Własność budynku nie zawsze z działką

W Nowym Jorku, Chicago czy Bostonie można kupić działkę abstrakcyjną, znajdującą się nad gruntem, tzw. puste powietrze. W Helsinkach istnieje centrum biurowo-konferencyjne wzniesione nad peronami dworca kolejowego znajdującymi się pod ziemią. Deweloper, który je wybudował, nie jest właścicielem gruntu. Mimo to centrum jest jego własnością. Tak buduje się również w Szwecji i Norwegii.

Podobne rozwiązania Ministerstwo Infrastruktury chce wprowadzić w Polsce. Przygotowało [link=http://grafik.rp.pl/grafika2/572846]założenia do projektu ustawy o odrębnej własności obiektów budowlanych.[/link]

[srodtytul]Co mówi projekt[/srodtytul]

– Przewiduje on, że [b]właściciel gruntu lub użytkownik wieczysty (tylko za zgodą właściciela) będzie mógł odpłatnie lub za darmo ustanowić prawo własności do obiektu budowlanego postawionego pod, na lub nad jego nieruchomością[/b] – mówi sędzia Mirosław Gdesz, ekspert uczestniczący w pracach nad przepisami.[b] Mogą to być – dodaje – np. parkingi podziemne, tunele, budynki, wiadukty, mosty wznoszone nad drogami publicznymi, liniami kolejowymi, rzekami[/b]. Pod warunkiem jednak, że taka inwestycja nie będzie nadmiernie ograniczać korzystania z gruntu.

[b]Prawo odrębnej własności budynku (lub innego obiektu budowlanego) ma być ustanawiane w pozwoleniu na budowę[/b] (po uprzednim uzyskaniu zgody właściciela gruntu). Będzie je wydawał wojewoda.

Wojewódzki inspektor nadzoru budowlanego będzie wydawał potwierdzenie, że obiekt spełnia wymagania techniczne. Posłuży ono za podstawę wpisu własności budynku do księgi wieczystej.

[b]Na nowych przepisach mają skorzystać duże miasta. [/b]

– W ich centrach jest wiele pustych działek, których nie można zabudować, ponieważ pod powierzchnią znajdują się tunele, tory itd. – wyjaśnia Mirosław Gdesz. – Mają one świetną lokalizację, ale co z tego, skoro nic tam nie można praktycznie postawić, a jeżeli już dochodzi do inwestycji, to dlatego, że prawnicy stosują różnego typu protezy. Takim klasycznym już przykładem jest hotel Marriott na warszawskim lotnisku Okęcie. Nie ma praktycznie kontaktu z gruntem, stoi bowiem na betonowym dachu parkingu. Prawnicy bardzo się nagimnastykowali, by uporządkować jego sytuację prawną. Przepisy pozwalają przecież ustanowić odrębną własność dopiero, gdy zostanie określony udział w gruncie.

[srodtytul]Plusy i minusy [/srodtytul]

Do propozycji MI prawnicy i deweloperzy podchodzą ostrożnie.

– Mamy już wyjątki w prawie cywilnym, że właścicielem budynku nie jest właściciel gruntu. Tak jest z użytkowaniem wieczystym. Nie widzę więc przeciwwskazań, by ustanawiać kolejne – mówi adwokat Stefan Jacyno. Podobnego zdania jest Jacek Bielecki, ekspert Polskiego Związku Firm Deweloperskich.

Obaj jednak podkreślają, że przepisy trzeba dobrze przygotować, inaczej nowa forma własności będzie zarzewiem konfliktów. Bardziej sceptyczny jest adwokat Rafał Dębowski. W jego ocenie współegzystowanie dwóch niezwiązanych ze sobą praw własności na tym samym obszarze może prowadzić do konfliktów, np.: czyje prawo własności ma pierwszeństwo.

[ramka]

[b]Gdzie są potrzebne nowe przepisy: [/b]

>> Nowe centrum Łodzi – planowana inwestycja ma obejmować budowę tuneli kolejowych i umieszczenie budynku dworca Łódź Fabryczna kilkanaście metrów pod ziemią. Oprócz pociągów mają odjeżdżać z niego autobusy i tramwaje. Na powierzchni ma powstać m.in. Muzeum Nauki i Techniki oraz siedziba Fundacji Sztuka Świata.

>> Muzeum Historii Polski w Warszawie – ma się ono znajdować na olbrzymiej platformie rozpostartej pomiędzy dwoma brzegami Trasy Łazienkowskiej, jego budynek będzie wyglądał jak szklany most.

>> Zagospodarowanie terenów PKP pomiędzy Dworcem Centralnym a Zachodnim w Warszawie, chodzi m.in. o zabudowanie torowiska. W ten sposób powstałyby działki pod komercyjną zabudowę w samym sercu stolicy.