Jak korzystnie wynająć mieszkanie: odliczamy wydatki na zakup lokalu

Nie zrobi tego od razu, to proces rozłożony na lata. Jeśli jednak lokal jest używany, może go rozliczyć nawet w dziesięć lat.

Wydatki na mieszkanie mogą odliczyć osoby rozliczające się na podstawie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (bez względu na to, czy czerpią zyski z najmu prywatnego, czy też prowadzą działalność gospodarczą).

Wydatki na nabycie

Jak to zrobić? Przede wszystkim trzeba obliczyć wartość lokalu. Najczęściej będzie to cena zakupu powiększona o związane z nią koszty (np. opłaty notarialne). Jeśli sami wybudowaliśmy dom, który wynajmujemy, podstawą amortyzacji będzie koszt wytworzenia, czyli wydatki poniesione na budowę.

Gdy mamy problem z ustaleniem ich wysokości, np. wybudowaliśmy dom na własne potrzeby, nie gromadząc faktur, i dopiero po paru latach go wynajmujemy, powinniśmy skorzystać z wyceny biegłego.

Jeśli otrzymaliśmy lokal w spadku, jako darowiznę lub w inny nieodpłatny sposób, podstawę amortyzacji ustalamy na podstawie wartości rynkowej z dnia nabycia (chyba że umowa darowizny albo umowa o nieodpłatnym przekazaniu określa tę wartość w niższej wysokości).

Możemy skorzystać też z tzw. metody uproszczonej (mnożąc ilość metrów kwadratowych powierzchni użytkowej przez kwotę 988 zł), ale z reguły jest ona nieopłacalna.

Oblicz odpis

Mieszkanie (dom) amortyzujemy co miesiąc. Można też co kwartał bądź jednorazowo na koniec roku. Jak ustalić wysokość miesięcznego odpisu? Musimy pomnożyć wartość początkową przez roczną stawkę amortyzacji, a uzyskaną kwotę podzielić przez 12.

Roczna stawka amortyzacji dla mieszkania (bądź domu) wynosi 1,5 proc. (dla budynków i lokali niemieszkalnych 2,5 proc.). Większą stawkę stosuje się także do własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej. Można też obliczyć ich wartość według metody uproszczonej i wtedy stawka wynosi 1,5 proc.

Przykład

Pan Kowalski wynajął mieszkanie studentom. Lokal ma 75 m2. Pan Kowalski kupił go za 750 tys. zł. Miesięczny odpis wyniesie 937,50 zł (750 tys. x 1,5 proc. : 12). Rocznie w koszty może wrzucić 11 250 zł.

Jak przyspieszyć

Jeśli wynajmujemy używane mieszkanie bądź sporo włożyliśmy w jego ulepszenie, możemy zastosować indywidualną stawkę amortyzacji. Czyli rozliczyć je szybciej w kosztach. Taką możliwość mamy wtedy, gdy lokal był przed nabyciem używany przynajmniej przez 60 miesięcy bądź wydatki na ulepszenie (poniesione przed wprowadzeniem do ewidencji) stanowią co najmniej 30 proc. jego wartości początkowej.