Nabywający nowy lokal powinien być chroniony

Obecnie w prawie jest luka. Nie ma bowiem żadnego aktu prawnego regulującego zasady zawierania tzw. umowy deweloperskiej. Tak twierdzi [b]TK, który 2 sierpnia 2010 r. wydał postanowienie w tej sprawie (sygn. S 3/10)[/b].

Według niego pilnie potrzebne są zmiany w przepisach. Jako dobry przykład wskazuje projekt Fundacji na rzecz Kredytu Hipotecznego (patrz ramka pod tekstem).

[srodtytul] Gdzie jest problem [/srodtytul]

Zdaniem TK, umowa deweloperska jest to umowa nienazwana, nieuregulowana w kodeksie cywilnym, ukształtowana jedynie przez obrót gospodarczy. Nie ma więc konkretnych przepisów. Zawiera się ją w różnych formach, najczęściej na podstawie art. 389 [link=http://www.rp.pl/aktyprawne/akty/akt.spr;jsessionid=3DF9E3D82193E2DAA2AFDFA6293D7C6E?id=70928]kodeksu cywilnego[/link] albo art. 9 [link=http://www.rp.pl/aktyprawne/akty/akt.spr;jsessionid=9D2240E84A0D0EA39A1AFFEC1387210B?id=128489]ustawy o własności lokali[/link]. Jest także [b]wyrok Sądu Najwyższego z 9 lipca 2003 r. (sygn. IV CKN 305/2001)[/b]. Dotyczył on m.in. charakteru umów deweloperskich.

To jednak, zdaniem TK, zdecydowanie za mało. Umowy deweloperskie – twierdzi TK – z reguły są zawierane w zwykłej formie pisemnej. W razie więc uchylania się dewelopera od ustanowienia odrębnej własności co najwyżej można starać się o odszkodowanie.

Jeszcze gorzej jest wówczas, gdy dojdzie do upadłości dewelopera. Klienci nie zawsze jednak mogą liczyć na zwrot wpłaconych pieniędzy. Ich zobowiązania są zaspokajane dopiero w czwartej kolejności.

TK uważa jednak, że zawarcie umowy przedwstępnej w formie notarialnej także nie daje całkowitej gwarancji. W [b]wyroku z 29 lutego 2008 r. (sygn. II CSK 463/07) SN[/b] stwierdził bowiem, że obowiązujące przepisy nie stwarzają możliwości skutecznego żądania zobowiązania syndyka do zawarcia umowy przenoszącej własność na osobę, która w całości zapłaciła za mieszkanie, jeżeli do upadłości doszło przed spisaniem aktu notarialnego. W takiej sytuacji kupujący może żądać tylko od syndyka zwrotu wpłaconych pieniędzy.

[srodtytul] Jakie zmiany[/srodtytul]

Z tego powodu według TK niezbędne jest wprowadzenie do prawa mechanizmów chroniących nabywców mieszkań. Konieczne jest określenie wzajemnych praw i obowiązków stron umowy oraz sposobu jej wykonania.

Wielokrotnie zwracał na to uwagę Urząd Ochrony Konsumentów. W swoim raporcie z kontroli wzorców umownych stosowanych w umowach deweloperskich, wskazał na istniejącą asymetrię między stronami umowy. Także Ministerstwo Infrastruktury widziało ten problem. Kilkakrotnie podejmowało prace nad projektem zmian w tym zakresie. Próby spełzły jednak na niczym.

[b]W opinii TK jesteśmy jednym z ostatnich krajów Unii Europejskiej, który nie uregulował do tej pory relacji między klientem a deweloperem.[/b] We Francji tego typu przedsiębiorca może finansować budowę mieszkań ze środków klientów dopiero po przeniesieniu na nich udziału we własności gruntu, na którym mają zostać wybudowane. Z kolei w Danii i Szwecji zakazana jest sprzedaż inwestycji, która dopiero się rozpoczęła.