Kryteria udzielania kredytów na projekty komercyjne wciąż są ostre. Banki nie chcą bowiem pożyczać pieniędzy na budowę powierzchni, na które nie ma najemców.

– Kanon finansowania wygląda tak: deweloper musi udokumentować swoje doświadczenie w danym segmencie nieruchomości. Zdarza się bowiem, że firmy, które z sukcesem realizują projekty mieszkaniowe, nie radzą sobie z biurowymi – mówił Krzysztof Czerkas, członek zarządu BRE Banku Hipotecznego, podczas ubiegłotygodniowej konferencji dotyczącej biurowców w Polsce.

[srodtytul]Ostrożne banki[/srodtytul]

Aby starać się o kredyt, firma musi mieć też wkład własny, np. ziemia i prace projektowe powinny być już opłacone. Banki zwracają też uwagę na doświadczenie generalnego wykonawcy. Te wymogi nie są jednak tak trudne do spełnienia, jak zapewnienie umów przednajmu (tzw. pre-lease).

– To olbrzymia bariera dla deweloperów, ale nie ma lepszego sposobu na zapewnienie bezpieczeństwa – uważa Krzysztof Czerkas.

Radosław Popko, przedstawiciel banku Berlin Hyp w Polsce, przyznaje, że jakość inwestora i jego doświadczenie mają coraz większe znaczenie. Ale i tak banki finansujące inwestycje komercyjne muszą się zabezpieczać umowami pre-lease.

– Takie umowy to wyznacznik akceptacji przez rynek danej lokalizacji. Atrakcyjność danego miejsca potwierdza właśnie najemca – uważa Radosław Popko.

Dla deweloperów wymóg umów pre-lease jako warunku udzielenia kredytu jest jednak dyskusyjny.

[srodtytul]Depozyty zamiast umów[/srodtytul]

– Akceptujemy wszystkie kryteria, poza tym jednym. Pre-lease to przecież świadoma rezygnacja z rynkowego rozdania: są to transakcje wymuszone. Deweloper staje się skazany na najemcę, który okazuje się jego zbawicielem. I jako taki może wynegocjować dla siebie świetne warunki, na czym traci deweloper – podkreśla Adam Trybusz, prezes zarządu spółki Andersia Tower. Straty są ogromne. Kiedy pre-lease jest na poziomie ok. 30 proc., sięgają one kilku mln zł. – Profesjonalni deweloperzy nie będą się na to godzili, będą szukać innych sposobów finansowania. Pre-lease nie pozwala bowiem na ekspozycję projektów na rynku – przekonuje Adam Trybusz.

Sergiusz Gniadecki, prezes zarządu spółki Allcon Investment, ocenia z kolei, że wymóg posiadania umów przedwstępnych jest w pewnym sensie czynnikiem oczyszczającym rynek. – Są przecież firmy, które albo mają własne źródła kapitałowe, albo znajdą inne sposoby finansowania. Rynek sobie poradzi – tak czy inaczej. A tracić będą banki. Rodzi się więc pytanie, jak długo wytrzymają taką sytuację, w jaki sposób będą zarabiać? – pyta Gniadecki.

Nie zgadza się z argumentem, że pre-lease ma na celu m.in. zapewnienie finansowania odsetek, żeby dług wobec banków nie narastał. – Jak to się ma do 30 – 40 proc. wymaganych umów przednajmu, skoro z rachunków wynika, że wystarczyłoby dużo mniej? To nietrafiony argument – przekonuje prezes Allconu.

Krzysztof Czerkas przypomina tymczasem, że w najlepszych latach banki przyjmowały depozyty gotówkowe, nie wymagając od deweloperów umów pre-lease. – Deweloper miał pół roku po wybudowaniu obiektu na znalezienie najemców. Taki schemat może wrócić – prognozuje Czerkas.

Sergiusz Gniadecki przyznaje, że rynek jest dziś spolaryzowany. – Mamy silnych graczy, z którymi banki chcą rozmawiać. Ale też i piekarzy czy producentów mebli, którzy dopiero weszli na rynek deweloperski – przypomina.

[ramka]OPINIA

[srodtytul]Krzysztof Czerkas, członek zarządu BRE Banku Hipotecznego[/srodtytul]

– Banki wytypowały firmy, które wyszły z kryzysu obronną ręką i dla tych klientów mają lepsze warunki kredytowe. Natomiast debiutanci nie mają szans na złagodzenie kryteriów udzielania kredytów – nawet jeśli mają udział własny i dobry projekt. Deweloperom-debiutantom banki nie odpuszczą umów przedwstępnych.Sam już nigdy nie będę współpracował z debiutantami. Prowadzę dziś za rękę kilku deweloperów mieszkaniowych. Wyrobiłem sobie nowe umiejętności: terapeuty podtrzymującego na duchu, że nie wszystko jeszcze stracone i że warto być aktywnym, reklamować się, wystawiać na targach i promować w Internecie oraz mieć profesjonalne biuro sprzedaży. [/ramka]

[ramka][b]Kiedy będą potrzebne nowe biura na rynku[/b]

Warszawa – 2012

Wrocław – 2011

Poznań – 2011

Kraków – 2011*