Odszkodowanie od gminy za obniżenie wartości gruntu po uchwaleniu planu zagospodarowania

Nowy miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego lub uchwała o zmianie planu może spowodować, że wartość twojej prywatnej działki wzrośnie lub spadnie. O ile? Tego dowiesz się wtedy, gdy zdecydujesz się ją sprzedać. Można być niemal pewny zysku, gdy zechcesz sprzedać dotychczasowe pole uprawne pod miastem, które plan zmienił na tereny zabudowy mieszkaniowej. Jeśli transakcja dojdzie do skutku przed upływem 5 lat od uchwalenia planu, gmina zgodnie z prawem upomni się o swoją dolę - opłatę zwaną potocznie rentą planistyczną.

Ale i ty masz prawo żądać pieniędzy od gminy, gdy skutki uchwalenia planu są dla ciebie niekorzystne.

Nie cena, ale wartość

Wartość nieruchomości po uchwaleniu planu może się obniżyć np. wtedy, gdy  działka dotychczas budowlana została przeznaczona na teren rekreacyjny albo gmina postanowiła zlokalizować w jej sąsiedztwie drogę szybkiego ruchu. Przeznaczenie twojej nieruchomości w planie nie musi się zmienić, wystarczy, że plan zmienia jej sąsiedztwo. Dla ciebie istotne jest, że za swoją działkę nie dostaniesz już tak korzystnej ceny, jak - teoretycznie - było to możliwe zanim uchwalono plan.

To strata, którą gmina może ci zrekompensować. Jako właściciel lub użytkownik wieczysty możesz domagać się odszkodowania równego obniżeniu wartości nieruchomości. Tak stanowi art. 36 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (dalej u.p.z.p.). Na zgłoszenie roszczenia masz 5 lat od dnia, w którym plan miejscowy albo jego zmiana stały się obowiązujące. Jeśli zdecydujesz się na sprzedaż po tym terminie, nie licz na  odszkodowanie.

Wysokość odszkodowania z tytułu obniżenia wartości nieruchomości ustala się na dzień jej sprzedaży. Podstawą obliczenia odszkodowania nie będzie jednak cena, jaką uzyskasz ze sprzedaży gruntu, lecz jego wartość rynkowa. Wraz z roszczeniem  przedstaw gminie dowody na swoje twierdzenia, np. opinię rzeczoznawcy majątkowego lub operat szacunkowy.

Rzeczoznawca majątkowy określa wartość rynkową na podstawie cen transakcyjnych osiągniętych na lokalnym rynku przy sprzedaży podobnych działek. Pod uwagę weźmie wartość nieruchomości po uchwaleniu lub zmianie planu oraz wartość przed uchwaleniem lub zmianą planu. Do twojej kieszeni trafi różnica między tymi wartościami (art. 37 ust. 1 u.p.z.p.). Pamiętaj jednak, że gmina również ma prawo zamówić operat u innego rzeczoznawcy, a ustalona w nim wartość twojej działki może być inna.

Nie tylko sprzedaż nieruchomości uprawnia do starań o odszkodowanie z tytułu obniżenia jej wartości w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą. Pieniądze od gminy przysługują także wtedy, gdy działka została  przekazana w darowiźnie albo zamieniona na inną. Roszczenie można zgłaszać zanim minie 5 lat od dnia wejścia w życie nowego planu, ale pod warunkiem, że właściciel gruntu nie dostał wcześniej odszkodowania albo nieruchomości zamiennej od gminy jako rekompensaty za to, że plan ograniczył lub uniemożliwił mu korzystanie z jego działki w dotychczasowy sposób (czytaj o tym dalej).

Gotówka, wykup lub inna działka

A jeśli spóźniłeś się z decyzją o sprzedaży, tj. przekroczyłeś 5-letni termin? Albo wcale nie zamierzałeś działki sprzedawać, lecz chciałeś wybudować na niej własny dom, tymczasem gmina zdecydowała, że tuż obok ma być urządzony cmentarz komunalny.  Co robić z takim bezużytecznym, z twojego punktu widzenia, kawałkiem gruntu?

Jeśli korzystanie z nieruchomości w dotychczasowy sposób lub w sposób  zgodny z dotychczasowym przeznaczeniem staje się niemożliwe bądź istotnie ograniczone, masz prawo w dowolnym czasie wystąpić do gminy o odszkodowanie za poniesioną rzeczywistą szkodę lub wykup nieruchomości.

Pierwsze stosuje się zwykle wtedy, gdy tylko  część nieruchomości stała się bezużyteczna, a wykup – gdy cała nie nadaje się do celów jakie były możliwe przed uchwaleniem planu.  Z kolei za ograniczenia dotyczące części działki można domagać się odpowiednio mniejszego odszkodowania albo wykupu tej tylko części.

Ważne:

odszkodowania za szkodę spowodowaną uchwaleniem planu przysługuje  jedynie za rzeczywistą a nie hipotetyczną szkodę. Jak stwierdził

Sąd Najwyższy w wyroku z 12 października 2007 r.  (sygn. akt V CSK 230/07)

chodzi o szkodę, która polega na obniżeniu się wartości nieruchomości lub która pozostaje w bezpośrednim związku ze zmianą przeznaczenia nieruchomości. Przykładowo: właściciel poczynił już nakłady na część nieruchomości, których nie może odzyskać, a tymczasem zmieniło się przeznaczenie gruntu.

Pojęcie „rzeczywista szkoda" obejmuje również obniżenie wartości nieruchomości,  dlatego osoba, która otrzymała to odszkodowanie nie może później domagać się drugiego, jeśli np. po jakimś czasie sprzeda nieruchomość (art. 36 ust. 3 u.p.z.p. i wyrok Sąd Najwyższy sygn. I CSK 191/08).

Pamiętaj, że gdy żądasz odszkodowania lub wykupu, gmina może najpierw zaoferować ci nieruchomość zamienną (art. 36 ust. 1 i 2 u.p.z.p.).  Nie musisz się jednak godzić na tę propozycję. Jeśli jednak  zawrzesz umowę zamiany, twoje roszczenia wygasną, nie będziesz mógł żądać np. dopłaty w formie odszkodowania, gdy stwierdzisz, że nowa nieruchomość nie ma tak korzystnych cech jak poprzednia.

Odszkodowanie czasami do zwrotu

Twoje roszczenia o wykup lub odszkodowanie za rzeczywistą szkodę oraz o odszkodowanie za zmniejszenie wartości gmina powinna zaspokoić w ciągu 6 miesięcy od dnia, w którym złożysz wniosek. Ale możecie wspólnie z gminą ustalić inny termin (art. 37 ust. 9 u.p.z.p.). Za przekroczenie terminu (zarówno ustawowego  jak i ustalonego z gminą) przysługują ci odsetki ustawowe. Dziś to 13 proc. w stosunku rocznym.

Niekiedy trzeba zwrócić to, co gmina wypłaciła. Będzie tak wtedy, gdy sąd stwierdzi nieważność uchwały rady gminy w sprawie planu miejscowego

, w części lub w całości. W przypadku odszkodowania za uniemożliwienie lub ograniczenia w korzystaniu gmina ma obowiązek żądać zwrotu wypłaconego odszkodowania od osoby, której je wypłacono.

Nieco inaczej jest w przypadku odszkodowania za utratę wartości nieruchomości, która po uchwaleniu planu zmieniła właściciela.  Po pierwsze gmina może, ale nie musi występować z żądaniem zwrotu kwoty stanowiącej równowartość odszkodowania. Po drugie żądanie kieruje nie do osoby, której odszkodowanie wypłaciła, lecz do aktualnego właściciela albo użytkownika wieczystego, czyli tego kto nabył nieruchomość po uchwaleniu planu. On bowiem zyskał na tym, że kupił nieruchomość mniej wartą po uchwaleniu planu, a wskutek unieważnienia tego aktu jej wartość wzrosła.

Pamiętaj!

Spory w sprawach o odszkodowania, wykup lub zamianę rozstrzygają sądy powszechne, a nie administracyjne. Gdy więc nie zgadzasz się np. z wysokością przyznanego odszkodowania, musisz pozwać gminę i liczyć się z koniecznością poniesienia kosztów wpisu sądowego i opinii biegłego rzeczoznawcy.