Odłączyli się od spółdzielni, mają spore dopłaty

Jak to możliwe, skoro z wcześniejszych raportów wynikało, że konta są czyste? – padają pytania.

Nasi czytelnicy (nazwisko do wiadomości redakcji) mieszkanie na osiedlu Słoneczne Skorosze przy ul. Tomcia Palucha w Ursusie kupili w 2006 r. – Inwestycję prowadziła spółdzielnia mieszkaniowa lokatorsko-własnościowa Nowa w upadłości. Lokal kupowaliśmy już od syndyka – opowiada mieszkaniec ursuskiego osiedla. – Od razu zawieraliśmy notarialne umowy własności. Do mieszkania wprowadziliśmy się w 2007 r.

Mieszkańcy co miesiąc na konto spółdzielni wpłacali zaliczki na zarządzanie nieruchomością. – Były w tym m.in. opłaty eksploatacyjne, koszty wywozu śmieci, centralnego ogrzewania, odbioru ścieków czy ochrony – wylicza jeden z mieszkańców.

W listopadzie ub.r. trzy budynki na Słonecznych Skoroszach postanowiły się od spółdzielni odłączyć. Wcześniej, 15 września, powstała wspólnota. – Nie bardzo odpowiadał nam sposób zarządzania nieruchomościami – tłumaczy nasz czytelnik.

Mieszkańcy podkreślają, że spółdzielnia przesyłała im raporty dotyczące opłat za lokale. – Wynikało z nich, że konta poszczególnych mieszkań są czyste. Saldo mojego lokalu wychodziło mniej więcej na zero – pokazuje dokumenty jeden z mieszkańców Słonecznych Skoroszy.

Dodaje, że w tej sytuacji bardzo się zdziwił, gdy w kwietniu 2010 r. dostał ze spółdzielni pismo z końcowym rozliczeniem pobranych zaliczek i rzeczywiście poniesionych kosztów za 2008 rok i 2009 – do 31 października.

– Rozliczenie obejmuje m.in. koszty eksploatacji, podatki: gruntowy i od nieruchomości, opłaty za urządzenia dźwigowe i ochronę – mówi nasz czytelnik. – Z dokumentów wynika, że mam dopłacić ponad 1 tys. zł. W dodatku syndyk w swoim piśmie poinformował, że nie może rozłożyć niedoborów na miesięczne opłaty eksploatacyjne, bo to jest końcowe rozliczenie ze spółdzielnią. Nie rozumiem, dlaczego we wcześniejszych raportach nie było mowy o tak wielkich zaległościach? Skąd mamy wziąć nagle niemałe w końcu pieniądze? Spłacamy kredyty, nie stać nas na takie dodatkowe obciążenie – mówi nasz czytelnik.

Stefan Lewandowski, syndyk masy upadłości w spółdzielni Nowa, tłumaczy, że dokumenty, na które powołują się mieszkańcy wspólnotowych bloków, które miałyby świadczyć, że nie mają zaległości w opłatach, są jedynie raportami pokazującymi ruchy na kontach lokali.

– Widać w nich, jak wysokie zaliczki pobrano np. na eksploatację, ochronę, wywóz śmieci czy centralne ogrzewanie i wodę, a jakie były rzeczywiste zużycie i poniesione koszty – tłumaczy syndyk. – Spółdzielnia pobiera zaliczki na energię i inne media, a po jakimś czasie je rozlicza. To normalny mechanizm – dodaje. I podkreśla, że wykazane w przesłanych mieszkańcom zestawieniach niedobory wiążą się z zamknięciem sald na dzień 31 października 2009 r. Do ich zamknięcia doszło zaś z powodu powstania wspólnoty (15 września 2009 r.).

Syndyk podkreśla, że przesłany w kwietniu 2010 r. dokument jest ostatecznym rozliczeniem rzeczywiście poniesionych kosztów i wpłaconych zaliczek w 2008 r. (zamknięcie 2008 roku) i w ciągu dziesięciu miesięcy 2009 r. (do 31 października). – W tym czasie nastąpił wzrost stawek za energię elektryczną, wywóz nieczystości, zimnej i ciepłej wody – tłumaczy syndyk. – Niedobory rozliczane byłby w nowych stawkach czynszowych, które miałyby być wprowadzone od 1 października 2009 r. Operacja została jednak wstrzymana z uwagi na powstanie wspólnoty mieszkaniowej i uzgodnienia z jej zarządem, by nie komplikować rozliczeń – tłumaczy syndyk. I podkreśla, że rozliczenia dotyczą kosztów eksploatacji, dźwigów, śmieci oraz ochrony. Centralne ogrzewanie, zimna i ciepła woda były bowiem osobno rozliczane wcześniej zgodnie ze wskazaniami liczników.

– Jeśli mieszkańcy mają jakiekolwiek wątpliwości, powinni przyjść do spółdzielni i wszystko wyjaśnić na miejscu. Wszystkie dokumenty są do wglądu – podkreśla syndyk.

[ramka]PRAWNIK RADZI

[b]Michał Niemirowicz-Szczytt, kancelaria bnt Neupert Zamorska & Partnerzy[/b]

– Opisany przez czytelnika spór właścicieli lokali z syndykiem dotyczy rozliczeń ze spółdzielnią za okres do 31 października 2009 r., przypadający przed odłączeniem się od spółdzielni. W tym czasie syndyk wykonywał na rachunek upadłej spółdzielni nie tylko zarząd jej mieniem, ale także nieruchomościami wspólnymi stanowiącymi współwłasność spółdzielni oraz właścicieli lokali (art. 27 ust. 2 [link=http://www.rp.pl/aktyprawne/akty/akt.spr;jsessionid=92349A1DFD080C27E96C8A70E010E52C?id=169950]ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych[/link]; dalej: u.s.m.), a także wykonywał na ich rzecz inne świadczenia.

Z tego tytułu członkowie spółdzielni będący właścicielami lokali byli lub są dalej zobowiązani ponosić koszty związane z eksploatacją i utrzymaniem ich lokali, eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości wspólnych, eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości stanowiących mienie spółdzielni (art. 4 ust. 2 u.s.m.). Opłaty powinny być uiszczane z góry zgodnie z postanowieniami statutu spółdzielni (regulaminów wydanych na jego podstawie) do dziesiątego dnia danego miesiąca – art. 4 ust. 6 (2) u.s.m. Zmiana wysokości tych opłat możliwa jest jedynie na przyszłość, wymaga pisemnego uzasadnienia oraz zawiadomienia zainteresowanych z określonym w ustawie wyprzedzeniem – art. 6 ust. 7 i 7 (1) u.s.m.

Należy się zastanowić, czym w istocie są żądane przez syndyka dopłaty. Jeżeli chodzi o niewniesione w terminie przez poszczególnych członków spółdzielni opłaty, to syndyk uprawniony jest do żądania ich uiszczenia.

Inaczej przedstawia się sytuacja, gdy dopłaty te mają na celu pokrycie większych, niż zakładano – przy określaniu wysokości obowiązujących opłat – wydatków spółdzielni, a nie zmierzają do ściągnięcia wymagalnego zadłużenia członków.