Jak skutecznie wypowiedzieć umowę najmu lokatorowi

Umowę najmu wypowiada się tylko na piśmie. Właściciel musi podać przyczynę wypowiedzenia. Ich listę zawiera ustawa z 21 czerwca 2001 r. ochronie praw lokatorów.

Zgodnie z art.11 tej ustawy właściciel może wypowiedzieć umowę w sytuacji, gdy najemca:

• nie płaci czynszu przez trzy pełne okresy płatności (najczęściej chodzi o trzy miesiące). Wcześniej jednak musi uprzedzić na piśmie lokatora  o zamiarze wypowiedzenia i dać miesięczny termin na zapłacenie zaległości. Dopiero kiedy lokator  nie spłaci długu, ani nie podejmie negocjacji, właściciel mieszkania może rozwiązać umowę,

• wynajął, podnajął albo oddał do bezpłatnego używanie lub jego części bez wymaganej pisemnej zgody właściciela,

• pomimo pisemnego upomnienia nadal używa lokalu w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem np. wynajął lokal jako mieszkalny, a prowadzi w nim działalność gospodarczą,

• zaniedbuje obowiązki, dopuszczając do powstania szkód lub niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania mieszkańców lub wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z inny lokali, np. napastuje sąsiadów.

Uwaga! Zawsze wynajmujący może wypowiedzieć umowę z innych powodów niż te wymienione w ustawie, ale tylko gdy dopuszcza to umowa najmu.

Trzeba pamiętać,że umowę wypowiada się na koniec miesiąca kalendarzowego, nie później niż miesiąc wcześniej.

Po upływie okresu wypowiedzenia najemca powinien się wyprowadzić. Nie zawsze jednak chce to zrobić,co wtedy? Wówczas właściciel ma kłopot. Powinien bowiem udać się do  sądu rejonowego o wydanie wyroku eksmisyjnego. Niestety jego szybkie uzyskanie nie jest możliwe. Trzeba się więc uzbroić w cierpliwość.

Kiedy wyrok stanie się prawomocny właściciel  może udać się do komornika, ten jednak co do zasady  nie wykona wyroku, gdy lokator nie ma zapewnionego lokalu socjalnego albo pomieszczenia tymczasowego.

Ustawa o ochronie praw lokatorów zawiera długą listę osób, którym sąd ma obowiązek przyznać prawo do lokalu socjalnego w wyroku eksmisyjnym. Są na niej: ciężarne, dzieci do 18. roku życia, niepełnosprawni, ubezwłasnowolnieni, opiekunowie tych trzech wymienionych kategorii osób (pod warunkiem że z nimi mieszkają), emeryci oraz renciści (spełniający kryteria do otrzymania świadczenia z pomocy społecznej), bezrobotni, obłożnie chorzy, a także spełniający wymagania uchwał rady gmin, tj. z reguły są to osoby o niskich dochodach.

Taki lokal może dostarczyć tylko gmina. Dopóki tego nie zrobi, dopóty eksmitowany mieszka w dotychczasowym lokalu. Trwa to często latami. W tym czasie ekslokatorzy na ogół nie chcą płacić za mieszkanie. Musi ich "kredytować" właściciel.

Osobie, która ma orzeczoną eksmisję bez prawa do lokalu socjalnego, trzeba dostarczyć tymczasowe pomieszczenie (mówi o tym  kodeks postępowania cywilnego). Obowiązek ten spoczywa teoretycznie na dłużniku (ten zazwyczaj nie jest tym zainteresowany), wierzycielu lub gminie.

Osobie, która ma orzeczoną eksmisję bez prawa do lokalu socjalnego, trzeba dostarczyć tymczasowe pomieszczenie  (w  niektórych wypadkach od razu do noclegowni.). Komornik wstrzymuje  się z eksmisją na sześć miesięcy i jeżeli w tym czasie nie znajdzie się pomieszczenie tymczasowe, to eksmitowany może trafić do noclegowni. Takie sytuacje mogą być częste, bo gminy nie mają tych pomieszczeń.

Wyroków sądowych o eksmisję nie wykonuje się w okresie od 1 listopada do 31 marca roku.Od tej zasady są wyjątki. Okres ochrony nie obejmuje osób z wyrokiem za znęcanie się nad rodziną.

Uwaga ! Ustawa o ochronie lokatorów przewiduje także z możliwości skorzystania z instytucji najmu okazjonalnego. Jest to jednak instytucja mało popularna, ponieważ trzeba spełnić szereg warunków  formalnych, by umowa taka była skuteczna.Wśród nich jest wymóg płacenia podatku od najmu oraz poświadczenia niektórych dokumentów przez notariusza.  Tymczasem zaletą tej umowy jest możliwość szybkiego pozbycia się lokatora. Można bowiem  skorzystać z  instytucji poddania się dobrowolnego egzekucji.