Ulgaw PIT przy zamianie mieszkania

W zeszłym roku kupiłem lokal mieszkalny stanowiący odrębną nieruchomość za 50 tys. zł. Wyremontowałem go, i teraz jego wartość wynosi 70 tys. zł. W najbliższym czasie chcę go zamienić na inny o zbliżonej wartości – ok. 68 tys. zł. Czy taka transakcja będzie oznaczała dla mnie jakieś obowiązki w PIT?

Publikacja: 26.05.2012 09:23

Przy zamianie mieszkania nie unikniemy rozliczenia z fiskusem, ale możemy uniknąć podatku

Foto: Fotorzepa, Rob Robert Gardziński

Hanna Kozłowska

Odpowiada Hanna Kozłowska doradca podatkowy, biegły rewident w KDA grupa HLB w Poznaniu:

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych

(dalej: ustawa) nakazuje traktować zamianę jako transakcję odpłatnego zbycia rzeczy będących przedmiotem umowy.

Zgodnie z art. 19 ust. ustawy przychodem z odpłatnego zbycia w drodze zamiany nieruchomości jest jej wartość. Przychód ten jednak nie powstaje, jeśli zamiana nastąpiła po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nieruchomość została nabyta (art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy).

Dochód do opodatkowania ustala się na podstawie art. 30e ust. 1 – 3 w zw. z art. 22 ust. 6c i 6d ustawy. Ustalany jest jako różnica między przychodem z odpłatnego zbycia w drodze zamiany a kosztami uzyskania przychodów. Kosztem podatkowym w omawianym przypadku będzie koszt nabycia lokalu mieszkalnego (m.in. wynagrodzenie notariusza i podatek od czynności cywilnoprawnych) powiększony o udokumentowane nakłady (koszty remontu), które zwiększyły jego wartość.

Przy umowie zamiany podatek jest obliczany od wartości nieruchomości oddanej w zamian za inną, w przedstawionym stanie faktycznym możliwe są więc dwa warianty:

Do ewentualnego dochodu uzyskanego w drodze zamiany nieruchomości można stosować ulgę mieszkaniową, o której mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy. Zwolnione od podatku są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w ciągu dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.

Ulga mieszkaniowa będzie możliwa do wykorzystania tylko wtedy, gdy nieruchomość, którą czytelnik otrzyma w zamian za swój lokal mieszkalny, będzie stanowiła:

Rozliczenia transakcji odpłatnego zbycia (zamiany) nieruchomości dokonuje się na formularzu PIT-39. Formularz taki powinien zostać złożony w urzędzie skarbowym do 30 kwietnia roku następującego po roku, w którym została dokonana zamiana (w omawianym przypadku do 30 kwietnia 2013r.).