Jak remontujemy zabytkowe biuro

Wielu przedsiębiorcom zależy na tym, by siedziba ich firmy miała swój niepowtarzalny klimat. Zabytkowa kamienica bez wątpienia do takich miejsc należy. Zanim jednak przedsiębiorca do takiego obiektu się wprowadzi, często musi przeprowadzić remont. Wymaga to załatwienia dużo więcej formalności niż w przypadku remontu w budynku nieobjętym ochroną konserwatorską.

Jakie formy ochrony

Zabytki można chronić w różny sposób. Konkretny budynek może zostać wpisany indywidualnie do rejestru zabytków albo może znajdować się na obszarze, dla którego ustanowiono ochronę konserwatorską. W tym ostatnim wypadku ochrona obejmuje nie tylko jeden budynek, ale wiele nieruchomości oraz ulic i placów, które tworzą pewien układ urbanistyczny. Objęty jest nią rynek Starego Miasta w Warszawie. Są też w Polsce całe miejscowości objęte tego typu ochroną konserwatorską.

Decyzję o ustanowieniu jednego lub drugiego sposobu ochrony podejmuje wojewódzki konserwator, niezależnie czy dla danego terenu jest uchwalony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego czy nie.

Budynek może być również wpisany do tzw. gminnej ewidencji zabytków. Wówczas w miejscowym planie zostaną ustanowione inne zasady formy ochrony takiego zabytku. Wtedy, jeśli wystąpi się o pozwolenie na budowę, starosta zasięgnie opinii u konserwatora. Na jej wyrażenie ma 30 dni, i jeżeli w tym czasie nie zajmie stanowiska, wówczas traktuje się to jako milczącą zgodę

Uwaga!

Od roku ochronę konserwatorską można ustanawiać dla nieruchomości także w:

Przykład

Przedsiębiorca wystąpił o warunki zabudowy na zamianę sposobu użytkowania części budynku na funkcję handlową czy też biurową albo na rozbudowę obiektu, np. o szyb windowy czy wiatrołap. Wójt rozpatrując jego wniosek, doszedł do wniosku, że wymaga on ochrony.

Zgłoszenie czy pozwolenie

W zależności od rodzaju ustanowionej ochrony formalności budowlane przy remoncie mogą być różne. Kiedy lokal mieści się w zabytkowym budynku wpisanym do rejestru, sprawa jest prosta. Każdy jego remont będzie wymagał pozwolenia na budowę. Zanim jednak wystąpi się o jego wydanie, wcześniej trzeba uzyskać pozwolenie wojewódzkiego konserwatora zabytków.

Do wniosku w tej sprawie należy dołączyć projekt budowlany. Konserwator sprawdzi go i oceni, czy remont nie naruszy walorów zabytkowych obiektu. Jeżeli dojdzie do wniosku, że nie ma takiego zagrożenia, wyda pozytywną decyzję. Jeżeli okaże się, że remont odbędzie się ze szkodą dla zabytku, wtedy decyzja będzie negatywna. Inwestor ma prawo jednak odwołać się do ministra kultury i dziedzictwa narodowego, a następnie do sądu administracyjnego. Samo postępowanie trwa nie dłużej niż miesiąc, w sprawach bardziej skomplikowanych może być przedłużone do dwóch miesięcy, a w sprawach spornych trwać może latami.

Natomiast w przypadku remontu lokalu w budynku, który znajduje się w strefie ochrony konserwatorskiej, z formalnościami bywa różnie.

Pozwolenia konserwatora wymagają prace, które mają wpływ na zmianę wyglądu zabytku w obrębie chronionego układu urbanistycznego. Może jednak być tak, że w strefie ochrony znajdują się budynki stosunkowo niedawno wybudowane, np. trzy lata temu. Wtedy także będzie wymagane pozwolenie budowlane, ale tylko gdy prace remontowe mogą mieć wpływ na zewnętrzny wygląd chronionej strefy i będą stanowiły ingerencję w układ urbanistyczny, np. gdy chodzi o dobudowanie dwóch pięter. Taką ingerencją może być nawet zmiana koloru elewacji budynku.

Natomiast gdy prace nie wykraczają w takim budynku poza lokal, wówczas wystarczy samo zgłoszenie zamiaru przeprowadzenia remontu do starosty, a konserwator zabytków nie będzie miał prawa wypowiadać się w tej sprawie.

Uwaga!

Nawet jeżeli budynek nie znajduje się w rejestrze zabytków, a np. jest umieszczony w gminnej ewidencji, remont może być realizowany na zgłoszenie, ale trzeba liczyć się z tym, że starosta ma prawo nałożyć obowiązek uzyskania pozwolenia, jeżeli dojdzie do wniosku, że remont może spowodować pogorszenie stanu zachowania zabytku.

Rozbudowa albo przebudowa

Często z remontem utożsamiane są prace, które nim nie są; chodzi o wszelkie rozbudowy, nabudowy czy przebudowy.

Tymczasem remont polega na wykonaniu w istniejącym obiekcie budowlanym robót polegających na odtworzeniu stanu pierwotnego (które nie stanowią jednocześnie bieżącej konserwacji), przy czym dopuszcza się stosowanie wyrobów budowlanych innych, niż użyto w stanie pierwotnym. Remontem będzie więc wymiana dachówki na nową (chociaż niekoniecznie na taką samą) albo nawet wymiana całej konstrukcji dachu. Natomiast podczas przebudowy wykonuje się roboty, które dostosowują pomieszczenia do nowych funkcji. Mówiąc językiem przepisów, to roboty, w wyniku których następuje zmiana parametrów użytkowych lub technicznych istniejącego już obiektu budowlanego, z wyjątkiem takich parametrów, jak: kubatura, powierzchnia zabudowy, wysokość, długość, szerokość lub liczba kondygnacji. Przebudową będzie więc adaptacja strychu na dodatkowy pokój.

Natomiast nadbudowa to budowa, która prowadzi do zwiększenia wysokości budynku, czyli np. będzie to dobudowanie dodatkowego piętra. Z kolei rozbudowa polega na zwiększeniu powierzchni budynku. We wszystkich tych wypadkach będzie wymagane pozwolenie na budowę oraz zgoda konserwatora w formie decyzji dla obiektów z rejestru zabytków albo postanowienie czy milcząca zgoda dla obiektów z gminnej ewidencji.

Obowiązkowe pozwolenie

Procedura uzyskiwania pozwolenia na budowę jest bardziej skomplikowana i kosztowniejsza od zgłoszenia zamiaru budowy. Wymaga przeprowadzenia postępowania administracyjnego a także zgromadzenia czasami wielu dokumentów i uzyskania dodatkowych decyzji.

Teoretycznie na wydanie pozwolenia czeka się 65 dni. W praktyce jest różnie. Zdarza się np., że starosta zawiesza postępowanie.

Od inwestora zależy, kiedy rozpocznie prace. Najwcześniej może to zrobić po 14 dniach od doręczenia stronom pozwolenia. Jeżeli przez te dwa tygodnie nikt nie wniesie odwołania, pozwolenie staje się ostateczne i można rozpocząć roboty budowlane. Nie można też zapomnieć o obowiązku zawiadomienia powiatowego inspektora nadzoru o zamierzonym terminie rozpoczęcia budowy (minimum siedem dni wcześniej). W przypadku zgłoszenia wystarczy złożyć wniosek i niezbędne dokumenty. Trzeba poczekać 30 dni. Jeżeli w tym czasie starosta nie zgłosi sprzeciwu, można ruszać z robotami.

Zdaniem eksperta

Mariola Berdysz, dyrektor fundacji Wszechnica Budowlana

To, czy dana nieruchomość jest objęta ochroną konserwatorską, powinno wynikać przede wszystkim z rejestru zabytków prowadzonego przez wojewódzkiego konserwatora zabytków, ale także z gminnych ewidencji zabytków. Wiele gmin jeszcze nie ma tych ewidencji. Jeśli obiekt, zdaniem wojewódzkiego konserwatora zabytków, ma cechy zabytku, to powinien znaleźć się w gminnej ewidencji i podlegać ochronie.

Jednak skuteczna realizacja ochrony jest możliwa tylko wówczas, gdy gmina sporządziła miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego albo gdy realizacja inwestycji wymaga uzyskania decyzji o warunkach zabudowy.

Roboty budowlane realizowane w obiektach z gminnej ewidencji objęte zgłoszeniem właściwej ochrony nie mają. Sztandarowym tego przykładem jest montaż na budynkach urządzeń o wysokości powyżej 3 m czy też urządzeń reklamowych. Nie wymaga to pozwolenia na budowę, a to oznacza, że (w razie braku planu) są one wyjęte spod ochrony konserwatorskiej, nawet jeśli montaż jest dużą ingerencją w zabytkowy obiekt z gminnej ewidencji. Starosta może wprawdzie nałożyć na inwestora obowiązek uzyskania pozwolenia na budowę dla robót objętych tylko zgłoszeniem. Wtedy w ramach postępowania o pozwolenie na budowę one będą wymagały uzgodnienia z konserwatorem. Niestety, w praktyce starostowie tego nie robią, choć mają do tego pełne prawo.

Problemem są również roboty budowlane niewymagające pozwolenia na budowę ani zgłoszenia, np. montaż kolektorów czy klimatyzatorów lub zadaszeń w formie daszków bez podpór. Jeśli nie ma planu, skuteczne egzekwowanie zasad ochrony obiektów z gminnej ewidencji jest w praktyce niemożliwe.