Czy można ustanowić własnościowe prawo do lokalu w spółdzielni po spłaceniu starego kredytu?

Takich lokali jest jeszcze w spółdzielniach mieszkaniowych 73 tys. Obciążają je kredyty zaciągnięte w latach 80. i 90. ubiegłego wieku. W oszałamiającym tempie rosła wtedy inflacja, a wraz z nią oprocentowanie kredytów. Zadłużenie z tego tytułu członkowie spółdzielni spłacają obecnie na podstawie ustawy z 30 listopada 1995 r. o pomocy państwa w spłacie niektórych kredytów mieszkaniowych.

Gdy pozbędą się tego długu, mogą lokal przekształcić (patrz ramka). Okazało się jednak, że to nie takie proste. W przepisach jest bowiem bałagan. Przekonał się o tym lokator Łaskiej Spółdzielni Mieszkaniowej.

Jest zakaz

Spółdzielca spłacił kredyt i wystąpił o przekształcenie prawa lokatorskiego do tego lokalu we własnościowe. Bez przeszkód zawarł umowę ze spółdzielnią. Problem pojawił się na etapie formalności wieczystoksięgowych. Referendarz sądowy, a potem na skutek odwołania sąd rejonowy odmówili mu założenia księgi wieczystej dla tego prawa.

Sąd uzasadnił to tym, że obowiązuje zakaz ustanawiania nowych własnościowych praw (z wyjątkami). Mówi o tym art. 6 nowelizacji ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych z 2007 r. Wynika z niego, że nowe własnościowe prawa można ustanawiać tylko dla mieszkań w budynkach stojących na gruncie, do którego spółdzielni nie przysługuje tytuł prawny, tzn. prawo własności lub użytkowania wieczystego.

Oznacza to, że nie tylko nie można założyć księgi, ale i sama umowa ustanawiająca własnościowe prawo jest nieważna.

To nie ta ustawa

Spółdzielca uznał te argumenty za nietrafne i odwołał się do sądu okręgowego. Według niego prawo do przekształcenia nie wynika bowiem w jego wypadku z ustawy spółdzielczej, ale z innej – o pomocy państwa w spłacie niektórych kredytów mieszkaniowych. Przewiduje ona, że po spłaceniu – na warunkach z tej ustawy – kredytu członek spółdzielni ma wybór, może bowiem wystąpić o przekształcenie m.in. lokatorskiego prawa we własnościowe lub w odrębną własność.

Sąd okręgowy nabrał wątpliwości prawnych. Chodzi o to, że faktycznie w ustawie o pomocy państwa w spłacie niektórych kredytów mieszkaniowych znajdują się przepisy, które pozwalają na tego typu przekształcenia. Jest jednak ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych, z której wynika zgoła co innego.

Z tego powodu – zdaniem sądu – przyjęcie argumentów zawartych w odwołaniu spółdzielcy prowadziłoby do swoistego uprzywilejowania członków spółdzielni, którzy spłacili kredyt udzielony na warunkach określonych w ustawie o pomocy. Mieliby oni bowiem prawo wyboru sposobu przekształcenia swego prawa, a pozostali członkowie, którym przysługuje lokatorskie prawo, mieliby jedynie uprawnienie do żądania ustanowienia odrębnej własności lokalu.

Z tego powodu sąd postanowił zadać pytanie prawne Sądowi Najwyższemu, czy art. 11d ustawy o pomocy państwa w brzmieniu obowiązującym od 31 lipca 2007 r. stanowi samodzielną podstawę do przekształcenia spółdzielczego lokatorskiego prawa we własnościowe w sytuacji, w której budynek stoi na gruncie o uregulowanym stanie prawnym.

sygnatura akt: I Ca 433/11

Jakie zasady spłaty

- Stare kredyty wraz z odsetkami można spłacać według jednej z trzech formuł: normatywnej, ilorazowej lub dochodowej.