Cel użytkowania trudny do zmiany

Przepisy nie regulują wprost  kwestii zmiany celu użytkowania wieczystego. W praktyce gminy  postępują więc różnie.

Kraków i Warszawa dopuszczają tego rodzaju zmianę.

–  Jest to możliwe  w dwóch wpadkach: gdy sam użytkownik wieczysty wystąpi z wnioskiem w tej sprawie, albo gdy na terenach pozbawionych miejscowego planu uda  mu się uzyskać warunki  zabudowy uwzględniające nowe przeznaczenie – mówi Anna Trembecka z Urzędu Miasta w Krakowie.

Ale coś za coś. Za zmianę celu  użytkownik wieczysty musi  w tych miastach słono zapłacić.

W Krakowie opłata wynosi 25 proc. wartości nieruchomości według  jej nowego przeznaczenia, w Warszawie 12,5 proc. różnicy  ?między wartością nieruchomości określoną dla nowego sposobu użytkowania a  dotychczasową. Kwota ta nie może być jednak mniejsza niż 12,5 proc. aktualnej  wartości nieruchomości.

Wojna z ratuszem

Kilka lat temu z powodu opłaty deweloper poszedł na wojnę z warszawskim ratuszem.

–Mój klient  kupił prawo użytkowania wieczystego nieruchomości komercyjnej. Następnie  chciał ją przekwalifikować na cele budownictwa mieszkaniowego – mówi adw. Rafał Dębowski, pełnomocnik dewelopera.

Wówczas miasto zażądało od niego prawie milionowej opłaty. Deweloper zapłacił, ale później wniósł skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie. Zakwestionował w niej uchwałę Rady Miasta  nr XIX/634/2007, ale tylko  w tym zakresie, w jakim  przewidywała opłatę za zmianę celu, i wygrał.  W  wyroku z 28 grudnia 2010 r. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie  uznał tę część uchwały za nieważną.

– Dzięki temu  deweloper mógł zażądać zwrotu pobranej  opłaty –  wyjaśnił adw. Dębowski.   Według niego  prawo do tego miał  nie tylko deweloper, ale każdy inny użytkownik wieczysty, który na podstawie tej uchwały  zmienił cel i zapłacił.

Roszczenie z tego tytułu przedawni się na początku marca. Podważenie ważności uchwały nie na wiele jednak  się zdało. Warszawa  jak pobierała opłatę, tak  pobiera.  Teraz jednak przewiduje ją zarządzenie nr. 259/2011   201o r.  prezydent Warszawy.

Dura lex

Całkowicie inne podejście do zmiany celu mają włodarze Gdańska. Tam obowiązuje bezwzględny zakaz.

–  Użytkownik wieczysty zawierając  umowę ustanawiające to prawo, godził się na realizację konkretnego celu. Nie widzę powodu, dla którego miasto miałoby później iść mu na rękę i zmieniać kwalifikację  – uważa  Wiesław Bielawski, wiceprezydent Gdańska.

Wiceprezydent Bielawski przyznaje, że były próby wywierania nacisków  tej sprawie. Chodzi o gdańskie kluby sportowe, które otrzymały grunty na cele sportowe, a później usiłowały je przekwalifikować na komercyjne.  Nic jednak nie wskórały.

Zazwyczaj ?w  pozwoleniu

Najczęstszą jednak praktyką jest zmiana celu użytkowania w pozwoleniu na budowę.

–Wtedy zmiana kwalifikacji jest  automatyczna i bezpłatna. Najczęściej tak postępują starostowie, natomiast tam, gdzie pozwolenia wydają prezydenci miasta na prawach powiatu, taka praktyka jest rzadka. W większych miastach bardziej pilnują, by nie dochodziło do rozdźwięku  między umowami ustanawiającymi  użytkowanie a tym, co  później widnieje w pozwoleniu.

Zdaniem  Mirosława Gdesza, prawnika specjalizującego się w gospodarce nieruchomościami  słusznie postępuje  Gdańsk.

–   Ustawa o gospodarce nieruchomościami nie dopuszcza zmiany celu. Jedynie w art. 73 ust. 2 pozwala na   zmianę stawki  opłaty rocznej – twierdzi M. Gdesz.   Jego zdaniem  bezprawne jest również pobieranie opłat przez niektóre miasta oraz zmiana celu w pozwoleniu na budowę.