Jest to bowiem szkoda rzeczywista, za którą odpowiada inwestor i ten, kto wydał pozwolenie na budowę. Wynika tak z wyroku Sądu Najwyższego z 17 grudnia 2008 r. (I CSK 191/08).
Zarówno sąd okręgowy, jak i apelacyjny odrzuciły roszczenie odszkodowawcze spółdzielni mieszkaniowej. Jest ona użytkownikiem wieczystym gruntu i właścicielem wzniesionego na niej budynku. Domagała się odszkodowania od spółki prowadzącej inwestycję na sąsiedniej nieruchomości. Twierdziła, że jej skutkiem jest zacienienie lokalu.
Sąd apelacyjny przypomniał, że w sytuacji określonej w art. 144 kodeksu cywilnego, gdy właściciel nieruchomości swoim działaniem zakłóca ponad przeciętną miarę korzystanie z nieruchomości sąsiednich powodując tzw. immisje pośrednie, do jakich należy zarzucane w sprawie zmniejszenie nasłonecznienia, zwiększenie zacienienia, brak odpowiedniej cyrkulacji powietrza, hałas i zanieczyszczenia, właścicielom tych nieruchomości służą roszczenia negatoryjne. Z kolei gdy właściciel poniósł szkodę, może dochodzić odszkodowania na podstawie art. 415 i art. 416 k.c.
Sąd nie był pewien (z uwagi na rozbieżności w orzecznictwie), czy w sytuacji gdy budowa prowadzona jest na podstawie ostatecznych decyzji administracyjnych, sąd w sprawie o niedozwoloną immisję ma prawo dokonywać ustaleń dotyczących naruszenia praw osób trzecich przez prowadzoną inwestycję. Dopuścił jednak takie ustalenia, ale ich nie przeprowadził, bo spółdzielnia nie zgłosiła odpowiednich wniosków dowodowych.
Ostatecznie sprawa znalazła finał przed Sądem Najwyższym. Ten zaś zauważył, że błędne jest stanowisko sądu II instancji, iż istotne zwiększenie zacienienia lokalu mieszkalnego nie uniemożliwia ani istotnie nie ogranicza korzystania z lokalu w dotychczasowy sposób lub w sposób zgodny z dotychczasowym przeznaczeniem. Nadmierne zacienienie lokalu mieszkalnego może bowiem prowadzić do takich skutków przez uniemożliwienie pełnego wykorzystania lokalu także w zakresie np. wykorzystania nasłonecznienia jako źródła ciepła, hodowli roślin, korzystania z balkonu itp. Z kolei tego rodzaju ograniczenie możliwości korzystania z lokalu mieszkalnego może prowadzić do obiektywnego obniżenia jego wartości, a tym samym wartości całej nieruchomości i w konsekwencji powodować szkodę jej właściciela.
