Uchwała SN o własności nieruchomości: W sprzedaży spółdzielczymi lokalami powstał bałagan

– Wczoraj miałem klientów, którzy chcieli kupić spółdzielcze własnościowe prawo do mieszkania w bloku spółdzielczym stojącym na gruncie, do którego spółdzielnia nie ma tytułu prawnego. Odmówiłem na piśmie sporządzenia aktu notarialnego – mówi Robert Dor, notariusz z Warszawy. Wyjaśnia, że nie może skutecznie dokonać czynności notarialnej.

To dopiero początek wielkiego zamieszania spowodowanego przez uchwałę Sądu Najwyższego z 24 maja 2013 r. (sygn. III CZP 104/12). Właśnie zostało opublikowane pisemne jej uzasadnienie.

Prawnicy są jednomyślni: Sąd Najwyższy w tym wypadku wszedł w buty ustawodawcy. I choć uchwały nie są źródłem prawa, to ich moc jest duża, zwłaszcza gdy są podejmowane w składzie siedmiu sędziów. Z reguły do uchwał tych stosują się zarówno sądy, jak i prawnicy. To zaś może spowodować w obrocie spółdzielczymi lokalami duży bałagan.

Co z obrotem

Skąd wziął się problem?

– Osoba, która przekształciła lokatorskie prawo we własnościowe albo nabyła je na rynku wtórnym, bez księgi wieczystej, zgodnie z poglądem Sądu Najwyższego ma jedynie roszczenie, a nie prawo do lokalu. W przyszłości zaś, kiedy spółdzielnia uporządkuje stan prawny nieruchomości, wtedy ich ukształtowana ekspektatywa (roszczenie) przekształci się we własnościowe prawo – tłumaczy Grzegorz Abramek, wiceprezes Krajowego Związku Rewizyjnego Spółdzielni Mieszkaniowych w Warszawie.

Taką ekspektatywą, tak jak prawem własnościowym, można handlować, można ją odziedziczyć, prowadzić z niej egzekucję. Jest to jednak dużo słabsze prawo i nie wolno – zdaniem Sądu Najwyższego – założyć dla niego księgi wieczystej i obciążyć hipoteką w celu zaciągnięcia kredytu.

Ponadto osoba, której przysługuje własnościowe prawo, może mieć duży kłopot z jego sprzedażą. Wydziały wieczystoksięgowe sądów rejonowych będą z reguły odmawiać wpisu nabywcy oraz założenia księgi wieczystej dla takiego własnościowego mieszkania.

– Z tego powodu i notariusze mogą odmawiać dokonywania takich czynności, ze względu na niemożność zabezpieczenia praw i słusznych interesów stron – tłumaczy notariusz Wojciech Fortuński.

Nie ma też w prawie żadnych przepisów, które mówiłyby, jaką formę powinna mieć umowa dotycząca zbycia ekspektatywy spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu.

I choć Grzegorz Abramek twierdzi, że obrót co do zasady może odbyć się w każdej formie, to notariusze uważają, że z formą umowy może w praktyce być problem.

– Udokumentowanie przez notariusza obrotu ekspektatywą może budzić wątpliwości, bo przecież dokumenty wieczystoksięgowe, spółdzielcze i notarialne odnoszą się do spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu – tłumaczy Robert Dor.

Zwraca uwagę, że inne są również skutki nabycia tych praw, np. w sferze prawa podatkowego. – Tzw. ulga mieszkaniowa w podatku dochodowym nie przysługuje w razie nabycia ekspektatywy – dodaje.

Czy jest rękojmia

Co w takim razie z osobami, które kupiły takie mieszkanie na rynku wtórnym, mają księgę wieczystą i co gorsza kredyt mieszkaniowy zabezpieczony hipoteką?

– Jeżeli doszło do odpłatnego nabycia w dobrej wierze, to osoby takie chroni rękojmia wiary ksiąg wieczystych – uważa Grzegorz Abramek.

Nie powinny się więc – jego zdaniem – obawiać, że teraz bank postawi w stan wymagalności kredyt, bo nie przysługuje im prawo własnościowe, aloe jedynie ekspektatywa tego prawa. Chodzi o sytuacje, gdy obrót nastąpił przed podjęciem uchwały przez SN, tj. przed 24 maja 2013 r.

Nawarzyło się piwa

Wszyscy prawnicy są zgodni co do tego, że pilnie potrzebna jest ingerencja ustawodawcy, by uporządkować sytuację prawną tych mieszkań.

– To ustawodawca nawarzył piwa, teraz powinien znaleźć wyjście z tej patowej sytuacji – twierdzą prawnicy.