygotowuje projekt podziału nieruchomości, który powinien uwzględniać wymagania [link=http://www.rp.pl/aktyprawne/akty/akt.spr?id=357084]ustawy o gospodarce nieruchomościami[/link] (art. 92-100). O decyzję zatwierdzającą podział zarząd wspólnoty musi się zwrócić do wójta lub burmistrza. Z gotową decyzją można przystąpić do geodezyjnego podziału nieruchomości.

Podział wspólnoty poprzez [b]podział nieruchomości jest bardzo radykalnym i kosztownym sposobem na kłopoty z zarządem nieruchomością wspólną.[/b] Być może prościej byłoby nakłonić sąsiadów do podjęcia uchwały o odwołaniu dotychczasowego zarządu i powołać nowy zarząd lub zdecydować o powierzeniu zarządu licencjonowanemu zarządcy. O tym, jak to zrobić pisała m.in. Renata Krupa Dąbrowska w artykule [link=http://www.rp.pl/artykul/90577,89071_Dwa_sposoby_na_odwolanie_zarzadu_wspolnoty.html]„Dwa sposoby na odwołanie zarządu wspólnoty”[/link]

[ramka][b]Zobacz też poradniki[/b]