Przepisy nie regulują wprost kwestii zmiany celu użytkowania wieczystego. W praktyce gminy postępują więc różnie.
Kraków i Warszawa dopuszczają tego rodzaju zmianę.
– Jest to możliwe w dwóch wpadkach: gdy sam użytkownik wieczysty wystąpi z wnioskiem w tej sprawie, albo gdy na terenach pozbawionych miejscowego planu uda mu się uzyskać warunki zabudowy uwzględniające nowe przeznaczenie – mówi Anna Trembecka z Urzędu Miasta w Krakowie.
Ale coś za coś. Za zmianę celu użytkownik wieczysty musi w tych miastach słono zapłacić.
W Krakowie opłata wynosi 25 proc. wartości nieruchomości według jej nowego przeznaczenia, w Warszawie 12,5 proc. różnicy ?między wartością nieruchomości określoną dla nowego sposobu użytkowania a dotychczasową. Kwota ta nie może być jednak mniejsza niż 12,5 proc. aktualnej wartości nieruchomości.
Wojna z ratuszem
Kilka lat temu z powodu opłaty deweloper poszedł na wojnę z warszawskim ratuszem.
–Mój klient kupił prawo użytkowania wieczystego nieruchomości komercyjnej. Następnie chciał ją przekwalifikować na cele budownictwa mieszkaniowego – mówi adw. Rafał Dębowski, pełnomocnik dewelopera.
Wówczas miasto zażądało od niego prawie milionowej opłaty. Deweloper zapłacił, ale później wniósł skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie. Zakwestionował w niej uchwałę Rady Miasta nr XIX/634/2007, ale tylko w tym zakresie, w jakim przewidywała opłatę za zmianę celu, i wygrał. W wyroku z 28 grudnia 2010 r. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie uznał tę część uchwały za nieważną.
– Dzięki temu deweloper mógł zażądać zwrotu pobranej opłaty – wyjaśnił adw. Dębowski. Według niego prawo do tego miał nie tylko deweloper, ale każdy inny użytkownik wieczysty, który na podstawie tej uchwały zmienił cel i zapłacił.
Roszczenie z tego tytułu przedawni się na początku marca. Podważenie ważności uchwały nie na wiele jednak się zdało. Warszawa jak pobierała opłatę, tak pobiera. Teraz jednak przewiduje ją zarządzenie nr. 259/2011 201o r. prezydent Warszawy.
Dura lex
Całkowicie inne podejście do zmiany celu mają włodarze Gdańska. Tam obowiązuje bezwzględny zakaz.
– Użytkownik wieczysty zawierając umowę ustanawiające to prawo, godził się na realizację konkretnego celu. Nie widzę powodu, dla którego miasto miałoby później iść mu na rękę i zmieniać kwalifikację – uważa Wiesław Bielawski, wiceprezydent Gdańska.
Wiceprezydent Bielawski przyznaje, że były próby wywierania nacisków tej sprawie. Chodzi o gdańskie kluby sportowe, które otrzymały grunty na cele sportowe, a później usiłowały je przekwalifikować na komercyjne. Nic jednak nie wskórały.
Zazwyczaj ?w pozwoleniu
Najczęstszą jednak praktyką jest zmiana celu użytkowania w pozwoleniu na budowę.
–Wtedy zmiana kwalifikacji jest automatyczna i bezpłatna. Najczęściej tak postępują starostowie, natomiast tam, gdzie pozwolenia wydają prezydenci miasta na prawach powiatu, taka praktyka jest rzadka. W większych miastach bardziej pilnują, by nie dochodziło do rozdźwięku między umowami ustanawiającymi użytkowanie a tym, co później widnieje w pozwoleniu.
Zdaniem Mirosława Gdesza, prawnika specjalizującego się w gospodarce nieruchomościami słusznie postępuje Gdańsk.
– Ustawa o gospodarce nieruchomościami nie dopuszcza zmiany celu. Jedynie w art. 73 ust. 2 pozwala na zmianę stawki opłaty rocznej – twierdzi M. Gdesz. Jego zdaniem bezprawne jest również pobieranie opłat przez niektóre miasta oraz zmiana celu w pozwoleniu na budowę.
Inaczej na ten problem patrzy adw. Rafał Dębowski. Według niego należy w tym wypadku stosować wykładnię rozszerzającą.
– Skoro ustawa o gospodarce nieruchomościami dopuszcza zmianę opłaty rocznej z tego tytułu, oznacza to, że ustawodawca nie ma nic przeciwko temu, by doszło do zmiany celu użytkowania wieczystego.
masz pytanie, wyślij e-mail do autorki
