Zamiana mieszkania opodatkowana jak sprzedaż

Zamienię mieszkanie w Śródmieściu na większe na Woli – ogłoszenia podobnej treści często spotyka się na portalach poświęconych handlowi nieruchomościami.

Zainteresowani powinni pamiętać, że tego typu operacja ma skutki podatkowe. Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT odpłatne zbycie nieruchomości jest opodatkowane 19-proc. PIT, jeśli następuje przed upływem pięciu lat od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Co ważne, termin „odpłatne zbycie" oznacza nie tylko sprzedaż lokalu, ale także umowę zamiany. O tym, że osoby dokonujące tego typu transakcji mają wiele wątpliwości co do ich rozliczenia, świadczy duża liczba wniosków o interpretację.

Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie wskazał w interpretacji z 3 czerwca 2011 r. (nr IPPB1/415-385/11-2/AM), że co do zasady przychodem jest wartość nieruchomości zbywanej w drodze zamiany, kosztem zaś wydatki na nabycie zamienianej nieruchomości.

Tak jak przy sprzedaży zasadnicze znaczenie ma data nabycia zbywanego lokalu czy działki. Co więcej, zainteresowani mogą skorzystać z ulg podatkowych. Potwierdza to interpretacja dyrektora Izby Skarbowej w Poznaniu z 3 listopada 2011 r. (nr ILPB2/415-804/11-2/WM).

Sprawa dotyczyła mężczyzny, który zamierza zamienić mieszkania własnościowe o tej samej wartości rynkowej. Jego lokal został nabyty w 2010 r. Z kolei mieszkanie przyszłego kontrahenta zostanie wykupione od miasta. Zainteresowany zapytał, czy w razie dokonania takiej zamiany on sam lub jego kontrahent będą zobowiązani do zapłaty podatku dochodowego.

Dyrektor IS wskazał, że w tej sytuacji należy zastosować przepisy obowiązujące od 1 stycznia 2009 r. To dlatego, że wnioskodawca nabył swój lokal w 2010 r. Stanowią one, że podstawą obliczenia podatku jest dochód stanowiący różnicę między przychodem a kosztami ustalonymi. Płaci się wówczas 19-proc. PIT.

Odpłatne zbycie to nie tylko sprzedaż lokalu, ale także umowa zamiany

Podatnik może jednak skorzystać z tzw. ulgi mieszkaniowej, o której mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT. Warunkiem jest przeznaczenie zysku na własne cele mieszkaniowe. Zainteresowany ma na to dwa lata od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie.

Oznacza to, że wnioskodawca nie zapłaci podatku, jeśli przychód z odpłatnego zbycia przeznaczy w całości na nabycie nowego mieszkania. Odnosi się to również do zamiany nieruchomości.

Podatnik musi jednak pamiętać, by do 30 kwietnia następnego roku złożyć zeznanie PIT-39. Trzeba w nim zdeklarować kwotę uzyskanego przychodu (wartość zbytego mieszkania), kwotę kosztów uzyskania przychodu (koszt, jaki zainteresowany poniósł na nabycie zbywanego mieszkania – jeżeli jakieś koszty w ogóle poniósł) oraz uzyskany dochód. Ponieważ jednak wartość lokali mieszkalnych będących przedmiotem umowy zamiany będzie taka sama, to cały uzyskany dochód wnioskodawca będzie mógł wykazać jako podlegający zwolnieniu.